我國推廣以房養老政策的可行性探討

【摘 要】以房養老是最近關于養老的一個熱門話題。本文從國外幾個國家對以房養老政策的執行情況出發，提出以房養老在中國的推行需要以市場需求為定位，尋求合適的市場機制。

【關鍵詞】以房養老；市場需求

一、引言

當前中國已經進入老齡化階段，2012年底60周歲以上的老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億。但是，對養老問題，政府由1985年的“只生一個好，政府來養老”，到1995年的“只生一個好，政府幫養老”，再到2005年的“養老不能靠政府”，進而到最近兩年的“延遲退休和延遲領養老費”話語試探，引起了民眾對養老的擔憂。因此，在老齡化加劇、養老金缺口巨大、生活成本不斷攀升的背景下，如何養老的問題已經無法回避。因此，切實做到老有所依，老有所養是一項非常艱巨的任務。在此種背景下，政府出臺了“以房養老”政策。

二、“以房養老”的國際經驗

“以房養老”，也稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式?！耙苑筐B老”最早發源于荷蘭，隨后日本、澳大利亞、美國等國家先后引入這一制度。

“以房養老”發源于荷蘭，至今已有幾十年的歷史。但實際上，荷蘭人非常重視房產，喜歡把房產傳給子女，只在特別緊急、實在沒辦法時才會考慮賣掉房子或者“倒按揭”。而且，荷蘭的養老金制度十分完善。一般65歲退休，退休時可以拿到工作時收入的70%以上。因此“以房養老”很難受到荷蘭人的歡迎。

日本從1981開始引進“以房養老”的概念，于2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。日本“以房養老”對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下等條件限制。因此，“以房養老”在日本發展緩慢，從政府到民間推動都不積極。

澳大利亞反向抵押貸款是金融機構針對老年人推出的一個金融服務產品，一旦房產抵押給金融機構，金融機構會對居住者提出要求，將房產保持在一定狀態。如果居住者想請其他人來一起居住，或是對房屋進行裝修、出租等，都必須得到金融機構的批準。因此，在澳大利亞民眾對“以房養老”的態度是迫不得已的最后選擇。

美國政府自1989年開始試點運行“以房養老”，到1998年轉為正式項目。經歷二十多年的發展后，如今每年簽約量只有7萬左右，截止到2010年5月，參與者僅有49萬人，市場空間非常狹小。2007年至2009年次貸危機期間，美國房價大幅下跌，許多“以房養老”的房產價值不足以償還老人獲得的養老貸款本息。

由此看來，要想使“以房養老”在中國成為一種切實可行的養老選擇，必須具備穩定的房價和持續穩定的經濟大環境這兩大前提條件。

三、“以房養老”在中國的推行

本質上而言，現代社會的養老是政府為主體的社會化養老，即是由政府主導，通過構建社會保障網而與傳統社會家庭養老有本質區別的養老方式。從社會化養老的實質來看，退休老人能否安享晚年，首要的不是有錢與否，而是作為工作主體的獨生子女所創造的財富能否滿足退休人員的需求，其勞動生產率能否適應退休人員的物質和服務的需求，這是問題的關鍵。而“以房養老”的實質就是以錢養老，如果政策制定的出發點認為有錢就能解決養老問題，顯然沒有看清養老問題的本質，那么，“以房養老”恐怕難以成為社會養老的主體模式。因此推行“以房養老”需要找到有特定需求的市場。

1.“三無”與失獨老人最適用。失獨老人、無子女老人或“三無老人”，即無贍養人員、無生活來源、無勞動能力卻有房產的“三無”老人，不可能靠賣房或者出租房屋來維持生計。如果將房屋反向抵押給推行反向抵押保險的保險公司，他們每個月能領到幾千元或幾萬元的給付金；一直領到老人故去。一份內部數據顯示，當前中國2億老人中，大約有10%是無子女或者無人贍養老人，有1%即200萬人是失獨老人。

2.對有子女或有法定繼承人的老人，實行反向抵押保險的保險機構可以市場化的方式運作這些資產。例如如果一位老人在領取了一兩年的“以房養老”資金就乘鶴西去，子女或者其法定繼承人可以將老人已經領走的錢、投保成本和利息還給保險公司，然后繼承這套房產；即使老人已經領取了多年，其繼承人也可以享受優先回購權。如果房屋面臨拆遷，老人尚在或者有子女可繼承房產，其拆遷補償款或者拆遷所得房屋利潤，仍由老人獲取。此外，可以引入退出機制，如果老人覺得不好，隨時可以退出。

3.放寬政策，擴大適用人群。反向抵押保險養老是其中一種形式，操作者是保險公司。和直接賣掉不同的是，抵押之后的房產產權雖然不歸老人，但還可以由老人居住和使用，如果老人用于出租可以再賺一份租金，日后房屋升值老人可以分享。這種保險產品是一種制度性互助。不管老人活多長時間，倒按揭的保險都將負責到底。只要能在大數計算上取得均衡，保險公司不會計較在一兩套老人住房上的得失。

“以房養老”本質上屬于一種金融服務工具和產品，它既是一種市場行為，又是一種自愿的、可選擇的、可補充的養老方式，而并不是一項養老政策。而中國是一個13.5億人口的大國，從市場角度來看，再小的市場也是一個規模巨大的市場?！耙苑筐B老”也一樣，而且這還是一個規模不小的市場。因此，“以房養老”能否順利實施，關鍵在市場需求。只要有需求，就能解決一定的實際問題，“以房養老”就能推行下去。

【參考文獻】

[1]趙大全，“以房養老”：關鍵在定位[N].中國財經報，2014-02-20（005）.

[2]耿諾.以房養老是幫有“有房的窮人”[N].北京日報，2014-02-26（011）.