“難產”的房產證之謎

“我們的樓盤可大了，五棟30多層的住宅樓一共有1200多套房子，大部分房子與車庫已經賣了。2012年底就開始入住，現在已經入住將近300多戶。可就是辦不了房產證，有800多戶業主至今都沒拿到房產證，沒有房產證我們孩子入學、上戶等許多問題沒法解決。”家住大連的劉女士近日向記者致電如是反映。

800戶業主“無證”尷尬

2010年12月，劉女士與“波菲藍島”開發商——大連勝寶房地產開發有限公司簽訂了購房合同，成為“波菲藍島”的業主。可是，“買房子到現在跑了20多趟，還沒看到房產證。”劉女士告訴記者，盡管購房合同上約定，房產證應由開發商在交房后限期內辦理完畢，但3多年過去了，她還沒有拿到房產證。

記者在位于大連市高新園區小平島的“波菲藍島”采訪中了解到，有將近800余戶業主與劉女士一樣，至今沒拿到房產證。業主購房3年，始終拿不到房產證。開發商百般托詞、屢屢承諾，卻一直不去辦理，背后究竟有什么原因？相關部門監管乏力、法律維權意義不大，業主遇到此類情況，難道真的束手無策？記者近日調查了大連的這處樓盤，走近了房產證“難產”之謎。

作為“波菲藍島”小區的首批住戶王先生告訴記者，由于沒拿到房產證，他一直沒能在轄區派出所辦理落戶。另外，根據大連市有關規定，適齡兒童上小學、小升初都必須按照家庭常居實際住址向所在招生地段范圍內的學校提交入學申請。由于“波菲藍島”的業主沒有房產證，自然也就喪失了就讀附近中、小學的資格。

據記者收集的資料顯示，“波菲藍島”（原名奧林匹克花園）住宅項目的工程總建筑面積為14萬多平方米，其中住宅面積近10萬多平方米。該項目的占地是原來的軍產——沈陽軍區大連小平島療養院翻建改造工程，開發單位是大連勝寶房地產開發有限公司，法人代表呼高勝；設計單位是大連天工建筑設計有限公司；施工單位是遼寧金帝第一建設工程有限公司。2010年3月，開始工程基礎施工，至2012年12月主體工程完工。2010年8月前后，開發商開始售樓。另外，開發商曾要求購房業主在2013年9月至2014年3月31日前，向其補繳900元/平方米的土地出讓金，給出的理由是將軍產房變成國有產權房，但錢交了，房產證卻沒有。

據調查顯示，工程施工期間項目就麻煩不斷，2010年5月25日和5月26日，開發商就接到了大連市規劃局的《責令停止違法建設通知書》和大連市規劃執法監察大隊《關于沈陽軍區小平島翻建改造項目停止施工建設的通知》。同時，2012年12月項目結束后，開發商拖欠建筑商、分包商的工程款、材料款上億元，令施工單位瀕臨倒閉。

同時，2013年6月，小區的100多位業主曾集體到當地政府有關部門，敦促開發商依法辦理合法手續，并按購房合同兌現軍產房的承諾，要求開發商賠償他們違約金，但至今毫無結果。

“難產”成行業潛規則

就房產證為何3年未辦這一問題，記者致電項目開發商詢問，開發商一名銷售人員說：“沒有什么原因。每個小區、項目的具體情況都不一樣，我們是按正常程序辦的，房產證正在辦理。”為此，記者致電開發商大連勝寶房地產開發有限公司董事長呼高勝，說明身份后，他未正面回答，直接掛斷了電話。

據了解，國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條明確規定：“現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”但據業內人士稱，在現實操作中，開發商很少能在90日內辦理房產證，最多是在90日內辦理大產權證。而購房合同上約定的房產證辦理時限一般都為一至兩年。

業內人士向記者分析，房產證拖延不辦可能有幾種原因，其中最主要的是因前期手續不全而導致大產權證無法辦理。如果已辦理了大產權證，那么問題可能是辦證時開發商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開發商資金可能一時周轉不過來。另外，開發商在樓盤建設過程中，還有可能抵押土地或項目來融資，這也會影響辦理大產權證和業主的分割產權證。除此之外，未繳納配套費等都可能是原因。

一些開發規模相當大的小區，因為房產證辦不下來，開發商和業主發生爭執的情況屢見不鮮。一些開發商不能在合同規定的時間內辦理房產證，又不給任何說法，購房者感到“花錢買房卻成不了房子的主人”，心中忐忑不安。據統計，在商品房銷售糾紛中，房產證糾紛占到了六成，房產證已經成為引發糾紛的焦點。

據有關管理部門介紹，房產證如此“難產”，其原因主要是開發單位欠繳土地出讓金；開發公司手續不全或存在歷史遺留問題，如用地報建資料不齊，有違章建筑等；開發企業已經破產或被取消資質，無法繼續辦理確權；開發企業將房屋重復銷售（未經房管部門鑒證），導致無法辦理產權證；開發商與業主存在糾紛，如為了迫使業主補交房款，扣著本該發給業主的房產證不發；開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施（幼兒園、學校、郵政局、配電房等），或未移交小區配套用房等。

話語權缺失業主維權難

對于“波菲藍島”的案例，北京市建誠律師事務所律師靳女士表示，開發商逾期不辦房產證，買房人有權獲得賠償。

記者采訪了解到，購房多年卻拿不到房產證的業主不在少數。那么，拿不到房產證究竟有什么風險，業主又應該如何維權和增加話語權？

房產糾紛專家、高級律師張仁藏分析認為，既然合同有明確約定，業主可按合同約定主張開發商按約定時間辦理房產證，一旦遲延同樣可以主張相應的違約金。房產證是房屋權屬惟一、也是最直觀的憑證。如果業主一直無法拿到房產證，對房產的所有權就得不到確定。在不能做權屬轉移的情況下，房屋就不能交易，業主作為交易相對方，也面臨很大風險。因此，購房者在簽訂合同前，首先要對樓盤有一定了解，查詢項目土地的性質是出讓還是劃撥，如果是劃撥就無法拿到產權證。同時，也要重視并積極辦理房屋產權登記。

張仁藏說，在約定期限內未取得房產證，開發商肯定存在違約行為，業主可以起訴開發商。需注意的是，業主要避免錯過訴訟時效，有相似情況的業主最好聯合起來共同維權，以增加維權力度。

而在實際操作中，很多業主即便維權，能獲得的違約金也很有限，選擇退房又損失太大。對于這種兩難境地，張仁藏建議，可在商品房預售合同的范本中加重開發商的違約責任，以發揮更大的約束作用。

同時，記者調查發現，造成維權難的另一原因是對開發商逾期辦證的行為缺乏有力的監督與懲罰機制。有多名業主稱，他們在向當地主管部門咨詢此事時，工作人員只是要他們與開發商聯系。而記者在詢問時也得到這樣的答復：“開發商不來辦，我們也沒辦法。我們沒有義務督促開發商來辦證。”

對此業內人士建議，政府部門要更多地發揮指導和監督作用，相關部門可以對不積極辦理房產證的開發商進行適當處罰，在拿地和建設方面進行更多限制，以敦促開發商盡快辦理房產證。

雖然屢受質疑，但是“波菲藍島”并沒有受到相關部門的處理，照樣上市銷售。一位熟悉大連房企的分析人士表示，在房地產領域，企業“拖欠證件”是很常見的行為。“雖然政府對打擊違法有著強硬規定，但是開發商規避處罰的手段則更加多樣。”

此外，記者發現該項目的前期開發、規劃、建設、銷售等問題多多，軍產背景復雜、建設施工手續不齊、拖欠工程款、拖欠農民工工資、繳稅不規范等等。

對于大連市高新園區小平島“波菲藍島”項目開發商是否違法建設，房產證為何遲遲無法辦理，在開發、售樓過程中是否違法，又該由誰來進行監管？本刊將會持續跟蹤事件進展。

【評論】

開發商誠信是社會的福音

杜聞/文

對購房者來說，房產證是證明自己是房子主人的法律證據，是自己對房屋擁有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證，但大連勝寶房地產開發有限公司與“波菲藍島”業主之間房產證糾紛的發生，問題到底出在哪里？該怎樣辦證？筆者剖析了產生糾紛的原因，以及辦理房產證的必要條件和手續、程序等，從而提醒消費者避免買了房子卻做不了主人。

拿不到該有的房產證，對于那些些“無證居住”的業主來說，總覺得像是一塊石頭沒有著地的感覺，況且其中還牽扯了因沒有房產證而帶來的戶口和入學等問題，我們不禁要問，開發商的誠信“去哪兒了”？

根據政府的相關規定，只要材料齊全、合法，經申請或登記在法定的工作日內便可以拿到房產證。而報道中，開發商在辦理相關手續時遇到了問題，開發商對業主的“忽悠”，給他們帶來了極大的不便和損失，業主可以聯合追究開發商的違約之責，并共同逼問：你們的誠信“去哪兒了”？

由于開發商的原因，開發商逾期不為買房人辦理房產證，應當向買房人承擔違約責任。具體承擔違約責任的方式應當看商品房買賣合同的具體約定情況。合同約定了違約金的，開發商應當依照合同約定向買房人支付違約金。

根據相關法律規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，買房人可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算向開發商要求賠償損失。

消費者應拿起“法律利器”。首先尋求商品房買賣合同的具體約定去主張權利。民法的一個重要原則就是約定優先于法定。買房人與開發商發生糾紛時，首先應根據買房人與開發商之間的商品房買賣合同約定的具體情況來處理。只有在合同沒有約定的情況下，再依照法律的相關規定處理；其次，弄清開發商逾期辦理房產證的具體原因。買房人在主張權利時必須弄清楚開發商不為買房人辦理房產證的具體原因是什么。如果不是由于開發商的過錯導致逾期辦理房產證，實踐中法院可能不會支持買房人的訴訟請求；第三及時主張權利，同時注意保留向開發商主張權利的證據，避免超出訴訟時效。買房人在主張權利時，要注意保留自己曾經主張過權利的證據。

我們疾呼開發商的誠信！不要拖欠工程款、拖欠農民工工資，要正常繳稅，合法經營，你們的所作所為正在成為社會誠信的基礎力量，因為讓人民安居樂業是件社會的大事。

當然，法律在老賴面前，只是一紙空文。希望你不是老賴！