“窮人買(mǎi)房富人買(mǎi)單”時(shí)代會(huì)來(lái)嗎？

近日由權(quán)威人士處獲悉，有關(guān)部門(mén)正在各大城市和機(jī)構(gòu)之間調(diào)研有關(guān)完善二手房營(yíng)業(yè)稅的政策。有業(yè)內(nèi)人士建議，為刺激市場(chǎng)交易，二手房交易營(yíng)業(yè)稅的免征期限應(yīng)調(diào)整至2年。在有關(guān)智囊機(jī)構(gòu)向監(jiān)管層提交的調(diào)研報(bào)告中就包括了這條建議，以刺激二手房交易。繼近來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁后，政府可能在稅收環(huán)節(jié)發(fā)力支持市場(chǎng)。

這一政策具有較大的刺激作用，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅稅率較高，個(gè)人住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅為5.6%左右，降低營(yíng)業(yè)稅，將加快2年以上5年以下的二手房交易。據(jù)專業(yè)二手房機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前二手房市場(chǎng)80%的交易是10年以內(nèi)的、40%是5年以內(nèi)的，如果能改為滿2年，會(huì)再有10%～5%二手房交易不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

刺激二手房交易對(duì)于消化新建商品房沒(méi)有太大作用，本質(zhì)是為2年到5年的短期交易降低成本，有利于投資者入場(chǎng)，投資者手握最敏感資金，一旦房地產(chǎn)投資收益2年超過(guò)信托等投資品收益，有部分資金可能重新入場(chǎng)。

不要對(duì)調(diào)低營(yíng)業(yè)稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場(chǎng)中，賣方可以轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，到手的是凈收入。2011年調(diào)高營(yíng)業(yè)稅，短期內(nèi)也沒(méi)有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水里會(huì)有漣漪，但不是持續(xù)不斷的投石激水。

只有房產(chǎn)稅才能起到長(zhǎng)期作用，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會(huì)將加快房產(chǎn)稅立法，四中全會(huì)校準(zhǔn)的是法治社會(huì)、法治市場(chǎng)的大方向，不太可能出臺(tái)細(xì)則，此時(shí)提出房產(chǎn)稅立法加快，無(wú)異于恐嚇市場(chǎng)。

財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在最新 《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時(shí)間表：“十二五”完成營(yíng)改增目標(biāo)；完善消費(fèi)稅制度；逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制等。對(duì)于備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，表示加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源。沒(méi)有明確的時(shí)間表，應(yīng)該是視市場(chǎng)冷熱、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

降低房貸利率具有長(zhǎng)期效果，美國(guó)等大多通過(guò)房貸利率來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)冷熱。國(guó)慶節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整首套房認(rèn)定方式。住建部、財(cái)政部、央行近日聯(lián)合發(fā)文，降低住房公積金申請(qǐng)門(mén)檻。

可惜，商業(yè)銀行熱情不高。檢索目前的商業(yè)房貸利率，首套房貸最低在9折左右。一些銀行發(fā)放貸款的速度也不快，有些打折利率還伴隨著存款等要求。在市場(chǎng)時(shí)代，商業(yè)銀行不可能放棄利潤(rùn)來(lái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)抬轎子，除非央行給房貸定向?qū)捤伞＿@未必不是好事。

長(zhǎng)期加快房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)性的辦法是房貸資產(chǎn)證券化，類似于美國(guó)版MBS。這是完美的設(shè)計(jì)，銀行10萬(wàn)億元左右的個(gè)人房貸進(jìn)行證券化成為理財(cái)產(chǎn)品，由投資者購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品釋放出資金，定向投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需貸款與改善型住房。

中國(guó)房貸資產(chǎn)證券化還處于幼兒園水平，迄今為止，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行僅發(fā)行了3筆MBS，第一筆是由2005年建設(shè)銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行的總規(guī)模30億元的國(guó)內(nèi)首筆MBS——建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券。此后，建行又發(fā)起了總額40億的建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品（RMBS）在銀行間市場(chǎng)成功招標(biāo)，總規(guī)模達(dá)68.14億元”。

到目前為止，金融機(jī)構(gòu)興趣不大，收益高于短融而低于信貸，房貸是所有中長(zhǎng)期貸款中壞賬率最低的好資產(chǎn)，銀行沒(méi)有動(dòng)力花大力氣證券化。

可惜得很，商業(yè)銀行的態(tài)度還是不積極。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升時(shí)，房貸表面是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，個(gè)人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行如果進(jìn)行MBS產(chǎn)品設(shè)計(jì)，搭上大量人力物力，沒(méi)有可以參照的違約率、提前償還率等具體數(shù)據(jù)，銀行內(nèi)在動(dòng)力不足。

如果把優(yōu)質(zhì)的房貸打包成產(chǎn)品出售，銀行寧愿自己持有，如果是房?jī)r(jià)已經(jīng)下行的市場(chǎng)貸款，金融同行也不會(huì)出手購(gòu)買(mǎi)。并且，房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率還不如貸款利率，盈利空間不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想貿(mào)然成為先烈。

媒體一直在宣稱房貸資產(chǎn)證券化將撬動(dòng)10萬(wàn)億元資金，就現(xiàn)實(shí)而言尚有很長(zhǎng)的路要走。因此，它是最重要的降低房貸利率的金融手段。房地產(chǎn)稅收政策預(yù)期不明，房貸有所下降但不足以撬動(dòng)投資者信心。

但是，不管銀行、券商愿不愿意，想不放基礎(chǔ)貨幣而增加流動(dòng)性，證券化是必由之路。我們只能走上美國(guó)模式，證券化之后我們不必關(guān)注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現(xiàn)在銀行不愿意放松手中好房貸，未來(lái)，剛需人群占樓市主角、房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，房地產(chǎn)投資不是有錢(qián)人的游戲，房貸資產(chǎn)就像鋼貿(mào)貸款一樣瞬息萬(wàn)變，銀行不趁救市之機(jī)證券化，滿足于通道費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓收益與風(fēng)險(xiǎn)，以后都找不到地方哭。

金融與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，羊毛出在豬身上，滿足購(gòu)房者的房貸需求，重要的是讓投資者購(gòu)買(mǎi)房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，未來(lái)，張三的房貸不來(lái)自于銀行，而來(lái)自于隔壁李四。

剛需買(mǎi)房，高凈值人群購(gòu)買(mǎi)房貸證券化產(chǎn)品，世界和平了。

作者簡(jiǎn)介：

葉檀，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主筆、央視財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員，主要從事資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融等領(lǐng)域?qū)懽?。著有《拿什么拯救中?guó)經(jīng)濟(jì)》、《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》等。