“窮人買房富人買單”時代會來嗎？

近日由權威人士處獲悉，有關部門正在各大城市和機構之間調研有關完善二手房營業稅的政策。有業內人士建議，為刺激市場交易，二手房交易營業稅的免征期限應調整至2年。在有關智囊機構向監管層提交的調研報告中就包括了這條建議，以刺激二手房交易。繼近來房地產調控政策松綁后，政府可能在稅收環節發力支持市場。

這一政策具有較大的刺激作用，因為營業稅稅率較高，個人住宅物業轉讓營業稅為5.6%左右，降低營業稅，將加快2年以上5年以下的二手房交易。據專業二手房機構統計，目前二手房市場80%的交易是10年以內的、40%是5年以內的，如果能改為滿2年，會再有10%～5%二手房交易不用繳納營業稅。

刺激二手房交易對于消化新建商品房沒有太大作用，本質是為2年到5年的短期交易降低成本，有利于投資者入場，投資者手握最敏感資金，一旦房地產投資收益2年超過信托等投資品收益，有部分資金可能重新入場。

不要對調低營業稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場中，賣方可以轉嫁給買方，到手的是凈收入。2011年調高營業稅，短期內也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水里會有漣漪，但不是持續不斷的投石激水。

只有房產稅才能起到長期作用，因為房產稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會將加快房產稅立法，四中全會校準的是法治社會、法治市場的大方向，不太可能出臺細則，此時提出房產稅立法加快，無異于恐嚇市場。

財政部長樓繼偉在最新 《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時間表：“十二五”完成營改增目標；完善消費稅制度；逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制等。對于備受關注的房地產稅，表示加快房地產稅立法并適時推進改革，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。沒有明確的時間表，應該是視市場冷熱、宏觀經濟穩定與否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

降低房貸利率具有長期效果，美國等大多通過房貸利率來調節市場冷熱。國慶節前夕，央行、銀監會聯合發文，調整首套房認定方式。住建部、財政部、央行近日聯合發文，降低住房公積金申請門檻。

可惜，商業銀行熱情不高。檢索目前的商業房貸利率，首套房貸最低在9折左右。一些銀行發放貸款的速度也不快，有些打折利率還伴隨著存款等要求。在市場時代，商業銀行不可能放棄利潤來給房地產市場抬轎子，除非央行給房貸定向寬松。這未必不是好事。

長期加快房地產市場資金流動性的辦法是房貸資產證券化，類似于美國版MBS。這是完美的設計，銀行10萬億元左右的個人房貸進行證券化成為理財產品，由投資者購買理財產品釋放出資金，定向投入房地產市場的剛需貸款與改善型住房。

中國房貸資產證券化還處于幼兒園水平，迄今為止，國內商業銀行僅發行了3筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發起、中信信托受托發行的總規模30億元的國內首筆MBS——建元2005-1個人住房抵押貸款證券。此后，建行又發起了總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品（RMBS）在銀行間市場成功招標，總規模達68.14億元”。

到目前為止，金融機構興趣不大，收益高于短融而低于信貸，房貸是所有中長期貸款中壞賬率最低的好資產，銀行沒有動力花大力氣證券化。

可惜得很，商業銀行的態度還是不積極。在房地產市場上升時，房貸表面是低風險產品，個人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優質資產。銀行如果進行MBS產品設計，搭上大量人力物力，沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數據，銀行內在動力不足。

如果把優質的房貸打包成產品出售，銀行寧愿自己持有，如果是房價已經下行的市場貸款，金融同行也不會出手購買。并且，房貸資產證券化產品收益率還不如貸款利率，盈利空間不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想貿然成為先烈。

媒體一直在宣稱房貸資產證券化將撬動10萬億元資金，就現實而言尚有很長的路要走。因此，它是最重要的降低房貸利率的金融手段。房地產稅收政策預期不明，房貸有所下降但不足以撬動投資者信心。

但是，不管銀行、券商愿不愿意，想不放基礎貨幣而增加流動性，證券化是必由之路。我們只能走上美國模式，證券化之后我們不必關注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現在銀行不愿意放松手中好房貸，未來，剛需人群占樓市主角、房地產市場大幅波動，房地產投資不是有錢人的游戲，房貸資產就像鋼貿貸款一樣瞬息萬變，銀行不趁救市之機證券化，滿足于通道費用，轉讓收益與風險，以后都找不到地方哭。

金融與互聯網時代，羊毛出在豬身上，滿足購房者的房貸需求，重要的是讓投資者購買房貸資產證券化產品，未來，張三的房貸不來自于銀行，而來自于隔壁李四。

剛需買房，高凈值人群購買房貸證券化產品，世界和平了。

作者簡介：

葉檀，知名財經評論家、財經專欄作家。《每日經濟新聞》主筆、央視財經頻道特約評論員，主要從事資本市場、房地產市場、金融等領域寫作。著有《拿什么拯救中國經濟》、《中國房地產戰爭》等。