縣域物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

摘要：物業(yè)管理在我國(guó)最早出現(xiàn)于上世紀(jì)九十年代深圳，從沿海城市發(fā)展到內(nèi)陸，經(jīng)歷了三十來(lái)年時(shí)間，屬于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的新興的產(chǎn)業(yè)。由于引入我國(guó)時(shí)間不長(zhǎng)，所以在法律法規(guī)上不健全，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的質(zhì)量普遍不高，，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)同度不高，業(yè)主滿(mǎn)意的物業(yè)為之甚少。本次研究主要是為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提高地方城市的管理水平，為職能部門(mén)制定物業(yè)管理政策提供理論論據(jù).因?yàn)橛行┲匾绊懸蛩責(zé)o法進(jìn)行量化，所以本次分析主要采用定性分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；工程質(zhì)量；政府監(jiān)管；服務(wù)水平

前言

二十一世紀(jì)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展重要階段，這個(gè)階段將是政府政策法規(guī)進(jìn)一步完善、企業(yè)服務(wù)管理進(jìn)一步規(guī)范化、企業(yè)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，各級(jí)政府如何制定物業(yè)管理政策法規(guī)，物業(yè)企業(yè)如何提高服務(wù)及應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，地方政府如何對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管及怎樣協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛等，都要求我們作出相應(yīng)的措施，才能適應(yīng)當(dāng)前現(xiàn)狀下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市管理需要。

1、物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題

1.1從開(kāi)發(fā)企業(yè)層面來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量不合格的問(wèn)題，是我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理過(guò)程中，造成的物業(yè)糾紛及投訴最多一塊。

由于近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也帶動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展起來(lái)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身存在著追求利益最大化要求，而政府監(jiān)督機(jī)制漏洞，催生了不少的房屋建筑工程質(zhì)量問(wèn)題，而媒體報(bào)道的“樓歪歪、樓脆脆”等便是例證。而在實(shí)際過(guò)程的物業(yè)管理中，因房屋漏水、墻體開(kāi)列等一系列的工程質(zhì)量問(wèn)題，因開(kāi)發(fā)商或是承建商售后維修拖延，造成業(yè)主將對(duì)工程質(zhì)量的不滿(mǎn)意情緒發(fā)泄到物業(yè)管理方，以拒繳物業(yè)管理費(fèi)用或是不服從物業(yè)管理的方式抗議。這是政府物業(yè)監(jiān)管部門(mén)接到物業(yè)管理糾紛投訴中，形成物業(yè)糾紛問(wèn)題最多的。

1.2從物業(yè)管理企業(yè)層次面看，從業(yè)人事普遍素質(zhì)不高，流動(dòng)性大，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，無(wú)統(tǒng)一服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)造血功能不強(qiáng)，企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等問(wèn)題，是我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，需要解決的自身問(wèn)題。

產(chǎn)生這種現(xiàn)象主要原因是，我國(guó)物業(yè)管理起步時(shí)間不長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)物業(yè)管理的各種政策法規(guī)還很少，監(jiān)督機(jī)制尚未有效實(shí)施監(jiān)督，造成有些物業(yè)企業(yè)在管理過(guò)程中，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)帶有很大的隨意性和自主性；也因?yàn)閺臉I(yè)人員普遍素質(zhì)不高，造成從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差，服務(wù)不規(guī)范、不及時(shí)、不到位或越位，容易與業(yè)主發(fā)生沖突等；同時(shí)因行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，造成進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)數(shù)量過(guò)多，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，再加上物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的造血功能的不足，導(dǎo)致大部分的物業(yè)企業(yè)生存困難等，難以形成高水平的物業(yè)服務(wù)。

1.3從政府層次面看，主要問(wèn)題政府物業(yè)監(jiān)管力量不強(qiáng)，各政府職能部門(mén)對(duì)物業(yè)管理糾紛中的問(wèn)題是能推就推，能不管就不管，其次是國(guó)家在物業(yè)管理的物業(yè)管理立法和制度建設(shè)還相當(dāng)?shù)纳伲鄙俜傻募s束和制度的規(guī)范，主要法律法規(guī)依據(jù)僅為《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

2、改善物業(yè)管理的主要對(duì)策

2.1加快我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法建設(shè)和制度建設(shè)。

物業(yè)管理在我國(guó)是個(gè)新生的事物，但凡事物均應(yīng)有他的規(guī)矩和規(guī)律，無(wú)規(guī)矩則不成方圓，所以在當(dāng)前形勢(shì)下，改變我國(guó)物業(yè)管理的問(wèn)題的首要問(wèn)題是建立起適合我國(guó)國(guó)情物業(yè)管理法律法規(guī)和制度。通過(guò)國(guó)家立法和制度形式，讓在物業(yè)管理過(guò)程中，政府該干什么，企業(yè)該干什么，出現(xiàn)問(wèn)題是誰(shuí)的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)，做到讓政府的監(jiān)管和企業(yè)的服務(wù)有法可依，有矩可循，是做好我國(guó)物業(yè)管理的基礎(chǔ)。

2.2加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的媒體宣傳和正面引導(dǎo)。

由于物業(yè)管理在我國(guó)還是新生事物，大部分業(yè)主還對(duì)物業(yè)管理還不是很熟悉，對(duì)物業(yè)管理對(duì)我們的生產(chǎn)、生活和工作產(chǎn)生的影響和作用尚不是很理解，通過(guò)宣傳和引導(dǎo)，讓廣大業(yè)主和人民群眾增加對(duì)物業(yè)管理的了解和認(rèn)同。有業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解和認(rèn)同，是我們解決各種物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。

2.3加快促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)兼并、重組，做大做強(qiáng)優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)。

由于現(xiàn)今物業(yè)管理行業(yè)中，因進(jìn)入門(mén)檻低，造成從事物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)量過(guò)多，魚(yú)龍混雜，過(guò)多的物業(yè)企業(yè)數(shù)量同時(shí)也造成一個(gè)管理的小區(qū)個(gè)數(shù)較少，進(jìn)而使企業(yè)難以生存，而對(duì)微利的物業(yè)企業(yè)來(lái)講，只有形成規(guī)模效應(yīng)，集約化管理，才能增加企業(yè)的造血功能和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所以加快物業(yè)管理企業(yè)兼并、重組，做大做強(qiáng)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，形成規(guī)模效益，是當(dāng)前形勢(shì)下解決我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的重要手段。

3.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)中的物業(yè)管理是一種社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)相適應(yīng)的后續(xù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是我國(guó)城市管理中的一種準(zhǔn)公共服務(wù)。因此，提高物業(yè)管理綜合服務(wù)水平，是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展需要，同時(shí)，也反映現(xiàn)代城市管理水平，是樹(shù)立城市形象、完善城市功能的—項(xiàng)重要工作，更是創(chuàng)建和諧社會(huì)的重要方面。（作者單位：寧鄉(xiāng)縣住房保障局）

參考文獻(xiàn)：

[1]董藩、周宇，《物業(yè)管理概論》，清華大學(xué)出版社

[2]王荷，《物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之道》，機(jī)械工業(yè)出版社

[3]《中國(guó)物業(yè)管理》雜志，2012年第3期