保障性住房建設融資難問題研究

摘要：經濟的發展推動了我國房地產業蓬勃的發展，城市居民的住房條件得到改善，但過高的房價超出了中低收入家庭的消費水平。住房難成為當今社會的新矛盾，保障性合租房的建設有利于住房問題的解決，但是保障性住房建設缺乏足夠的資金保障。保障性住房的建設在很大程度上依賴于政府的財政支持，目前，結合保障性住房自身的特點，尋找新的資金供給渠道成為當前亟待解決的問題，這也是文章關注的重點。

關鍵詞：保障性住房；融資渠道；金融創新

一、前言

住房問題關系著國計民生，隨著經濟的不斷發展，人們為了謀求更好地生活條件，越來越多的人涌向城市地區，使得城市地區的人口不斷聚集，但是有限的土地并不能滿足所有居民的住房要求。商品房的價格也持續上升，對于中低收入的家庭來說，很難承擔過高的房價。保障中低收入者有房可住是政府的社會責任，也是政府為人民服務職能的要求。保障性住房即為國家為了解決公民的住房問題而采取的住房措施，保障性住房一般都限定住房的標準，購買的價格等，有廉租房、公租房、經濟適用房以及限價商品房。

在黨的十八大中，國家明確支持保障性住房的建設，指出政府保障應當與市場配置相結合，根據中國目前的國情，構建符合中國國慶的住房制度。我國要想改善廣大群眾的住房水平，促進房地產業的有序發展，就必須合理有效的引導保障性住房的建設。

隨著保障性住房建設的推進，我們國家在這方面也取得了突出的成就，但是保障性住房的建設仍然面臨著許多困難，其中之一就是資金支持的不連續、不穩定。政府的財政撥款能夠在一定程度上環節資金需求的矛盾，但那時并不能從根本上解決問題。改善保障性住房融資方式，拓寬資金的來源渠道目前保障性住房建設推進過程中系帶解決的難題。

二、保障性住房融資渠道分析

就目前來看，保障性住房的建設資金主要來源于政府方面的支持，以及部分銀行貸款和土地出讓產生的收益。其中，財政支持所占的比例最大，其次為銀行貸款所提供的資金。

（一）政府的投入

保障性住房的建設離不開政府包括政策與資金方面的支持與資助。比如：財政撥款等。目前，政府為了促進保障性住房的建設，國家要求各級的地方政府應當加強保障性住房的重視程度，財政預算應當優先考慮保障性住房的需求。政府應當制定有效的財政預算方案，發揮財政的最大效益。

（二）銀行貸款

保障性住房資金來源中位居第二的是銀行貸款的支持，銀行通過對投資人的還款能力，投資人的信譽，以及該保障性住房的可投資收益等各個方面進行全面的評估，來決定是否進行投資。保障性住房受到政府的大力支持，保障性住房的需求也較大，這就使得投資保障性住房的風向相對減小，收益也相對穩定。因此，銀行也在一定程度上為保障性合租房提供了資金支持。

三、我國保障性住房融資存在問題分析

（一）政府投入渠道存在問題分析

雖然政府的財政支持在保障性住房建設中具有重大作用，但是政府的資金支持是有限的，巨大的資金支持也會使政府承受較大的經濟壓力，從而加大社會的金融風險。財政撥款以及住房公積金增值等實質上都是來源于政府的財政收入，當政府財政收入減少時，政府勇于保障性住房的財政支持也相應降低。綜上所述，對于政府財政的以來是制約保障性住房建設進一步發展發展的瓶頸。眾所周知，各地的財政收入并不是均衡的，因此不同經濟發展水平的地區對于保障性住房建設的支持力度也是不同的。

（二）銀行貸款渠道存在問題分析

雖然各銀行根據國家的規章制度調整了貸款政策，但是保障性住房的建設期較長，任務較重，銀行貸款也不能及時有效地滿足保障性住房的資金需求。與我國商品房相比，保障性住房主要是由政府進行定價，因此保障性住房投資回報率較商品房的投資回報率低，各銀行為了保障自己的利益更多的去選擇投資商品房。

就公租房而言，一般不能夠抵押，但那時沒有相應的擔保措施就很難從銀行獲得貸款，公租房的運作機制也比較獨特，一般分為政府進行回購或者是企業持有，如果企業持有的話，僅能用于出租，相對于商品房，公租房的租金收入比較低，因此，房屋建的投資需要很長一段時間才能得到回收。回收期的延長，也就導致了銀行回收貸款期限的延長，從而增加銀行回收貸款的風險。由于以上原因，銀行等金融機構并不愿意將大量資金長期投資于保障性住房建設中。

（三）保障性住房本身的不足

保障性住房具有公共產品的屬性，這也就使得居民的居住權并不能夠通過市場的調節機制來實現，由于保障性住房自身存在的一些特點，相對于商品房，保障性住房的投資回報率較低，投資回收期也相對較長，這些特點就使得社會資金很少投資于保障性住房建設中。政府只有充分發揮自身的作用，只有政府為保障性住房提供擔保，保障性住房才能獲得金融機構的貸款。政府的有力支持是保障性住房建設的基礎，雖然政府在保障性住房的建設中已經投入大量的精力，大那是國家現有的相關規章制度還不健全。金融創新能力不強，也沒有形成有效地運作體系，相應的金融風險就會加大。

四、創新保障性住房融資渠道的對策

（一）完善政府的主導作用

保障性住房憑借本身公共產品的特點，有利于實現社會資源的再分配，促進社會資源的有效利用，同時保障分配的有效性與公平性。政府應當保障自身在保障性合租房建設中的主體地位，促進融資機制的完善。

首先，財政支持是保障性合租房的和總要保障，政府應當合理安排預算，保障資金供給的持續穩定。政府通過財政供給可以對保障性住房進行調控。政府要根據實際情況，調節相應資金供應比例，合理安排財政預算。其次，在政策法規方面，政府應當逐漸完善有關保障性住房的規章制度，為保障性住房的建設提供政策支持。再次，優化融資環境，采取稅收優惠、政策貼息等方式鼓勵企業和社會大眾閑散的資金投資于保障性住房建設中來。政府自身應當加強自律，建立相應的考核機制，促使政府作用的有效發揮。

（二）發揮金融機構保障作用

金融機構應當適應社會發展的需要，不斷進行金融創新，設計多元化的金融產品，為保證性住房的建設提供資金方面的支持。首先，金融金鉤在保證自身正常運轉的情況下，調整放貸政策，合理的放寬相應的政策。其次，對于保障性住房來說，金融機構應降低它的貸款門檻，根據具體的情況，房款政策，延長保障性住房的貸款期限以及貸款的回收期。

（三）構建多層次的保障性住房融資機制

由于我國保障性住房的種類較多，不同類型的住房收益水平以及現金流狀況也存在較大的區別，因此，應當建立多層次的融資機制，由于廉租房的租金較低，資金回報率較低，應加大政府的支持力度。對于公租房來說，其保障范圍較廣，租金與市場水平也比較接近，因此接受財政補貼的同時也應當適當的吸收社會資本的投入。政府應當支持和鼓勵社會資金的投入，拓展融資渠道，促進融資渠道的穩定性，根據經濟適用房和兩限房的特點，盡量降低對政府的依賴程度，更多的利用市場資金，并發揮市場資金的效益最大化。政府要運用自己的只能通過法律手段規避信用風險及政策風險，明確分配機制，從而吸收大量社會資金，拓寬融資的渠道，促進保障性住房的建設。（作者單位：山東建筑大學）

參考文獻

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