房價下降是樓市階段性波動

文/于輝 上海社會科學院經濟研究所副研究員

房價下降是樓市階段性波動

文/于輝 上海社會科學院經濟研究所副研究員

2013年下半年以來，以杭州為首一些地區先后出現了樓市降價，對于樓市的判斷，地產領軍人物和學者們都給出了各種理解，市場房價“拐點”之說喧囂塵上。個人認為雖然促使房價調整的因素正在增多并且動能也在增強，但3-5年房價短期整體上漲趨勢不變。

未來可能呈現幾個特點，一是北上廣等一線熱點城市繼續維持漲幅，但可能收窄，依然帶動全國平均漲幅。二是熱點城市內部不同區域市場表現不同，市中心區域或概念區域將維持堅挺價格，郊區特別是遠郊市場總體表現可能一般。目前國家統計局和熱點城市統計公布數據也體現了上述趨勢。2014年一季度，北京、上海、深圳、廣州四大房地產一線城市，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比漲幅分別為2.1%、1.3%、2.2%和2%，居70個大中城市漲幅榜前列。

我國還處在城鎮化快速推進時期，城市人口的激增、土地供應的收緊加之房產保值增值能力被廣大投資者認可等，另外，新一屆政府工作報告強調針對不同城市情況分類調控，促進房地產市場持續健康發展，上述都是房地產市場不會大起大落的有力依據。至于樓市降價風潮，應是房地產市場的階段性或局部性波動，引起近期房價波動的原因，主要有以下幾方面：

國家房地產調控政策的效果顯現

2003年至2013年，國務院先后出臺10次房地產調控措施，盡管現行的房地產調控政策有諸多爭議，但是房地產信貸的持續收緊，的確一定程度對房地產市場交易構成一定影響。信貸收緊對房企銀行融資與個人信貸兩個渠道同時受阻，資金面的偏緊令開發商加速推盤回籠資金，購房者由于優惠利率取消以及貸款額度受限，導致實際購買力下降，個別開發商為了快速回籠資金，降價跑量。另外，一些大城市的限購政策也限制了一批具有購買力的人群。限購加限貸形成了一定的政策疊加效應。

企業降價促銷

有的是因為過去定位過高，房價已經漲到超出了人們的承受能力；此外，在前幾輪房價快速上漲的過程中，很多開發商集中投資，造成供應量過大，庫存一時難以消化，再加上前述銀行持續收緊信貸，企業融資成本高，出現資金鏈緊張，企業考慮降價促銷。

市場看空情緒影響

比較有影響力的是李嘉誠大陸拋盤套現，接下來王石、潘石屹等業界領軍人士言論被夸張式報道以及專家學者的過度解讀等，導致看空中國樓市的情緒蔓延，加重了購房者觀望情緒和恐懼心理，這也給開發商和部分急于套現的二手房業主造成很大壓力，使得部分開發商和二手房業主出于自身需要采取降價策略。

反腐風暴引發樓市降價潮

近年國家加大反腐力度，許多腐敗案件都與房子相關，有的官員擁有幾十套甚至上百套的房子。隨著反腐力度的加大，政策的“擠出”效應不斷顯現，反腐敗以來，二手房市場的房源顯著增長，這些房源很多都降價急售，一定程度拉低了房地產市場成交的均價。

編輯：鄭賓 393758162@qq.com