對城鎮化建設與房地產發展關系的探討

王立平+++申建文

摘 要：城鎮化的加速發展，為城鎮提供了良好的經濟社會條件，也帶動了房地產住房需求的增長，這是房價上升重要的客觀因素。我們面臨既要加快城鎮化建設，又要努力調控好房價的重要任務。本文按照新型城鎮化目標，確定城鎮化建設中房地產定位，揭示城鎮化建設與房地產發展辯證關系，進而提出金融調控的政策取向。

關鍵詞：城鎮化；房地產市場

城鎮化建設是經濟發展的重要動力，也是縮小城鄉差距、全面建設小康社會的重要途徑。城鎮化的加速發展為城鎮提供了良好的經濟社會條件環境，也帶動了房地產發展，客觀上促進了房價的攀升。我們面臨既要加快城鎮化建設，又要做好房地產調控的重要任務。當前，國內文獻鮮有對城鎮化建設與房地產業關系進行探討。因此，本文分析城鎮化建設成效，研究城鎮化建設與房地產業的辯證關系，指出金融調控房地產的重點，對于房地產健康運行、促進城鎮化合理發展具有重要的理論和現實意義。

一、城鎮化建設狀況概述

城鎮化，是一個涵蓋人口學、經濟學、社會學等多學科，豐富內容的社會經濟演進過程。城鎮化，既指農村人口向城鎮的集中、城鎮人口上升進程，也指二元經濟向一元經濟、農村經濟向城鎮經濟轉化，還指城鎮生活方式的發展和擴散的過程。城鎮化是各種特征集合過程，主要表現為：

（一）城鎮化水平提高，城鎮化建設速度提升

2012年末，全國城鎮化率達到52.6%，較2000年提高17.4個百分點，較1978年提高34.7個百分點，較建國的1949年提高41.9個百分點。全國城鎮人口達到7.12億，全國一半以上人口居住在城鎮。城鎮化水平大幅提高，表明改寫全國城鄉空間格局的歷史關口已經到來，這在全國城鎮化歷史發展階段中具有劃時代意義。與發達國家75%的城鎮化率相比，我國城鎮化建設還有相當大的空間，城鎮化總體水平將會保持穩步上升。

（二）城鎮人口密度增大，城鎮外來就業人口增多

2000-2011年，全國城鎮人口由每平方公里442人擴大到2228人，年均增長15.8%；同期，全國城市建成區面積年均增長6.2%，城鎮人口增加速度遠遠高于市區建設速度，城區面積增長較慢，人口聚集的速度較快。

進入城鎮的外來務工人員增多。2012年末，全國人戶分離人口2.79億，其中大部分進入城鎮務工；當年農民工數量為2.63億，63.3%的農民工進入地級以上大中城市務工，其收入水平相對較高。城鎮化帶來人口就業區域的轉變，向城鎮聚集尋找就業機會，城鎮外來就業人口增加。

（三）城鎮基礎設施改善，社會事業取得新進步

城鎮化帶動了現代化的基礎設施建設，城鎮的基礎設施和公共設施不斷完善。城鎮中供排水、供氣、供熱、供電和通信等設施完善，以城市道路、高速公路、鐵路、機場航空中心，建成了布局科學、銜接良好、組織有序的立體化路網體系。

2012年末，城鎮居民人均可支配收入達到24565元，全國城市居民最低生活保障覆蓋人數達2142.5萬，醫院、鄉鎮衛生院、社區衛生服務中心數量達到9.4萬，參加城鎮職工養老保險人數為30379萬，參加城鎮基本醫療保險人數53589萬，相對本世紀初，以上各項指標均呈現較大改善。城鎮教育、醫療、衛生、金融等公共服務水平提高，城鎮功能不斷提升。

（四）大中城市為依托的城鎮群發展，經濟增長輻射作用明顯

空間組群發展，成為城鎮化建設的一個重要特征。2011年末，全國400萬以上人口城市14個，全部地級以上城市達288個，出現了依托沈陽、大連的遼東半島城鎮群，依托濟南、青島的山東半島城鎮群，依托福州、廈門的福建城鎮群，依托武漢的江漢城鎮群，依托鄭州的中原城鎮群，依托長株潭的湖南城鎮群，依托西安的關中城鎮群，以及依托成都、重慶的成都盆地、兩江城鎮群等。其中，對全國影響最大的長江三角洲、珠江三角洲、京津唐三大城鎮群，地域面積不足全國的1.3%，但是人口、經濟總量占到了全國的20%、30%以上。

依托大中城市的城鎮群，憑借經濟、財力、人員、技術優勢，較好地發揮增長極作用，形成了良好積聚效應。同時，隨著大中城市經濟發展，向城鎮經濟輻射和拉動作用增強，帶動城鎮群產業結構調整升級，實現促進經濟發展的目的。大中城市與周邊的城鎮群，合理分工，形成優勢互補的持續性發展格局。

二、房地產過度發展的負面效應

目前，全國正經歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。城鎮化的加速發展，為城鎮提供了良好的經濟、醫療、教育、居住環境，消費性和投資性需求增加，客觀促使房價的攀升。但是，部分地區將城鎮化簡單理解為征地、拆遷、賣地、蓋樓、賣房，經濟增長過分依賴房地產，盲目過度發展房地產，促使房價不斷上漲，將嚴重阻礙城鎮化進程。主要表現為：

（一）高房價難于滿足安居樂業，社會生活保障程度較低

一是房價大幅上漲的擠出效應將抑制居民正常生活。房地產業作為提供住房的基礎性產業，房地產業關系到百姓居住保障問題。房價上漲過快，低收入群體很難購買住房居住。例如，北京、上海一線城市，市區普通商品房銷售價格每平方米由2000年的幾千元上升到目前的4萬元以上，按照城鎮居民可支配收入測算，一對夫妻所有收入用來支付房款需要10余年。由于以上購買的商品房是毛坯房，還需要裝修、家具、家電等配置，至少花費10萬元。因此，工薪階層無支付能力購買商品住房，甚至買一套房需要幾代人的收入。同時，房價快速上漲，限制了居民改善居住條件，即住房由小換大的改善性剛性居住需求受到抑制。住房作為一種準公共物品，“居者有其屋”基本的消費需求難于保障。

二是高房價降低生活質量和工作需求。房價上漲過快，居民購房按揭貸款的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費總支出的比重不斷提高，將擠占購房者用于衣著、學習、休閑方面的開支，降低購房者的生活質量。部分城鎮青年，甚至將創業發展工作的投資資金用于購房，錯失了創業發展時機。

（二）過度發展房地產業，不利于金融穩定和經濟協調發展

一是房地產貸款多，易造成金融風險。房地產業發展，需要取得銀行支持，房地產貸款一般期限較長，金額較大。2012年末，全國房地產開發貸款、企業和個人購房貸款余額12.1萬億元，占全國各項貸款余額的18.0%。房價大幅上漲，房地產泡沫積累越大，房價大幅下跌，將增大銀行貸款風險，不利于金融風險的防范和控制。城鎮化建設中，若過度發展房地產，將導致房地產信貸風險，會引發多米諾骨牌效應，威脅區域金融穩定，甚至可能影響整個社會經濟的發展。日本房地產泡沫破裂和美國的次貸危機就是典型案例教訓。二是房地產業過熱具有明顯的擠出效應，將造成產業結構性失衡。房地產業存在較高的利潤，吸引和占用大量社會資金。1996-2012年末，全國房地產固定資產投資由3445.2億元上升至71803.8億元，占全國固定資產投資額比重由15.0%上升至19.2%，房地產業吸納資金呈上升態勢。過度發展房地產業，將擠占機械、化工、輕工、電子、新興產業資金，扭曲生產資源的協調配置，造成城鎮化產業結構失衡，不利于城鎮化的可持續發展。

（三）房地產盲目發展，將制約人居環境改善

目前，部分區域城鎮化過程中，房地產呈現開發過度。房地產項目建筑密度加大、建筑容積率擴大、樓盤間距縮小，樓盤龐大、高樓層增多、居住戶數增加，導致相應的配套設施不足。房地產過度開發，盲目追求經濟效益，未充分考慮到生態環境、生活環境、文化環境、社會環境。部分房地產項目，未充分考慮相應的綠化面積、光照時間、空氣流動空間；學校、醫院、文化、體育、道路、娛樂、購物等公共服務設施不健全；消防安全、社區管理和社區治安布防體系不完善。

三、城鎮化建設與房地產發展的辯證關系

（一）新型城鎮化確定了房地產業的定位

新時期，城鎮化建設方向是新型城鎮化。新型城鎮化，是指堅持以人為本，以新型產業為動力，以統籌兼顧為原則，以科學發展、環境友好、社會和諧、城鄉一體方式推動城鎮建設發展。新型城鎮化包含內容豐富，核心就是不斷提升城鎮化建設的質量內涵。

新型城鎮化決定房地產業定位，房地產業發展方向決定于城鎮化建設的基調。在新型城鎮化推進的過程中，房地產業發展定位包含三方面內涵：一是定位為非房地產化。新型城鎮化堅持以人為本，要求房地產業以服務城鎮化為己任，不以拆遷、賣地賣樓拉動經濟，增加國民生產總值為目標，以滿足城鎮化的居民生產、生活需求為主。二是定位為先導性基礎產業。新型城鎮化以新型產業為動力，城鎮化建設主要依靠高科技農業、新型工業、新興產業、先進制造業支撐。房地產是一個先導性配套產業，不能將房地產業作為核心產業，否則將產生經濟空心化，城鎮化缺乏創新動力產業。三是定位為構建和諧城鎮化的宗旨。新型城鎮化以統籌兼顧為原則，決定了房地產業不應僅關注經濟效益，還要顧及社會效益、人文效益、生態效益。房地產要由片面注重規模擴張，變為以提升城鎮功能為中心，房地產應促城鎮成為較高品質、生態優美、社會和諧的區域。

（二）房地產業要為城鎮化建設服務

城鎮化建設與房地產業二者是主角與配角辯證關系，城鎮化是主角，房地產業是配角，為新型城鎮化服務，房地產業要提升新型城鎮化建設質量為總體要求。因此，房地產業要為城鎮化建設服務。

一是房地產業要提供城鎮化建設的基礎配套設施。城鎮化建設過程，是人口向城鎮集聚、城鎮人口數量增加過程，也是城鎮功能結構的演化、城鎮功能增多和完善過程。隨著城鎮化深入推進，城鎮具有較完善的生產功能、服務功能、管理功能、協調功能、集散功能、創新功能；涉及制造業、文化產業、金融業、教育行業、醫療行業、商業行業、批發和物流行業等多行業，房地產業為城鎮化中的經濟、文化、休閑、教育科研提供基礎配套設施，建設良好的城鎮空間，促進城鎮的市場結構擴大和功能的實現。

二是房地產業要滿足城鎮化建設的消費性住房需求。住房是城鎮化居民生活必不可少的物質資料，房地產業是提供城鎮住房的基礎產業。因而，房地產要向廣大農民工、城鎮新增人口提供必需的居住住所，提供基本的生活保障場所，滿足城鎮居民的住房保障需求；同時也要盡量滿足增加居住面積，居民的改善性住房需求，改善人們的居住條件，為保障和提高城鎮居民住房水平提供物質基礎。

三是房地產業要創造城鎮化建設的和諧條件。城鎮化內在要求人與社會、人與自然的和諧發展，城鎮化建設要滿足消費性住房需求為主，對房地產投機需求容忍度較低。房地產投資需求膨脹，引發的貧富兩級分化、利益驅動強行拆遷事件的社會不穩定現象，與城鎮化和諧要求不相適應。雖然投資性行為會產生一定的房地產需求，但是投資性需求過大，會催生房地產泡沫，透支了未來的購買力和發展潛力，反而對城鎮化帶來很大的后遺癥。例如，溫州、鄂爾多斯就是典型反面教訓。與城鎮化和諧要求相匹配，就要抑制投機性購房需求，規范房地產市場健康運行來穩妥地推進城鎮化，才能達到和諧發展的目的。

四、金融調控的政策取向

（一）增加資金支持基礎設施和配套服務，推動城鎮化進程

一是加大城鎮化基礎設施的信貸投入。金融機構可組織銀團貸款，加大對城鎮經濟技術開發區、新農村農業示范區、老城區改造、扶貧移民等基本設施信貸投入。二是加大城鎮就業創業的金融支持力度。運用小額擔保貸款、農民工創業貸款、扶貧貼息貸款、聯保貸款等支持就業創業，增加教育、醫療、社會保障等領域的資金投入，努力提升城鎮化環境。三是改進城鎮配套金融服務體系。加強支付渠道建設，增加城鎮ATM、POS數量，推廣網上支付、電話支付、移動支付等創新，提高城鎮化經濟和生活的金融服務功能。

（二）建立金融支持消費性住房需求機制，維護城鎮居民保障住房權利

一是支持構建金融支持消費性住房的制度框架。消費性住房的供給框架，實行計劃、市場雙軌結合。計劃方面，明確保障房建設由政府負責，滿足低收入群體的居住需求。市場方面，商品房供給主要發揮市場調節作用。二是構建消費性住房的金融支撐體系。充分發揮政策性金融導向作用，利用其社會正外部效應、非盈利性的優勢，鼓勵發放土地儲備中心貸款，提供道路鋪設、管網安裝基礎設施建設融資。引導商業性金融機構努力增加保障房和中小套型的住房貸款，盡最大可能滿足居民的剛性需求。支持房企在國內外資本市場籌資，擴大消費性住房資金來源。三是拓展多元化社會融資渠道。嘗試將部分優質國有企業利潤，建立專門的保障房建設基金；利用稅收優惠政策，吸納民間社會資本，增加保障性住房資金；對積極參與城鎮保障房建設的、信用評級高的龍頭企業，支持發行集合票據、短期融資券、集優票據等來籌資。

（三）堅決抑制投機性購房行為，創造和諧的城鎮化氛圍

一是運用貨幣政策進行總量結構調控。保證經濟運行健康運行前提下，利用再貸款、存款準備金、公開市場操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進行結構調控，抑制投機性購房需求。二是加大對房地產投機的打擊力度。金融機構要配合好稅務、工商、司法、公安等部門，加強對囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價信息開發商投機活動的打擊力度。

參考文獻

[1]Chan，Kam Wing&Li Zhang.The Hukou System and Rural-Urban Migration in China：Processes and Changes.China Quarterly，

1999，No.160（December）：818-855.

[2]Wang，F.&Zuo，X. Historys Largest Labor Flow：Understanding Chinas Rural Migration- lnside Chinas Cities：Institutional

Barriers and Opportunities for Urban Migrants.The American Economic review， 1999，89（2）：276-280.

[3]楊殿學，尚珊珊.城鎮化建設對房地產價格影響的實證分析[J].全國商情：經濟理論研究，2013，（40）：36-38。

[4]易憲容.城鎮化對房地產市場影響究竟有多大[N].上海證券報，2009-12-10。

[5]張占斌.我國新發展階段的城鎮化建設[J].經濟研究參考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責任編輯、校對：趙舒怡

（三）堅決抑制投機性購房行為，創造和諧的城鎮化氛圍

一是運用貨幣政策進行總量結構調控。保證經濟運行健康運行前提下，利用再貸款、存款準備金、公開市場操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進行結構調控，抑制投機性購房需求。二是加大對房地產投機的打擊力度。金融機構要配合好稅務、工商、司法、公安等部門，加強對囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價信息開發商投機活動的打擊力度。

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[5]張占斌.我國新發展階段的城鎮化建設[J].經濟研究參考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責任編輯、校對：趙舒怡

（三）堅決抑制投機性購房行為，創造和諧的城鎮化氛圍

一是運用貨幣政策進行總量結構調控。保證經濟運行健康運行前提下，利用再貸款、存款準備金、公開市場操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進行結構調控，抑制投機性購房需求。二是加大對房地產投機的打擊力度。金融機構要配合好稅務、工商、司法、公安等部門，加強對囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價信息開發商投機活動的打擊力度。

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The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責任編輯、校對：趙舒怡