政府調控對中國房地產企業盈余管理的影響

【摘要】房地產行業是一個關系到國計民生的基礎性行業，房地產行業的健康發展對我國經濟的健康發展和人民的幸福生活至關重要。近年來，我國政府為幫助房地產行業健康、平穩、持續發展，出臺了諸多調控政策。本研究采用事件研究法對我國政府的調控政策對房地產企業盈余管理活動的影響進行實證分析，從會計學盈余管理的角度探討2003～2012年間我國政府出臺的與房地產行業相關的宏觀調控政策對我國房地產企業的影響。

【關鍵詞】政府調控 房地產企業 盈余管理

一、緒論

近年來，我國房地產行業蓬勃發展，漸漸成為人們關注的焦點。房地產行業是一個資金密集型的基礎性建設行業，主要進行房產和地產的開發、經營和銷售活動，具有投資規模大、資產風險高、產品開發周期長、資金周轉緩慢、受國民經濟發展周期性的影響等等特征。房地產行業的發展拉動了建筑材料（水泥、鋼鐵等）、建筑工程、室內裝修、家具、家用電器和玻璃行業等等六十多個相關行業的發展，漸漸成為中國經濟發展的基石。同時，房地產作為一種生活必需品和一種投資品，與廣大人民群眾的生活具有十分密切的聯系，而近年來，快速攀升的房價更是牽動著每一個普通老百姓的日常生活和幸福感。

由于房地產行業對我國經濟發展以及人民的幸福生活的重要性，近年來，我國政府積極出臺了諸多房地產行業調控政策，旨在幫助房地產行業健康、平穩地發展。由于房地產企業在整個房地產產業鏈中發揮著非常重要的作用，因而筆者認為從會計學的角度更深入地理解房地產企業是非常重要且有意義的。

本研究對2003～2012年十年期間我國政策出臺的與房地產行業相關的宏觀調控政策進行梳理和分類，并且結合應計盈余管理和真實盈余管理兩個角度對于我國房地產上市公司的盈余管理活動的探討，旨在幫助政策制定者更好地理解房地產企業對不同類型的調控政策做出的不同反應，進而政策制定者將來可以制定出更有效的調控政策，同時，也為有關部門識別房地產上市公司的盈余管理活動、監管房地產企業提供參考。另外，本研究根據我國房地產企業的預售制度以及收入確認的特殊性，對傳統的應計盈余管理模型進行了改進，使之更能反映房地產企業的真實經營和盈余管理情況。

本研究選用的公司樣本是2003～2012年在中國上海證券交易所、深圳證券交易所上市交易的所有房地產行業上市公司，剔除2003年以后IPO的公司和信息不全的公司后，共計126家。

本研究中房地產調控政策信息來源于我國政府各部門網站，宏觀控制變量數據來源于國家統計局網站，會計信息來自于國泰安數據庫。

二、2003～2012年中國房地產調控政策匯總

本研究對政府調控政策的分類主要有兩個標準：第一個標準是根據政策調控的方向分為緊縮政策與非緊縮政策；第二個標準是按照制定政策的相關部門及政策內容分為三類：國務院直接出臺的綜合性房地產產業調控政策，例如“國五條”“國十條”等；中國人民銀行出臺的貨幣政策，例如中國人民銀行出臺的上調存款類金融機構存款準備金率、存貸款基準利率等；以及其他政府部門出臺的其他政策，例如，國家稅務總局出臺的與房地產交易相關的稅收政策、國土資源部出臺的與房地產開發用地審批有關的政策等。我國政府各年份出臺的房地產調控政策詳見下表：

表1 2003～2012年中國政府房地產調控政策匯總

政府調控政策代理變量設置如下：

一是將表1中緊縮政策、綜合性政策、貨幣政策和其他政策數除以各年份出臺的政策總數；二是設置緊縮政策、綜合性政策、貨幣政策和其他政策四個變量虛擬變量，賦值規則如下：

1.若某一年份緊縮政策數比例值大于50%則將該年“緊縮政策”賦值為1，否則為0；

2.若某一年份綜合性政策數比例值大于0則將該年“綜合性政策”賦值為1，否則為0；

3.若某一年份貨幣政策數比例大于或等于其他政策數比例，則將該年“貨幣政策”賦值為1，否則為0。

三、盈余管理活動代理變量

本研究中盈余管理活動的代理變量分為應計盈余管理活動代理變量和真實盈余管理活動代理變量兩類。

（一）應計盈余管理活動代理變量

一是根據瓊斯模型（Jones，1991）計算的操縱性應計利潤，用DA表示；

二是根據修正的瓊斯模型（Dechow，Sloan & Sweeney，1995）計算的操縱性應計利潤，用DA01表示；

三是根據房地產行業特征調整的瓊斯模型計算的操縱性應計利潤，該模型即將修正的瓊斯模型中營業收入的變化量減去應收賬款的變化量改為用營業收入的變化量減去應收賬款的變化量再加上預收賬款變化量，由該模型得到的操縱性應計利潤用DA02表示。三個應計盈余管理模型得到的操縱性應計利潤均經過年初總資產調整。

（二）真實盈余管理代理變量

本研究參考現有文獻Roychowdhury（2006），Cohen et al（2008），Cohen et al（2010），Gunny（2010）和Zang（2012）對真實盈余管理活動的研究，選用四個真實盈余管理的代理變量：一是異常經營活動現金流凈額，用Abnormal_cfo表示；二是異常生產成本，用Abnormal_Prod表示；三是異常期間費用，用Abnormal_SGA表示；四是真實盈余管理活動匯總額，用REM表示，由于異常經營活動現金流、異常生產成本和異常期間費用可以同時存在于同一年份同一公司，所以真實盈余管理活動匯總額（REM）代理變量是異常經營活動現金流、異常生產成本和異常期間費用三項的加總，以衡量企業真實盈余管理的總體情況。

根據本文第三部分對盈余管理理論及實證研究模型的介紹可知，四個真實盈余管理代理變量均經過年初總資產調整。

四、控制變量

（一）宏觀控制變量

由于房地產行業是一個關系到國計民生的行業，且受經濟周期、國家政策等影響大，本研究將國內生產總值（GDP）、居民消費價格指數（CPI）、人口（Population）、城鎮居民家庭人均可支配收入（Income）四個變量作為宏觀控制變量。

（二）微觀控制變量

本研究參照現有文獻設置以下八個公司層面的控制變量：

一是總資產收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差異。

二是市值（Market Value），控制不同公司規模的差異。

三是市值賬面比（MtoB），控制不同公司成長性的差異。

四是“是否雇傭中國十大會計師事務所擔任審計師”（Big Auditor）和（5）“是否被審計師出具非標準審計意見”（Audit Type），控制嚴厲的審計師對公司盈余管理的影響。

五是“微利公司（suspect01）”的篩選標準是ROE在[0，1%]，為控制一個為了避免虧損而有強烈的動機進行盈余管理的群體對本研究的影響。

六是凈利潤（Net Income），控制房地產企業因凈利潤數額不同而需要進行不同方向的盈余管理的影響。

七是總資產負債率（leverage），控制不同資本結構帶來的影響。

五、回歸模型及回歸結果

（一）回歸模型

EM_Proxy=a1*Tighten+a2*Comprehensive+a3*DFI+a4*GDP +a5*Income+a6*CPI+a7*Population+a8*ROA+a9*Market_value +a10*MtoB+a11*Audit_type+a12*Big_auditor+a13*Suspect01+ a14*Net_income+a15*Leverage+ε

其中，EM_Proxy指盈余管理活動代理變量，其他變量的含義如前文所述。

（二）回歸結果分析

本研究回歸分析結果見表2，根據表2可以總結出以下結論：

一是不同的政策有不同的影響。緊縮的調控政策對房地產上市公司的應計盈余管理活動有顯著的影響，而對其真實盈余管理活動沒有顯著的影響；綜合性房地產產業調控政策對房地產上市公司的真實盈余管理活動有顯著性的影響，而對其應計盈余管理活動沒有顯著的影響；貨幣政策對于房地產上市公司的真實盈余管理活動和應計盈余管理活動均有顯著的影響。

二是“審計意見”和“是否雇用中國十大會計師事務所擔任審計師”對于房地產公司的真實盈余管理活動和應計盈余管理互動有不同的影響，審計意見對應計盈余管理活動影響更大，而“是否雇用中國十大會計師事務所擔任審計師”對真實盈余管理活動的影響更大。

三是市值、ROA、總資產負債率僅對應計盈余管理活動和異常期間費用有顯著性影響，對異常經營活動現金流、異常生產成本以及整體真實盈余管理活動沒有顯著性影響。

四是宏觀控制變量的影響很小，僅有“年末人口數”對瓊斯模型操縱性應計利潤和修正的瓊斯模型操縱性應計利潤有顯著的影響，其他宏觀控制變量對房地產上市公司的盈余管理活動均沒有顯著的影響。

參考文獻

[1]Jones，Jennifer J.，Earnings management during import relief investigations[J].Journal of Accounting Research，1991，Vol.29，No.2：193-228.

[2]Dechow，Patricia M.，Sloan，Richard G.and Sweeney，Amy P.，Detecting Earnings Management[J].Accounting Review，1995，Vol.70（No.2）：193-225

[3]Cohen，D.，A.Dey，and T.Lys.，Real and accrual-based earnings management in the pre-and post-Sarbanes-Oxley period.The Accounting Review，2008，83（3）：757-787.

[4]Roychowdhury，S.，Earnings management through real activities manipulation.Journal of Accounting and Economics，2006，42（3）：335–370.

[5]Cohen，D.，and P.Zarowin.，Accrual-based and real earnings management activities around seasoned equity offerings，Journal of Accounting and Economics，2010，50（1）：2-19.

[6]Gunny，K.A.，The relation between earnings management using real activities manipulation and future performance：Evidence from meeting earnings benchmarks.Contemporary Accounting Research，2010，27（3）：855-888.

[7]Zang，Amy Y.，Evidence on the Trade-Off between Real Activities Manipulation and Accrual-Based Earnings Management.The Accounting Review，2012，Vol.87，No.2，pp.675-703.

作者簡介：邱月（1991-），女，漢族，云南人，上海交通大學碩士研究生，研究方向：會計學。