中國房地產發展歷程

曹宇

摘 要：中國的房地產市場是在改革開放以后逐漸建立起來的，隨著同期國民經濟的迅速發展，城市對住房、商業以及工業用房的要求不斷增長，我國房地產市場也經歷了從無到有并逐步發展成熟這一過程。文章對我國房地產的發展歷程進行了探討。

關鍵詞：房地產；發展歷程

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）11-0110-02

1949年新中國建立至1978年改革開放前這一段時期，隨著傳統社會主義公有制的建立，房地產作為商品被嚴格禁止，絕大部分房產通過計劃配置，無償使用。房地產業也因此而基本上處于極度萎縮和蕭條的狀態。

1978年改革開放后，中國房地產業開始逐漸復蘇并得到發展繁榮，總的來看，以1998年停止福利分房制度為界，可以分為兩個發展階段。

1 第一階段：房地產制度改革階段（1978-1997年）

從1978年改革開放后，中國在摸索中進行著住房制度改革，首先在理論上不斷突破計劃經濟時代的桎梏，積極進行試點；接著在全國全面實施住房制度改革；在總結前一階段改革經驗基礎上進行各方面政策的綜合配套改革。通過這一階段的改革，中國房地產市場化制度基本建立和完善，為后一階段房地產全面市場化的發展奠定了良好的基礎。這一階段，又可細化為三個時期。

1.1 理論突破和試點時期

傳統的住房制度與土地使用制度存在許多弊端，如租不養房，住房短缺，分配不公，土地浪費嚴重，國有土地收益流失等，已嚴重制約了經濟發展，從而引致了在理論和實踐方面的改革。

1.2 全面實施住房制度改革時期

1986年2月，國務院成立了“住房制度改革領導小組”，下設辦公室，負責領導和協調全國的房改工作。主要是大幅度的提租補貼為改革思路。

在總結試點工作經驗的基礎上，1988年1月國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，并于同年2月國務院批準了《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，這是國務院頒發的全面指導城市住房制度改革的重要文件，標志著我國住房制度改革進入了整體方案設計和全面實施階段。

1.3 綜合配套改革時期（1997年）

1997年8月，國務院辦公廳轉發了國務院房改領導小組《關于加強住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個人住房基金，規范了住房公積金的管理體制，從而進一步推動了住房公積金制度的發展。

2 第二階段：房地產全面市場化階段（1998年至今）

1978-1997年間的住房制度改革為中國房地產市場化進程奠定了良好的制度基礎。然而，在1998年以前，由于福利分房制度的存在，在我國買房都是公對公，單位是房地產市場的主體。

2.1 平穩發展時期（1998-2003年）

1998年中國政府為應對金融危機對經濟的影響，采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮住房改革力度。中國房地產市場的發展進入了全新的階段，住房實物分配逐步停止，多層次城鎮住房供應體系開始建立。中國房地產市場真正進入全面市場化階段。1998—2003年我國商品住宅銷售情況見表1：

1998-2003年中國商品房及商品住宅銷售面積情況如圖1所示：

2.2 快速發展期和調控博弈時期（2003-2007年）

2003年，房地產業被定調為國民經濟支柱產業，商品房開始成為住房供應的主體，房地產業開始進入快速發展時期。2004年，土地招、拍、掛制度開始全面實施。與此同時，中國商品房房價開始快速上漲，房地產投資迅猛增加，市場出現過熱情況。國務院出臺一系列的調控政策，來穩定和抑制房價的快速增長，房價不降反漲，市場投資熱情居高不下。

2004年3月，國土資源部、監察部聯合發文，嚴令各地須在當年8月31日前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家儲備。從9月1日開始，取消國有經營性土地使用權協議出讓。國有經營性土地使用權一律采用招、拍、掛的形式出讓。

中國房地產業進入快速發展時期，房地產投資迅猛增加，房價加速上漲。針對房地產市場過熱和房價上漲過快的問題，中國政府在這一時期陸續出臺了包括“國八條”、“國六條”等在內一系列的政策措施，包括土地、信貸、稅收等各方面，試圖通過宏觀調控扭轉這一局面。

2.3 調整和反彈時期（2008-2009年）

2007國家繼續從金融、稅收和土地等方面入手，進行房地產市場的全面調控。央行在2007年六次加息、十次上調存款準備金率，存款準備金率達到14.5%，創20多年歷史新高；央行出臺新政，購買第二套住房首付比例不得低于50%；國家多項調控再度把緊土地閥門。2007年第四季度開始，調控開始顯現出效力，房地產市場觀望氣氛顯現，銷售量新低不斷，房價出現優惠、打折的變相下調或直接下調，“拐點論”應運而生，引起社會廣泛關注和激烈討論。2008年，美國金融危機爆發，中國也受到猛烈沖擊，國內外宏觀經濟環境發生巨變，房地產市場成交量開始大幅下降，需求嚴重萎縮，開發商資金鏈吃緊，部分開發商甚至出現資金鏈斷裂的情況，不得不進行主動或被動的降價，以求快速回籠資金。2008年8月，70個大中城市房價指數首次出現了環比下跌，房價比上月下跌0.1%；隨后的12月，該指數首度出現同比下跌，房價比去年同期下跌0.4%。房地產市場進入調整階段。

然而，2008年下半年，為了抵御金融危機沖擊、落實宏觀經濟調控政策，產業關聯度高的房地產業自然也要背負起“增投資、擴內需、保增長”的使命，國家對房地產市場的調控政策進行了轉折性的調整。央行多次降息，并下調人民幣貸款基準利率、住房公積金貸款利率和存款準備金率；財政部、國稅局宣布，從2008年11月1日起，個人首次購買90 m2以下住房，個人買房暫免征收印花稅、土地增值稅，下調契稅稅率、首付款比例。“增投資、擴內需、保增長”成為房地產市場調控政策的主旋律。在這些政策的作用下，銀行有強烈的放貸沖動，為房地產企業提供大量新增貸款，開發商資金緊張的局面迅速緩解。鼓勵性的住房政策使得2007年下半年到2008年壓抑的剛性需求得到集中釋放，房地產市場迅速回暖，成交量大幅上升。加上市場上大量的投機炒作行為的推波助瀾，2009年底甚至出現了“恐慌性搶購”的狀況。中國房地產市場在經歷了2008年上半年的調整之后的大反彈。2007、2008、2009年我國商品房及住宅銷售面積、銷售額對比見表2：

2.4 深度調控和高位盤整時期（2010-2011年）

由于2009年房價過快上漲，出現的房地產泡沫積聚了大量金融風險，社會矛盾凸顯。國家在2010年出臺了“國十條”，其中的“限購令”、調高購買“營業稅”等手段有效地打擊了房地產市場的投機行為，抑制了市場需求，房地產市場成交量迅速走低。但在通脹和開發商資金充裕的背景下，房價漲幅得到控制，但房價并未下降，而是在各方博弈中高位震蕩，2010年末甚至出現了上漲的情況。2011年，國家繼續加強宏觀調控，“國八條”、房產稅等政策陸續出臺，調控進一步升級和深化，房地產市場交易量大幅下降，房價仍在高位徘徊。北京市商品房銷售價格及銷售面積情況如圖2所示：

改革開放的30多年，是我國進行住房市場化改革和完善住房保障體系的30多年，是將市場經濟和宏觀調控結合起來解決人民群眾住房問題的30多年。30多年來，我國城鎮居民人均住房面積的大幅度上升，住房質量和環境的不斷提高，針對中低收入家庭的住房保障制度的不斷完善，都彰顯了我國改革開放所取得的偉大成就。

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