試論房地產工程全過程造價管理與控制

唐炳云

（新疆康盛房地產開發有限責任公司，新疆 伊寧835000）

房地產開發產業是受宏觀經濟影響最大的產業之一，是我國國民經濟的重要支柱產業；隨著國家擴大內需各項政策措施的實施，我國的房地產開發產業得到了迅猛發展，大量商品房的開發建設，使目前建筑市場上的供求關系發生了巨大變化：一方面，是眾多的購房者，另一方面，是大量現房滯銷和積壓，雖然原因很多，但主要原因還是房地產開發成本過大、房價過高。 因此，如何有效降低房地產開發成本，降低造價，應是房地產開發企業要考慮的首要問題。 所謂全過程造價管理與控制，是指在工程項目投資決策、可行性研究、設計、項目施工和竣工驗收等各階段均應認真做好工程項目造價管理與控制。

1 項目投資決策和可行性研究階段的造價管理

首先應組建一支優秀的造價管理小組，由決策者、市場營銷人員、項目總工程師、造價師、會計師等人員組成，充分運用價值管理方法，精心編制好項目可行性研究報告， 力求做到擬建工程項目價值最大化。 在編制房地產開發項目可行性研究報告過程中，可按下列重點進行分析：（1）市場營銷人員對市場作預測，包括市場供求與需求預測、市場價格預測、目標市場與市場競爭力分析、市場風險分析等。 （2）項目總工程師作工程方案分析，運用價值管理方法選擇結構型式、基礎工程方案等。 （3）在建設規模、施工方案、設備方案及施工進度等基本確定的基礎上，造價師估算項目投入總資金并測算建設期內分年度資金需求量。 （4）會計師運用價值管理方法，在投資估算的基礎上，從擬建項目的資金渠道、融資方式、融資成本、融資風險等方面進行價值分析，通過比選確定價值最大化的融資方案。（5）進行房地產項目財務評價，預測項目經濟效益和費用支出，計算財務評價指標，以判別擬建項目的財務可行性，擇優提出推薦方案，供決策者決策。

2 設計階段的造價管理

確定合理的設計方案，減少在施工階段發生重大設計變更和方案變化，對于有效控制房地產工程造價意義重大。 設計階段如能精打細算，節約投資的潛能要比施工階段大很多，因此，重視并合理確定設計方案，是有效控制房地產工程造價的關鍵環節，具體方法包括以下幾項內容：（1）在項目設計招投標和評標過程中，應盡量做到技術水平和經濟指標有機結合，優選設計方案，不僅要對參與設計投標的設計方案的技術性指標進行科學分析，還要對該設計方案的經濟指標進行分析、比較，從源頭上確保設計方案的科學性、先進性和經濟性。（2）十分重視設計會審工作。 在項目設計方案會審中，應對初步設計階段的總圖方案及單項設計方案進行技術和經濟性評價，為此，建設方需組織相關各方參與設計會審，提出優化設計的建議，通過刪減某些不必要的功能，降低建造成本，以利使設計方案更加科學、經濟、合理。 （3）加強對設計概算的審核，防止設計概算發生漏算、錯算現象，以確保估算、概算、預算相互制約、互為補充。

3 項目實施階段的造價管理與控制

3.1 項目施工招投標階段的造價管理與控制

建設方在編制招標文件時，應要求參與編制人員對擬建項目的功能和技術、經濟指標等了如指掌，根據其特點撰寫招標文件以及相關附件，且要注意招標文件的嚴密性。為此，首先應采用工程量清單進行招標投標，遵循科學、合理的原則編制工程量清單，加強招標管理；工程量清單中的工程項目應具有概括性，條目清晰，無漏項、錯項，還應保證計價項目的正確性。在編制工程量清單過程中，不能僅限于圖紙，還要預計到哪些項目是目前圖紙上沒有，但在項目施工過程中將會發生的，對于這一部分項目可以采用綜合單價包干的方法在招標階段加以明確，將應核準的費用盡量核準。其次，詢標要深入、全面，建設單位應要求招標代理單位仔細研究回收的投標書，進行詳細的技術和數據審查，并提供投標分析報告；在投標分析報告中應對技術標及商務標等進行綜合評審，對技術標應側重施工方案、技術和工藝等的評審，對商務標則應側重于總價、綜合單價、人材機單價以及措施項目等方面的分析評審，必要時可以編制標底，將投標價與標底進行綜合分析與比對，最終擇優選取中標單位。

3.2 項目施工階段的造價管理與控制

房地產工程項目的復雜性決定了它計價的多次性，尤其是在該項目的施工階段，比如由于外部條件的變化，設計階段未考慮周全的因素會暴露出來，導致設計變更，或因施工現場實際條件的限制、不可預見事件的發生等等導致工程簽證的發生，造價也會隨之發生變化。 一般來說，施工階段對房地產工程的造價管理與控制手段主要有以下幾方面：（1）編制好成本計劃。 在優化的施工方案指導下，編制好詳細的成本計劃，并分解、落實到各分部分項工程中，為后續成本計劃的控制做好準備。 （2）嚴格管理并控制好施工過程中的工程簽證。 （3）嚴格管理與控制好設計變更通知單及技術核定單。房地產公司造價師應對設計單位提出的設計變更通知單及技術核定單進行技術經濟分析，并及時提供因設計變更而產生的工程總造價動態分析，以利于及時制訂出有效的應對措施。 （4）全面加強工程量計量管理，嚴防漏項、錯算現象發生。 （5）項目施工階段的造價管理與控制最重要的是做好造價的動態管控，而要做好動態管控，關鍵在于及時采取各種應對糾偏行動，即根據項目實施過程中出現的各種偏差，分析原因，發揮項目造價管理小組的管控作用，及時采取有效的糾偏行動，從而使項目實施保持可控狀態。

3.3 項目結算階段的造價管理與控制

充分發揮在項目竣工結算階段的投資管控作用，是抓好施工階段投資管控的重要一環。 建設單位對施工單位送審的結算書需進行全面、系統的檢查和復核，做到及時糾正所存在的錯誤和問題，從而更加合理地確定工程總造價，確保項目管理目標圓滿實現。 在項目結算階段的造價管控重點是：（1）對項目結算資料的合理性、完整性和合法性進行審核。首先，應核對合同條款、招標文件，凡是違背合同條款、招標文件約定的費用，或合同條款約定屬于風險費包含的費用等，一律核減；其次，檢驗結算資料，明確只有手續齊全的簽證單、設計變更通知單等才能計入結算總價。（2）對工程量的審核。對項目施工圖工程量的審核最重要的是依據國家統一的工程量計算規則對工程量進行全面而細致的審核；此外，還要仔細劃分專業、分包與總包的界面，不能重復計算。對于現場簽證及設計變更，應根據現場情況逐一核實，做到實事求是、合理計量。 （3）對所套用單價的審核。 單價應根據合同約定或招標文件規定的計價定額和計價原則執行，不能隨心所欲。（4）對費用的審核。 取費應根據當地工程造價管理部門頒發的文件及規定，結合相關文件（如合同、招標文件等）來確定費率。 審核費用時應注意取費文件的時效性，執行的取費表是否與該工程性質相符，費率計算是否正確，價差調整的材料是否符合招標文件規定；還要注意計算時的取費基礎是否正確，是以人工費為基礎還是以直接費為基礎等。

最后，在做好竣工決算的基礎上，要對項目進行整體分析與評價，重點應對工程造價管控全過程進行總結，找出節約和超支的具體內容和原因，總結房地產項目造價管控方面的經驗和教訓，提高工程造價管理水平，為今后類似項目的投資決策提供參考資料和經驗。