上海樓市陷入量價走勢“沼澤地”

孫華良

上海樓市現狀確實讓人感到“涼嗖嗖”的，一陣陣寒意啊，其交易的價格和數量絕對不樂觀。

真是“屋漏逢暴雨”，近期業內坊間有這樣一種“戲言”：天公作怒降雨調控上海樓市。說的是今年4至5月，大約連續六七周，每逢周末就下雨，給原本就不熱鬧的樓市，增添了“純技術”難堪，弄得售樓處人煙稀少，交易量不斷下降。也有人調侃道：這是上海樓市調控采用了“純天然”手法。

也許，這種“純天然”的形式并不重要，重要的是樓市交易的結果令人心顫。

上海樓市歷來有“紅五月”的美稱，意為此月樓市交易總是會紅紅火火的。而今年樓市“紅五月”黯然失色，且成色堪憂。

其一，今年二手房5月份總成交量約為1.4萬套房屋，與去年相比，成交量跌幅明顯。2013年上海樓市二手房全年成交量約25萬套房屋，平均每月在2萬套房屋以上，今年前5個月的二手房交易量平均跌幅約30%。據業內行家分析，上海二手房月度1.5萬套房屋的成交量，基本接近中介行業虧損的一個“臨界點”。如果交易量繼續下滑，中介行業將會面臨新一輪的“關門潮”。

據悉，上海不少知名的二手房代理公司已經實施了“關門裁員”的動作。筆者認為，在目前“限購”政策之下，不少人是通過出售已有房屋來換取購房資格的。二手房交易的清淡，勢必會扼殺新建商品房的購買客源，削減新建商品房的交易量。

其二，上海新建商品房“紅五月”不紅，成交量亦下降明顯。今年5月上海新建商品房成交量僅為52.3萬平方米，2013年同期數據為68.3萬平方米，與去年相比跌幅約25%。而6月前三周交易量也不見起色，僅為約40萬平方米。

筆者曾預測今年上海新建商品房交易量至少應維持在1000萬平方米，如果按上海前5個月交易量平均數推算，今年上海的新建商品房年交易量想攀上800萬平方米都會有困難。這種交易數據意味著什么？與去年相比，今年上海樓市的交易量如果降幅達300萬平方米，交易總金額將減少近1000億元。這1000億元將牽動多少開發商？多少代理商？多少相關企業？多少從業人員？答案是肯定的。這個結果一旦出現，肯定會上演一幕行業的悲劇！

那么，上海樓市能否在今年下半年走出量價走勢的悲情“沼澤地”？筆者認為，看多這種樓市變局的風險率是極高的，許多因素阻止著上海樓市走出這種艱難的“沼澤地”。

其一，社會輿論已基本一致地認為目前中國樓市已進入了一種調整時期。國家住建部政策研究中心主任秦虹先生的結論是：“樓市只是調整，不會崩盤。”

樓市“多頭”司令任志強先生也調整了說法：“在宏觀經濟下行的大背景下，房地產行業肯定會一并下行，但緊接著會迎來反彈。”

調整也好，下行也行。但調整的周期是多長？下行筑底的底部在哪里？恐怕誰都不敢拍胸脯保證。因為造成目前樓市不火的現狀，是政策和市場雙向因素在主導。因此，筆者認為，上海樓市絕對不會崩盤，但調整筑底肯定是一個不短而痛苦的過程。

開發商是否愿意降價筑底換取交易量？購買群體愿意購房的價格支撐平衡點在哪里？這是需要一個市場磨合過程。打破僵局，走出“沼澤地”，不僅需要外部氛圍的支撐力，同時，也需要內部肌能的消化力。至少，在今年9月份前，是很難打破這種樓市僵局的。

其二，由于調控政策的發酵作用，市場的潛在“基因”也在發生質變，這已不是單純政策能主導的，各種因素都在發揮著市場的催化作用。

一是今年6月9日，上海市規劃和國土資源管理局公告，奉賢某含住宅用地的地塊終止出讓。這是上海今年首幅含住宅用地的流標地塊，這表明開發商在上海拿地也變謹慎了，熱情也降低了。

二是某機構發表報告，稱2013年中國城鎮家庭空房率達22.4%。這種調查分析結論，不管是否具有權威性，但至少給樓市“泡沫論”者提供了一種“看空”樓市的依據，或多或少挫傷了行業開發信心和購房者的購買信心。

三是平安好房網憑借資源和資金實力攬局房地產中介，使原來就不太平的市場競爭，增加了一塊“動亂”的砝碼。眾多中介企業圍剿搜房網和安居客，或多或少也給外界造成一種行業動蕩的感覺。同時，易居中國重磅出擊的社區增值服務、劍指社區客戶端，加劇了未來市場的購買客戶競爭。筆者認為，這種房地產營銷行業的群起紛爭格局，肯定會對市場產生利弊兼存的作用。如果利大于弊，是有助于市場康復；如果弊大于利，無疑是雪上加霜地逼空樓市。

四是上海樓市5月份已出現房價環比下降，這是近一年多來首次出現的難看數據。而且，在全國降價潮蔓延之時，上海房價貌似堅挺，但也露出了不少房價的“破綻”。

“破綻”之一：上海已出現了深幅降價樓盤，而不少樓盤則采取了多種暗降方式來吸引市場購買。

“破綻”之二：不少新近銷售的樓盤定價原則普遍比周邊樓盤要低10%，把一些老樓盤的價格“頂在杠頭上”。這些價格標桿樓盤下半年要跑量出貨，唯一的方法是降價出售。

“破綻”之三：不少樓盤采用了高傭金來促進銷售，說明這些樓盤想降價而不敢明降，只能以高傭金來降低房價。

筆者認為，如果不是怕售樓處被砸，這部分高傭金投入，完全可以公開讓利給購房者，使購房者找到購買價格平衡點而入市購買。

五是上海樓市的僵持局面，勢必會衍生其他一些矛盾。由于房地產企業銷售不暢，會面臨資金的壓力，同時，也會導致地產私募兌付風險的出現。這種房地產企業高利貸式融資一旦資金鏈出現危機，也會出現還貸的風險。如果這種資金危機無法通過銷售資金回籠來平衡，將會引發各種貸款資金的償還風險，而這種風險蔓延至私募地產基金兌付危機，那將會極其危害房地產行業的發展。

同時，由于房地產企業銷售不暢，會造成拖付相關企業貨款，甚至是代理公司的傭金和廣告公關公司的廣告宣傳費，影響了這類企業的經濟效應，甚至拖垮這類企業，這也將給房地產行業造成不利的社會品牌影響。據悉，目前已有不少房地產從業人員由于經濟效益不好而跳槽或轉行，這給整個房地產行業的發展埋下了隱患的伏筆。

總而言之，因市場之變而變，這才是適者生存之道。那么，降價跑量也好，守價棄量也好，只是每一個企業的生存和發展之道。但是，絕對不能墨守成規和不思變革，否則，等于是畫地為牢，或者是坐以待斃之舉。endprint