企業物業管理的自行管理與委托管理模式比較研究

王軍

【摘要】 本文基于企業物業管理當前主要采用的自行管理與委托管理兩大管理模式，以及企業物業管理實施主體的不同比較分析，了解兩大模式的優劣勢以及在我國未來的發展趨勢，揭示了我國企業物業管理模式的選擇條件，旨在促進業界認清優化物業管理模式。研究發現，業主自主管理模式因節約了企業成本費用將保持其對物業管理市場份額的占有，而委托管理模式勢必逐步引入職業經理人機制，引領我國企業物業管理模式實現更高效的轉變。

【關鍵詞】 物業管理 ?自行管理 ?委托管理

一、引言

企業物業管理模式，是指企業物業管理工作通常采用的標準形式，而當前物業管理模式的劃分標準主要是基于權利實施主體不同，將企業物業管理的主要模式劃分為：自行管理、合作管理和委托管理。當然，還有一些其它劃分標準，如根據物業管理服務采取的手段不同，企業物業管理模式分為開放式管理與封閉式管理，智能網絡化管理模式與一站式管理模式等等;而根據企業物業費用的實現形式來看分為酬金制與包干制。從物業管理的其它方面來看，還有治理方式不同，組織性質的區別等劃分標準。近年來，物業管理行業的發展迅速，關于物業管理的研究主要從法律、合同方面研究了物業管理全力主體與業務責任主體的矛盾以及如何從制度上保持獨立與協調，才能實現物業管理的效率與良性發展。總的來說，物業管理模式從形式上看是物業管理任務的發包分派方式，而物業管理模式的發展將表現為物業管理項目或服務內容的發包分派方式再組合;從本質上看是物業管理實施操作權及相關責任與風險的轉移，是在當前階段為提高物業管理服務效率選擇的專業分工與合作形式。誠然，不斷實現物業管理模式的優化，不僅利于物業自身的增值保值，對于企業主營業務與物業業務或是企業與專業的物業公司來說，可以二者之間的良性互動，提高企業物業整體運營效益。

本文也是基于物業管理權利主體與業務實施主體出發，主要論述物業管理模式中的自行管理與委托管理兩大模式，經分析發現，業主自主管理模式將會出現并占有一定的市場份額管理型迎合了目前我國物業管理需求，而委托管理模式勢必逐步引入職業經理人機制，從而引領我國企業物業管理模式實現更高效的轉變。基于兩大主要模式的優劣勢比較研究，得出我國目前的企業物業管理隨著經濟的發展與物業市場化競爭的加強，引入職業經理人機制的委托管理模式，將成為企業物業管理的未來主要模式。

二、企業物業管理自行、委托管理模式的內涵與優劣勢比較

1、企業物業管理的內涵比較

企業對物業進行自行管理，也稱之為自管，是由企業業主直接管理自己的物業。根據物業管理實施主體的法人地位，可以劃分為企業下屬物業子公司、企業物業管理項目部或管理中心，但隨著物業業務的不斷發展，無論項目部門或是管理中心，都必須發展為具有獨立法人資格的公司。

物業管理的委托管理模式是基于物業管理權利主體與業務實施主體的分離，由企業委托專業物業公司或機電、保潔、綠化等專業公司從事項目管理。委托管理模式分類較多，分為全權委托、委托代理監管、并行委托等主要形式。

2、企業物業管理模式的優劣勢比較

企業物業自行管理具有明顯的優勢，由于從屬于或曾經從屬于企業本身，物業管理的機構、人員以及財務系統都與企業是一體的或與企業是集中管理模式下的分支體系之一，因此，企業物業的自行管理存在天然的優勢——與企業業主的密切聯系。從經濟意義出發，企業業主作為物業權利所有者，物業管理公司或部門作為物業業務實施者（管理者），二者之間必然存在著“所有者——管理者”之間的信息不對稱矛盾，這就會導致信息不對稱容易引起的管理成本問題。顯然，企業物業的自行管理，可以減輕信息不對稱問題引起的主體之間的矛盾問題。如企業內部上下級溝通的便利性，信息的互通性，無論是物業管理運作上的便利性還是體現企業管理文化的直接性，都可以予以實現;同樣，物業管理過程中如果需要上級企業的支持，無論是新制定制度的批準還是某些服務功能的增加，相對于呈分離狀態的獨立物業管理機構來說，自行管理模式有明顯的優勢。并且，從成本角度，與企業呈一體化的物業管理，能夠為企業節約成本費用。

但是，應該看到企業物業自管，由于企業自身的持續而欠缺物業管理專業性，物業管理的低效而導致額外成本過高是企業物業自管存在的問題。另外，企業與物業管理的一體化，責任實施主體與權利主體的一體容易導致責任的推諉，從而致使物業管理責任由于“搭便車”的存在致使物業管理效率低下。顯然，自管模式的良性發展需要企業自身擁有專業的物業管理隊伍，并通過物業人員培訓或引進補充管理隊伍，不斷強化物業管理部門的管理經驗。

物業管理的委托管理模式是基于物業管理權利主體與業務實施主體的分離，由企業委托專業物業公司或機電、保潔、綠化等專業公司從事項目管理。委托管理模式分類較多，分為全權委托、委托代理監管、并行委托等主要形式。相較于企業物業的自行管理模式，首先是企業從附屬的物業管理業務脫離出來，而從事于自身長期進行的且最具有專業性的主營業務，提高了企業經營的效率;其次是物業管理業務方面，專業的物業管理公司具有專業的物業管理隊伍，高效的物業管理業務流程;再次是多樣化的委托管理模式，豐富了物業管理行業的可持續發展，在社會化專業分工的優勢基礎上，真正實現了“權責分開，效率優先”的現代化企業管理發展需求。

但是，企業物業委托管理模式也有顯然的缺點，相對于自行管理來說，物業管理費用十分高。另外，企業與物業管理公司之間，存在一定的信息不對稱問題，對于物業公司的項目運作并不完全可控，可能造成物管費用過高;同時，企業與物業管理公司之間的溝通不順，企業不斷更換物業管理公司的情況也較為常見，會造成企業支付的費用進一步增高。

三、企業物業管理兩大模式的發展趨勢比較分析

就我國目前物業管理行業的現狀來看，企業物業自行管理的模式仍然占企業物業管理市場的一部分份額，尤其是企業自建，物業也就順其自然以自管模式為主。這與我國企業發展的現狀有密切聯系，即如前所述，企業可以節約成本，可以實現對物業管理的無信息損失“上傳下達”，可以有效管理物業項目部門的服務項目規劃或實施等等。而且，對于我國早期的企業，尤其是國有企業，通常是艘“航空母艦”，經營的業務除了主營業務，幾乎都是作為企業的自營項目。另外，相較于物業管理的委托管理模式，即專業物業管理公司對于企業也是有一定的選擇的，如研究發現，物業管理具有規模效應，如果物業管理面積未達到其管理的盈虧臨界點，專業物業管理公司不會接受這樣的委托業務。因此，就成本角度企業物業自行管理仍占有一定的市場份額;但從專業化分工視角，委托物業管理將成為企業物業管理的未來主要模式。

而在我國經濟發達的地區與城市，企業物業委托管理模式已經開始發展甚至成為主要的物業管理模式，這與物業委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企業若要克服自行物業管理模式效率的低下，需要培養自身的專業物業管理人員，或是通過培訓或是引進模式。誠然，相對于自行物業管理，企業委托物業管理中由于具備專業的物業管理人員而效率較高。因此，從這個角度來看，無論是自行物業管理還是委托管理，專業的物業管理人員成為關鍵，那么，兩種模式的優劣勢共同決定了處于效率考慮，企業物業未來的發展趨勢將出現“職業物業管理經理人”。從西方發達國家的物業管理實踐來看，專業化也是物業管理行業最顯著的特點之一，以美國為例，物業管理公司一般只負責小區的整體管理，具體服務內容由業主委員會征求業主意愿后決定，有關業務則由物業管理公司聘請專業的清潔、保安、設備維修等服務公司承擔。我國在借鑒西方國家先進制度的基礎上，已從2005年開始推行物業管理師制度，也稱之為物業管理職業經理人制度，并于2007年培養出第一批專業化的注冊物業管理師隊伍，這些注冊物業管理師基本上都隸屬于專業化的物業服務企業。企業物業管理勢必往更高效的模式發展，預計獨立的物業管理CEO會像注冊會計師一樣，受雇于物業管理公司或物業管理事務所，成為物業管理行業發展趨勢中的關鍵一環。

正如前文比較的一樣，企業主營業務與物業管理業務的分開，適應了社會化專業分工的發展趨勢，能夠提高物業管理效率也使企業自身專注于主營業務，提高企業的經營績效。而企業委托物業管理模式分類較多，根據委托權利的是否繼續細分分為的全權委托、并行委托等方式。可以看出，全權委托模式對于企業來說較為簡單，而對于物業管理公司來說則需要具有較強的統籌管理能力，如果物業管理公司采取聘用專業物業管理人員針對項目進行管理，將企業物業中的各個組成部分的分包進行有效組合與管理，將不斷提高物業管理的專業化與效率，促使企業物業管理具有明顯的現代化特征。

四、結語

綜上所述，無論是早期國有企業或是當前小企業采取的物業自行管理模式，還是在我國物業管理市場比較發達的地區已經采取并流行的委托管理模式，都朝著物業管理效率這一目標發展，因此，可以預期未來企業物業管理會在效率上進一步突出，即物業管理公司會進一步剝離出除了管理之外的業務，分包或是外包給專業服務公司;對專業的物業管理人員進行認證，并由物業管理專業人員提供物業管理服務的設計、咨詢服務，甚至是項目定制服務，實現具有現代意義的真正獨立物業管理服務。進一步來看，物業管理行業在當前物業服務價格水平綜合偏低的情況下，對于專業物業管理公司來說，簡單的依靠擴大物業管理的規模也很難持續提高物業服務企業的經濟效益，物業服務企業需要通過一系列舉措創新經營模式，以現代化物業管理模式經營物業服務企業，實現并擴大盈利。

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