論商業綜合體物業消防先行把關審批的可行性

葉沁

(蘇州市消防支隊,江蘇蘇州 215021)

論商業綜合體物業消防先行把關審批的可行性

葉沁

(蘇州市消防支隊,江蘇蘇州 215021)

分析了小場所消防行政許可的現狀和物業消防安全自行把關審批的優勢和劣勢,探討了物業自行審批應把持的原則和方法。

商業綜合體 物業消防安全自行審批 消防管理

城市商業綜合體又叫“SHOPPING MALL”，是指匯集了購物中心、公共空間、文化娛樂、休閑設施的商業性綜合建筑，一般建筑面積在十萬平方米到五十萬平方米之間。綜合體里面布滿了店鋪、柜臺，相對來說火災危險性也較大，如果物業管理不到位，消防行政審批跟不上，極易造成管理失控的局面，為群死群傷火災的發生埋下隱患。本文系統地分析了商業綜合體的行政審批現狀，總結出物業自行把關審批的優劣勢并提出了物業消防安全管理的方法。

1 蘇州商業綜合體現狀

近幾年來，隨著社會經濟高速發展、“城鄉一體化”進一步實施，蘇州市的服務業規模持續擴大。僅2011年服務業就實現增加值4470億元，占地區生產總值的比重達到42.6%。蘇州政府加強了城市商圈和和特色商業街建設，在三年時間內蘇州市區就規劃好10億元以上的重點商業項目20個，城市商業綜合體25個。據不完全統計，僅2009年蘇州投資額在5000萬元以上的商業在建項目117個，總投資額超過525億元，其中集多種業態的綜合性商業項目投資額占到50%以上。

2 目前商業小場所消防行政許可的現狀

2.1 綜合體內審批項目多、消防警力少,導致監督員花費大量時間在審批發證上

按照《中華人民共和國消防法》的定義，理論上無論面積多少，所有的公眾聚集場所均應辦理開業前消防安全檢查手續。商業綜合體、SHOPPING MALL的建筑面積大多在十萬平方米以上，蘇州今年甚至出現了45萬平方米的大型商業綜合體，里面的店鋪、柜臺少則一百多個、多則三四百個。從裝修進度分析，各個商業綜合體里的小店鋪、小柜臺由于裝修進度、規模大小的不同，完全不可能在綜合體驗收的同時一起申報消防安全許可手續，因此按照這個現狀，消防部門每年對商業、商業內的小場所的行政許可審批數量非常大。據不完全統計，蘇州市僅2009年1月份至2013年9月份一共受理了公眾聚集場所開業前安全檢查項目9326個，其中屬于商業項目的7282個，占78%；屬于商業綜合體內的小場所的2044個，占所有項目的22 %。另一方面由于商業經營的特點，每年春、秋兩季必經的裝修、改造以及柜臺、鋪面的更新淘汰，勢必造成商業小場所、小店鋪、小柜臺申報消防安全手續發生井噴現象。現在小場所行政許可項目的經辦人一般都是綜合體的監管消防監督員，有限的消防警力把時間大量花在了審批發證上而不是監督檢查、督促消除火災隱患上，執法成效不高。

2.2 工程數量多,實際申報數量少,給消防監管帶來難度

從商業經營者的角度考慮，由于項目總投資額太小，有的柜臺裝修既不改動吊頂、也不改動地面，僅僅更改一下門頭和“道具”(指展示衣服飾品的架子和桌子)，工程總價僅有幾千元；或者項目面積過小，有的僅有幾個平方；許多超小面積的場所或者不涉及大工程的場所為了回避消防行政審批手續繁瑣、時間長、檢測花錢多的弊端，經營者寧愿采取不申報消防審批手續，而選擇逃避行政執法的方式渾水摸魚經營，常常發生監管人員半個月不去現場檢查，商業鋪位又改頭換面了，給消防監管部門的監督執法增加了難度。

3 物業自行審批的優勢

3.1 物業公司全面掌握自己綜合體內部的項目,底數清、情況明

商業綜合體的物業管理部門一般內設安全管理部門和招商部門，有的招商部門直接歸商業公司的總部管理，有的直屬物業公司自己管理。對于綜合體內的柜臺、鋪位何時進、何時出，招商部門是最清楚不過的；而對柜臺、鋪位何時進場裝修、何時裝修完畢可以開業，保安部門最了解透徹。2011年至2012年期間，蘇州曾經在蘇州歐尚超市、環球188等幾家商業綜合體進行過物業自行把關審批小場所試點工作。筆者經過一年時間的實施跟蹤、統計，發現2011年5月至2012年11月，歐尚超市的保安部和招商部一共自行把關審、驗了65個裝修工程，審核率100%、驗收為100%。事實證明單位的物業公司掌握的店鋪動態情況遠遠比消防執法部門所掌握的快速、全面，因此物業公司自己進行小場所把關審批是能夠督促小場所100%全面合法化的最及時有利的抓手。

3.2 審批關口前移,有效解決老百姓快速開店的訴求

綜合體內的幾百家店鋪有的是物業公司代報手續，有的是小場所小商業自己申報手續；有的項目安全檢查是一次通過，但也有的幾次檢查存在隱患也不能開業。申報材料多、檢測時間長、審批結果不及時掌握等問題完全不能解決經營者在極短的時間內裝修工程結束后立即開店經營的訴求，勢必造成經營者違法開業在先，審批手續滯后的社會現狀，也為物業公司的管理帶來難度。

綜上所述，筆者認為推行商業場所內部物業消防安全自行把關審批是一種高速、高效的管理新方式，它能夠通過物業公司的便利，根據商業項目裝修改造的進度及時跟進消防審批手續，在監督警力有限的情況下，是全面掌控社會面商業場所現狀的有效的新手段。

4 物業自行審批的劣勢

當然任何一個事物均有雙面性，物業自行把關審批如果缺乏監督也會有不利的地方。

4.1 物業公司的把關人員的技術力量有限,造成驗收合格率為100%

物業公司的審驗把關人員一般是保安部經理，如果僅僅依靠工作經驗而不能完全吃透并依照國家法律技術規范約束裝修工程，則勢必會造成工程存在小隱患但依然100%通過審、驗現象的發生。

4.2 招商、保安部門出發點一致,導致會有店鋪隱患未完全整改完畢就提前開業的情況

以歐尚超市為例，歐尚超市雖然總部管理章程上明確有在小店鋪進場施工前必須經過總部、門店保安部審核施工方案、在竣工開業前必須經過保安部和招商部兩個部門主管簽字認可才能開店經營的管理制度，但是由于某些店鋪與超市同步開業，店鋪的利益與歐尚超市的利益一致、租戶的利益與房東的利益一致，保安部門約束安全的能力在招商部門面前就顯得勢單力薄，共同的利益出發點往往導致會有店鋪的隱尚患未完全整改完畢就提前營業的情況發生。

5 物業自行審批應把持的原則和方法

綜上所述，在認清物業自行審批把關的優勢和劣勢的情況下，只要嚴格把握好以下幾個原則和方法，商業場所內部物業消防安全自行審批小場所的管理方式還是可行的。

5.1 應嚴格遵循消防部門審批的原則進行審批

物業自行審批雖然簡化了老百姓辦事的手續、縮短了時間，但是對于消防安全性能的要求卻一點兒也不能降低。在法律上物業自行審批不具備法律效益，但是通過物業現行把關可以幫助消防部門更加掌握、了解綜合體內小項目的實際情況，因此物業把關審批的原則必須遵循消防部門審批原則，一是物業公司受理小場所的審批材料必須完整；二是裝修材料檢測報告必須齊全；三是必須嚴格執行國家相應的法律法規及技術規范。

5.2 應嚴格遵循物業信用制度的管理方式

物業自行審批有前提，就是信用。眾所周知，招商和保安兩個部門之間的矛盾就是利益和安全之間的博弈，物業自行審批制度既需要安全管理部門簽字又需要招商部門簽字，缺一不可。消防監管部門一但發現物業虛假審批，在工程未完工之前就同意開業或者抽查發現小場所內存在嚴重消防隱患，消防監管部門應立即停止物業公司的審批權，視為物業公司降低了信用，同時對違法行為加大監管處罰力度。

5.3 應物業逐級確認、嚴格落實審批責任

在實行把關審批前應首先制定一套行之有效的審批流程，并明確小場所項目審批應該經過保安部和招商部兩個部門的負責人簽字許可，并有物業公司法人的簽字和公司印章，具有嚴肅性，為將來追責奠定基礎。

5.4 應定期向消防執法部門主動提交內部審批資料并進行報備,消防監管部門也應不定期抽查物業審批場所實際情況確認安全

物業自行審批到一定周期，物業公司應有規律地主動向消防審批部門遞交自行把關審批文件給消防部門備案。備案材料中應同時提交審批簽字表原件、檢測報告、審批結果、現場照片等等。消防監督員也應不定期抽查分管單位物業審批小場所的實際情況以確認安全。

5.5 有規律地匯合小項目一并申辦消防審批手續

實現物業自行審批并不是說小場所消防部門不再審批了，而是通過一定時間的積累，比如一個月或兩個月，讓綜合體的物業公司以綜合體的名義或形式收集了近期所有的物業自行審批項目，并將資料一并提交消防行政服務中心窗口，進行正式的消防行政審批，消防部門現場消安全檢查應實地檢查申報的所有店鋪，并測試消防設施功能，最終確定合法與否。以歐尚超市為例，2011年5月至2012年11月，歐尚超市的保安部和招商部一共自行把關審、驗了65個裝修工程，加上陸陸續續新開店，約有80個小店鋪面臨申辦消防安全檢查手續，歐尚超市在先行把關審批的基礎上，按照工程進度，分三個批次，每次30家左右，由歐尚超市集中向消防機構申請開業前消防安全檢查手續，這樣一來，小店鋪浪費在跑手續上的時間少了。

筆者相信，通過物業自行審批，一方面可以提高小場所的消防審批效率、一方面在提高物業公司的管理者的消防業務能力的同時也為消防部門全面掌控社會面的商業綜合體裝修工程的現狀鋪平道路，進而可以提高消防監督員的管理效率、減少誤報、瞞報項目的情況發生、從而徹底降低城市商業綜合體的火災隱患總量。

[1]王英.蘇州城市綜合體 商業新模式[N].蘇州日報,2010.08.

葉沁,女,蘇州市消防支隊防火處工程師,主要從事消防監督管理工作。