房價將進入下行通道

張嗣興

中國的樓市始終深深地影響著經濟發展、宏觀調控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩定等經濟社會的多個主要方面，故而樓市的波動往往會牽一發而動全局，刺激各方神經緊張起來。眼下的樓市又迎來了此刻。

6月10日，上海易居房地產研究院發布的《5月份新建商品房住宅庫存報告》顯示，在監測的全國35個重點城市中，溫州、濟寧、西安、福州、常州、沈陽、青島等15個城市存銷比超過20個月。也就是說，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個月才能賣完，很明顯，商品房庫存太高。6月13日，國家統計局公布的數據顯示，今年5月，工業增加值、社會消費品零售總額增速均現小幅回升，而全國固定資產投資累計增速已連續4個月出現下降。具體到房產，前5個月，全國房地產開發投資同比名義增長14.7%，增速比前4月再回落1.7個百分點，創57個月新低。從房屋銷售情況看，前5月，商品房銷售面積36070萬平方米，同比降7.8%，降幅比前4月擴大0.9個百分點。同期商品房銷售額23674億元，同比降8.5%，降幅比前4月擴大0.7個百分點。5月末，商品房待售面積達53402萬平方米。這一切說明，中國的房地產市場已處于轉折點。如果6月份的數據依然維持低位，則房地產出現周期性下降探底就會成為事實。

進入2014年二季度，國內樓市一片低迷，社會各界普遍看跌，只有業界個別房地產大亨強烈駁斥“房價拐點論”，表示“今年的投資、銷售、價格增幅總體穩定，或仍略有增長”，甚至聲稱“現在是買房的最好機會”，曾引發學界關于“拐點”的一陣熱議。面對樓市，不同的角色會有不同的反應，這很正常。所以聽話，也一定要看是誰說、說什么。6月10日媒體報道稱，沈陽取消房地產限購，6月11日被官方否定，正是表明了面對當下樓市的焦灼與糾結。嚴峻的局面直接將壓力傳導到了地方土地財政上：公開信息顯示，沈陽5月份共推出了18塊土地，其中10塊流拍。5月5日，沈陽土地市場出讓5宗渾南地塊，最終4塊流拍，只拍出了一塊。可見市場這只無形的手，無論是被限，還是沒有被限，從來沒有真正缺位過。而僅僅履行了兩年時間的限購政策，在房價上漲的時候，并沒有起到顯著作用，在房價剛要下行的時候，這項出發點是“抑制房價過快上漲”的政策又要匆匆取消。在中國房地產短短十余年歷史上，像限購這樣匆匆來去的政策，屢見不鮮。從某種意義上說，地方政府有十足動力取消限購，更有十足動力“限降”。巨大的利益相關性，讓很多地方政府面對市場的時候難以淡定。市場好的時候漲價，市場不好的時候以價換量，本都是自然規律，然而“限”字當頭，自然規律在該發揮作用的時候不能發揮作用，周期紊亂的結果，必定會造成更深程度的破壞。中國的房地產行業亟需一場真正的市場洗禮，用市場的自我凈化和調節，來實現“擠泡沫”的目的。否則，樓市“金融化”的風險將無法避免。

中國樓市以2003年為界，可分為兩個階段。1998-2003年，是樓市的商品化階段，此時的樓房是商品，房價取決于商品價值，受供求關系影響。2004年至今，是樓市的金融化階段，此時的樓房是金融產品，房價取決于資本博弈。大家都知道，房地產區別于一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。其中商品屬性還可以細分，一是自然屬性，即房子是用來居住的，體現出其使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現為價值。在商品化階段，房價基本上是成本定價，即按勞動價值論，要旨是凝結在物品中的勞動，價值圍繞使用價值，也就是以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算房價。若這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本，最高也不過2000元/平方米，而且這些年來的增幅也不會大。再加上土地價、開發費用等，及開發商的合理利潤，房價也不會高到哪里去，房地產就不會成為當今的社會主要矛盾了。但為什么本是人們的生活必需品，商品住宅的價格卻超出成本很多倍，像奢侈品一樣呢？自2004年始，樓市進入了金融化階段，樓市金融化是通過“土地貨幣化”和“房子投資化”兩個通道實現的。開發商扮演了一個中介的角色，把國家的貨幣（銀行信貸）和社會資源（政府控地）連接起來，完成了一個“土地貨幣化”過程。從開發商“自有資金率”這一角度分析，過去的情況是，開放商需要自備開發資金占到70%，銀行體系僅提供30%。也就是說，銀行為樓市提供了30%的流動性，其余70%的資金流向非房地產領域。在這種情況下，信貸反映社會實體經濟的基本資金需求。從2003年起，房地產自有資金率允許35%，意味著65%的流動性進入了樓市，此時的信貸需求不是真實的實體經濟的資金需求。在賣房的過程中，開發商實行“內部認購”模式，即跟開放商有利益關系的“內部人”購房，然后再退購，高價賣給市場。通過“內部”購房，或者把銀行貨幣變現為房款，形成資本運作模式（投資資本），甚至把部分黑色或灰色貨幣洗成合法貨幣（洗錢資本），意味著樓市不再是簡單的商品運作對象，而逐漸變成資本運作的新領域。房價按資產的價格來確定，資產價格等于未來收益的預期折現，套利定價便是資本博弈的聚焦點，于是生活必需品的商品房價格逐步演變成了奢侈品的價格。2003年推動房地產支柱產業化的政策取向（尤其是原有80%“經濟適用房”轉變為“保障性商品房”），客觀上實現了全國房地產政策框架的重構，即通俗地講：2003年以前，房地產的格局是每新建100套房子，80套經濟實用房用來住，10套廉租房，10套商品房；2003年以后，是每新建100套房，除了10套廉租房不變，其余90套都是商品房，都可以買了不住，而用于投資。于是樓市金融化了，2004年開始房子大幅漲價，樓市的泡沫也越積越大，人們的憂慮逐漸上升。

人們的憂慮隨著泡沫的增長而增加。央行數據顯示，截至2 013年末，主要金融機構房地產貸款余額14.6萬億元，同比增長19.1%，增速比上年增加6.3個百分點。但今年一季度這一增速已經出現放緩，截至3月末，主要金融機構房地產貸款余額為15.4萬億元，同比增長18 .8 %，增速同比上年回落0.3個百分點。與此同時，房地產貸款余額占各項貸款余額的比例以及新增房地產貸款占各項貸款的新增余額的比例均在下降。央行數據顯示，2 013年末，房地產貸款余額占各項貸款余額的21%，同比增加1 .2個百分點；全年新增房地產貸款2.3萬億元，同比多增9987億元，新增貸款額占各項貸款新增額的2 8 .1%，比上年高10.7個百分點。但今年一季度，房地產貸款余額占各項貸款余額的比例較去年年末下降0.4個百分點至20.6%；一季度新增房地產貸款7971億元，占各項貸款新增額的比例下降1.7個百分點至2 6.4%。現在的挑戰是，隨著貨幣供應量處于接近歷史低點且不易擴張，加上大部分新增貨幣供應量已被配置在商品房銷售中，目前市場根本沒有充裕資金進一步推高房價，而這些錢主要是通過人民幣升值，吸引熱錢投機而從海外借來的。隨著美國開始退出QE，中國沒有熱錢投機的項目，熱錢外流正成為大勢新趨，房地產泡沫正面臨被持續擠壓甚至壓破的風險。

造成目前房地產市場下行的直接原因，是供需關系發生了變化。據中國家庭金融調查數據（CHFS），中國住房剛需旺盛的時代已經過去，且目前剛需中超過八成的需求都是無效的，沒有購買能力。自2011年8月到2013年8月，剛性需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需家庭中，有能力購買的家庭又極少。城鎮地區剩余的可實現剛需住房需求的僅為15.9 %，無效需求達到84.1%。當前剛性需求已經很難成為現有房價的有力支撐。CHF S的2013 年數據顯示，中國的住房供給已經過剩，現存量房短期內難以消化。城鎮家庭多套房擁有率達到18.6 %。假設擁有多套住房的家庭僅保留一套房自住，將其他住房供給，這部分約有5126萬套，可滿足23.3%的城鎮家庭住房需求。同時，截至2014年5月，全國住宅商品房待售面積為5.34億平方米，按照2012年城鎮地區人均住房面積33平米計算，若取城鎮家庭戶均人口3人，相當于534萬戶，則截至5月末的存量房能提供供5660萬套住房。同時，根據家庭現有住房狀況推算的家庭剛性需求量為5500萬套，則已無有需求缺口。若再加上1600萬套保障房將計劃投入使用，現有住房需求是沒有缺口的。另一方面，不動產登記與房地產稅的實施，還將進一步激活存量。可以預見，供給過剩將會是刺破房地產泡沫的利器。

關于如何應對房地產泡沫，吳敬璉在接受采訪時，講了一段很有意思的話：“我現在擔心的不是它降不下來，我是擔心它崩盤。日本當年崩盤以后，到現在還沒有起來。所以我想，宏觀當局也不會采取措施，主動把這個泡沫捅破。泡沫這個東西最好不要形成，形成以后，就是要想辦法讓它慢慢萎縮。”“萎縮”之法就只能是讓虛高的房價降下來，只有房價降下來了，房地產的泡沫才會萎縮。盡管并不均衡，但降房價的市場動力已經形成。“慢慢萎縮”又只能是采取干預之法了，這或許并不比當初“控制房價過快增長”更容易。endprint