擴大“房產(chǎn)稅”征收范圍的思考

鄭毅

擴大“房產(chǎn)稅”征收范圍的思考

鄭毅

對居民住房在保有環(huán)節(jié)開征“房產(chǎn)稅”，其目的不在打壓商品房價格，而是促進(jìn)房屋的有效利用，實現(xiàn)用有限的房屋最大限度的滿足民眾的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

房產(chǎn)稅；調(diào)節(jié)收入

近年來我國商品房售價上漲太快，已超過所有商品的上漲幅度，商品房已成為投資者以及個人“歸避市場風(fēng)險”的主要工具，人們將閑置的資金去購買房產(chǎn)，而不存放銀行，這是因為銀行利率遠(yuǎn)低于市場通漲率，而商品房市價上漲率遠(yuǎn)大于市場通漲率，所以投資者將大量的閑置資金去購買房產(chǎn)，以“歸避市場風(fēng)險”。對于這種現(xiàn)象，本文作者提一些自已的看法。

一、借鑒國外經(jīng)驗，利用稅收調(diào)節(jié)房產(chǎn)配置，促進(jìn)經(jīng)濟健康發(fā)展

（一）新加坡的房產(chǎn)稅

新加坡是世界上公認(rèn)的住房問題解決得比較好的國家之一。新加坡房產(chǎn)稅的設(shè)計有兩個關(guān)鍵思想，一是累進(jìn)制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵購房自住，對購房自住者抽較低的房產(chǎn)稅，而對購房投資者則抽較高的房產(chǎn)稅。其目的還是為了實現(xiàn)全民擁屋的夢想，不讓稀缺的房屋資源被富人所壟斷，對房產(chǎn)投資者進(jìn)行有效抑制。第二個思想實際上也是一種廣義的累進(jìn)稅制，因為大部分購房投資者是富人。由于大部分新加坡國民都是購買較低價格的組屋自住，他們只交很少的房產(chǎn)稅，這使得新加坡整個房產(chǎn)稅占整國家稅收收入的比重很低，也就是說，新加坡征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了社會公平和鼓勵居者有其屋，而不是為了增加政府稅收。

新加坡的房產(chǎn)稅是按照房屋的年價值來計算的，房屋年價值是以年租金衡量，計算方法是年租金減去物業(yè)管理、家具以及維修的費用。稅率采用超額累計稅率，免征額的確定分自住房和非自住房。

自2014年1月開始，對居民自住住房，年價值小于8000新加元的免征房產(chǎn)稅，年價值在8001新加元至55000新加元的部分執(zhí)行稅率4%，年價值在55001新加元至60000新加元的部分執(zhí)行稅率5%，年價值在60001新加元至70000新加元的部分執(zhí)行稅率6%，以此最高執(zhí)行稅率到15%。

對居民非自住房屋年價值小于3000新加元的部分執(zhí)行稅率10%，年價值在3001新加元至45000新加元的部分執(zhí)行稅率11%，年價值在45001新加元至60000新加元的部分執(zhí)行稅率13%，年價值在60001新加元至75000新加元的部分執(zhí)行稅率15%，以此最高至19%的執(zhí)行稅率。比如你有一套房產(chǎn)，年價值為50000新加元，自住，年繳房產(chǎn)稅（50000-8000）×4%=1680新加元；非自住，年繳房產(chǎn)稅3000×10%+（45000-3000）×11%+（50000-45000）×13%=300+4620+650=5570新加元。多占房的成本明顯增加了，并且每年都繳，政府在檢討房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)時，特別關(guān)注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住房屋主，未來得為自住的房子支付更高房地產(chǎn)稅，其余99%自住的屋子，房地產(chǎn)稅反而更低。

（二）美國房產(chǎn)稅

美國房產(chǎn)稅的征收和使用歸屬于地方政府。而征稅的基礎(chǔ)在于房產(chǎn)登記制度。登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度。房地產(chǎn)的交易必須委托代理律師完成，在完成交易后，律師將交易的相關(guān)契據(jù)向縣政府的不動產(chǎn)登記處登記。

美國房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價值和適用稅率計算征收，房產(chǎn)稅稅率在1%—2%之間。房產(chǎn)價值由政府設(shè)有專門的房地產(chǎn)價值評估部門，評估確定。按照確定的這個價值，乘以稅率算出房產(chǎn)稅。比如，阿靈頓縣2013年的稅率是1.021%，也就是說，價值40萬美元的房子，當(dāng)年要交房產(chǎn)稅4084美元。

房產(chǎn)稅是美國地方政府主要的稅收來源，而且是較為穩(wěn)定的稅源，因為相比收入稅或者銷售稅，房產(chǎn)稅在經(jīng)濟衰退時期的波動不會那么大。一個地方的人氣和房地產(chǎn)狀況，很大程度上決定了政府的財力。正因為如此，美國地方政府想方設(shè)法吸引人來購房、居住。

（三）韓國房產(chǎn)稅

韓國從1961年起就征收財產(chǎn)稅。為了抑制1997年亞洲金融危機后產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，韓國政府2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅，后來，韓國政府又出臺了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

綜合不動產(chǎn)稅征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住房的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，以此類推。

綜合不動產(chǎn)稅是針對高價房地產(chǎn)的額外稅收，主要用來遏制房地產(chǎn)投機炒作及大量購置行為。此外，征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅再加上之前的綜合不動產(chǎn)稅，韓國房地產(chǎn)投機現(xiàn)象得到了很好地控制，房價也基本得到了穩(wěn)定。

現(xiàn)在世界各國出于自身實際情況的考慮，大多對居民住房征收房產(chǎn)稅，只是目的和征稅方法不同而已。我國也應(yīng)當(dāng)借鑒他國的經(jīng)驗，結(jié)合我國實際，對居民住房征收房產(chǎn)稅。促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

二、我國現(xiàn)行“房產(chǎn)稅”概述

（一）征稅對象

現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅，又稱房屋稅。其特點是：第一，房產(chǎn)稅征稅對象只是房屋；第二，征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；第三，區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。

現(xiàn)行房產(chǎn)稅對城市居民住房、城市非經(jīng)營性房產(chǎn)、農(nóng)村居民住房、農(nóng)村經(jīng)營性用房、農(nóng)村非經(jīng)營性用房未納入征稅范圍，是不征房產(chǎn)稅的。

（二）計稅依據(jù)和稅率

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)分從價或從租兩種情況：第一種，從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10% --30%后的余值；以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）；從價計征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。第二種，從租計征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅對居民住房不征，僅對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性用房征收房產(chǎn)稅。

（三）中國房產(chǎn)稅的特征與其它國家的區(qū)別

1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋。

2.中國房產(chǎn)稅的征收范僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，對城鎮(zhèn)居民住房和農(nóng)村各類房產(chǎn)不征稅。

3.中國房產(chǎn)稅對于只用于經(jīng)營自用的按房產(chǎn)計稅余值征稅，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。

三、現(xiàn)階段我國對居民購入、出售房產(chǎn)征收哪些稅

（一）對居民購入房產(chǎn)征收哪些稅

以深圳市為例說明，居民購入房產(chǎn)應(yīng)納契稅，契稅=計稅價格×契稅稅率，契稅稅率是：家庭唯一住房，90平方米以下的稅率為1%；家庭唯一住房，90平方米以上的稅率為1.5%；非家庭唯一住房的稅率為3%。

（二）對居民出售房產(chǎn)征收哪些稅

居民轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，按稅法應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅及附加稅費、個人所得稅、土地增值稅以及印花稅。

對此深圳市制定了《深圳發(fā)布關(guān)于實施存量房交易計稅價格核定通知》，在通知中規(guī)定營業(yè)稅及附加稅費，稅率是5.6%，計稅依據(jù)是計稅價格。存量房交易計稅參考價格，由深圳市地稅局和市規(guī)劃國土委委托市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心根據(jù)房屋的坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素制定，依照房地產(chǎn)評估相關(guān)規(guī)范和評估標(biāo)準(zhǔn)得出。該價格作為稅務(wù)機關(guān)判斷納稅人申報的合同成交價格是否偏低以及核定計稅價格的主要依據(jù)。

個人所得稅按核實價和核定價兩式方式征收，核實價方式，應(yīng)納個人所得稅=（計稅價格-房產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金和合理的稅費）×20%；核定價方式，應(yīng)納個人所得稅=計稅價格×核定征收率，核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%，自用滿5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征個人所得稅。

按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對于居民個人出售（存量）房產(chǎn)的，還應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，對納稅人轉(zhuǎn)讓（存量）房產(chǎn)，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額，與出轉(zhuǎn)讓收入差計算增值額和增值率計征土地增值稅。

另外在購入房產(chǎn)和（存量）房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)還應(yīng)當(dāng)征收印花稅，在購買房時按購房合同價的0.5‰向買房人和賣房者同時征收，在（存量）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也應(yīng)該按買賣房產(chǎn)合同價的0.5‰向買房人和賣房者同時征收。即印花稅在買、賣環(huán)節(jié)，均向雙方當(dāng)事人征收印花稅，不過計稅依據(jù)是按合同約定的買賣房產(chǎn)價格，稅率為萬分之五，稅率較輕。

四、對居民住房開征房產(chǎn)稅的思考

對居民住房開征房產(chǎn)稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對居民房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，其目的是實現(xiàn)全民擁有房屋的夢想，不讓稀缺的房產(chǎn)資源被富人所壟斷，對房產(chǎn)投機行為進(jìn)行有效抑制。運用稅收杠桿，提高房產(chǎn)使用效率，擴大房產(chǎn)供給。

對居民房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅的主要目的是為了社會公平和鼓勵居者有其屋，而不是為了增加政府稅收。

（一）對居民房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅的前提

在我國房產(chǎn)持有人對房產(chǎn)不擁有完整的所有權(quán)，表現(xiàn)為：在城市，房產(chǎn)的所有者對房產(chǎn)擁有70年的產(chǎn)權(quán)，所以房產(chǎn)所有者僅擁有有限的產(chǎn)權(quán)；在農(nóng)村，土地屬于集體所有，依法律、法規(guī)集體土地要經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，就可以在集體所有的土地上建房，房屋的居住權(quán)歸屬建房農(nóng)民個人所有，房屋占用的土地仍屬于集體所有，因此對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的征稅基礎(chǔ)是不存在的。

現(xiàn)實是房產(chǎn)已成為所有者財富的象征，城鎮(zhèn)房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)所有者擁有占有、處置、使用、收益權(quán)，事實上已成為個人的一種財富，農(nóng)村房產(chǎn)，雖然土地屬于集體所有，但產(chǎn)權(quán)所有者也擁有占有、處置、使用、收益權(quán)，國家、地方政府征用或企業(yè)購買這些房產(chǎn)時須支付一大筆費用，其中也包括與土地相關(guān)的（各項費用）。

因此居民對自已名下房產(chǎn)擁有實實在在的所有權(quán)。

（二）如何對居民房產(chǎn)開征“房產(chǎn)稅”

居民房產(chǎn)開征“房產(chǎn)稅”的征收范圍，應(yīng)當(dāng)是居民家庭占有的房產(chǎn)，包括城鎮(zhèn)房產(chǎn)和農(nóng)村房產(chǎn)。因為這些房產(chǎn)已成為少數(shù)人的財富的象征，城鎮(zhèn)房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)所有者擁有占有、處置、使用、收益權(quán)。

對居民房產(chǎn)開征“房產(chǎn)稅”如何計稅呢？，是按個人名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)價值計稅呢，還是按家庭擁有房產(chǎn)價值計稅呢。是否考慮居住人數(shù)，如果考慮，則居住人數(shù)如何確定。

我的觀念是以家庭中每位名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)的價值合并為計稅依據(jù)，房產(chǎn)價值確定，由房地產(chǎn)市場來確定，每五年認(rèn)定一次，一次認(rèn)定后，五年不變，以此為計稅依據(jù)計算征收房產(chǎn)稅。同時考慮家庭居住人口。征收時應(yīng)當(dāng)仿照新加坡的作法分自住和非自住兩種。

1.自住房產(chǎn)計稅辦法。自住房產(chǎn)應(yīng)以家庭戶口本上的居住地來民非自住房，對于自住房按自住辦法征房產(chǎn)稅，對于非自住房產(chǎn)按非自住辦法征收房產(chǎn)稅；其二、家庭居住人口，以業(yè)主的直系三代親屬為限，特殊情況另行規(guī)定。自住房產(chǎn)按居住人數(shù)確定扣除面積或扣除額。

自住房，以自住房面積減除扣除面積（扣除額）后的部分確定為應(yīng)征房產(chǎn)稅面積以此為征稅對象，扣除面積以每人九十平方米為限（或按同地房產(chǎn)每平方米市價乘以面積）來確定，對自住房超過扣除面積（或扣除額）部分征收房產(chǎn)稅，按該房產(chǎn)的市場價乘以超面積部分確定計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅按計稅依據(jù)乘以稅率確定。稅率為超額累進(jìn)稅率，最低為0.03%，最高為13%，實行多級超額累進(jìn)稅率。自住房應(yīng)體現(xiàn)輕稅政策，但限制多占土地用于建房。

房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納，可以按月繳或按季繳，也可以每半年繳納一次。年度終了后2個月內(nèi)繳清。對長期不繳的戶主可以從其固定收入中扣除，無固定收入者，可以依法定程序，將其大面積房換小面積房，用差價補齊稅款、強制執(zhí)行費用和滯納金。

2.非自住房產(chǎn)計稅辦法。非自住房產(chǎn)應(yīng)以家庭所有成員名下的非居住房產(chǎn)為征稅對象，按同地房產(chǎn)每平方米市價乘以面積來確定每處房產(chǎn)的價值，將所有房產(chǎn)的價值合計作為計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅按計稅依據(jù)乘以稅率確定。稅率為超額累進(jìn)稅率，最低為3%，最高為30%，實行多級超額累進(jìn)稅率。對非自住房應(yīng)體現(xiàn)國家的限制政策，占有的越多，繳納的稅款也越多，同時限制多占土地用于建房。

房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納，可以按月繳或按季繳，也可以每半年繳納一次。年度終了后2個月內(nèi)繳清。對長期不繳的戶主可以從其固定收入中扣除，無固定收入者，可以依法定程序，將其房產(chǎn)拍賣，用拍賣所得補齊稅款、拍賣費用和滯納金。

（三）對居民房產(chǎn)開征“房產(chǎn)稅”，面臨的主要問題

房產(chǎn)稅作為地方稅的主要稅種，對居民住房開征房產(chǎn)稅雖然能增加地方財政，主要是：

其一、各級地方政府部門之間的合作問題，個人名下的房產(chǎn)登記是由國土資源部門管理，能否公開，由稅務(wù)機關(guān)查定。小產(chǎn)權(quán)房問題如何解決，特殊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)；農(nóng)村房產(chǎn)至今沒有登記并明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，農(nóng)村占地建房僅靠國土管理部門一家管理，地方鄉(xiāng)政府不作為；城鄉(xiāng)戶口管理存在大的漏洞，這些問題直接影響房產(chǎn)稅的征收管理工作。

另外跨地區(qū)房產(chǎn)征稅的問題，例如山西的王某，在太原有多處住房，在北京又購置多處居民住房，如果對居民住房征收房產(chǎn)稅后，王某在山西和北京的房產(chǎn)如何確定適用稅率。

其二、政府官員沒有公開自已的財產(chǎn)，甚至于有的官員不敢公開自己的房產(chǎn)信息。由于政府公務(wù)員的灰色收入占有一定的比例，他們名下的房產(chǎn)較多，與官員的工資收入差距較大，公示出來會不會產(chǎn)生其他問題呢，如廣州市番禺區(qū)的“房叔”蔡彬等問題，以及網(wǎng)上報出的“房姐”、“房嬸”等。這才是對居民房產(chǎn)開征“房產(chǎn)稅”的最大阻力。

其三、房產(chǎn)價格評估確定，如何確定現(xiàn)行房產(chǎn)的市價，房產(chǎn)市價確定的依據(jù)是什么，這種定價依據(jù)能否公平、公正的對待所有房產(chǎn)呢，現(xiàn)行房產(chǎn)的市價最終由哪個部問來確定，如何建立健全房產(chǎn)價格評估體系，體現(xiàn)公開、公正、公平、透明的房產(chǎn)價格評估機制。

其四、對居民房產(chǎn)開征“房產(chǎn)稅”如何保證公平，如何建立良好的利益協(xié)調(diào)機制。能否公開、公正、公平的對所有居民住房征收房產(chǎn)稅，由于我國住房來源的復(fù)雜性，特別是許多住房混雜在免征房產(chǎn)稅的住房之中，會導(dǎo)致稅基確定的困難。這是一個歷史遺留的問題，這一問題需要解決，但如果此問題不解決，房產(chǎn)稅的征收將難以做到公平。

其五、對居民房產(chǎn)開征“房產(chǎn)稅”后，承擔(dān)的政治風(fēng)險，如何去化解。

[1]郎咸平.《財經(jīng)郎眼》20100426“解讀樓市調(diào)控”；20120623“房地產(chǎn)松綁疑云”；20120326“房價降不下來的秘密”.

（作者單位：內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)）