淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

張澤洋

淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

張澤洋

隨著營改增在全國范圍內的逐步深化，房地產行業也必然將面臨“營改增”的制度改革。本文從營改增對房地產行業開發成本的影響入手，來研究營改增稅收制度的改革對我國房地產企業的影響。

營改增；房地產企業；影響；對策

一、營改增對房地產企業開發成本的影響

1.從建筑施工的材料采購上來看，建筑材料的采購普遍具有來源廣、種類雜的特點，除了鋼鐵、水泥等一些大規模的產品外，其余一些小型零散的材料基本購自小規格的個體商戶，這些個體材料供應商大多為增值稅小規模納稅人，無法出示增值稅專用發票，這就給建筑施工企業帶來無法對進項稅進行扣除的問題，加大了企業的實際稅負額度，給企業造成不必要的成本負擔。

即使建筑企業能夠取得增值稅發票，建筑行業通常采用的材料如砂、土、混凝土、水等，根據現行的營改增稅收方案規定，也將要繳納約6%的增值稅，這仍然增加了企業施工建設過程中5%的稅收成本，無疑會給建筑企業的總體效益帶來影響。

2.建筑行業作為勞動密集型產業，其勞動力來源大多是流動性極大的農民工，沒有辦法提供相應的增值稅發票，即使選擇具有一定體制的勞務公司，在營改增的制度變化下，勞務公司或會將大額度的稅負轉嫁到建筑企業身上，這同樣也會增加房地產企業的成本負擔。

二、營改增對房地產企業的稅負影響

我國房地產行業一直以來實行的是土地增值稅與營業稅并行的征稅制度，土地增值稅與營業稅同屬于價內稅，由于房地產項目特色的定價機制，隨著房地產開發項目的進行，會出現稅上加稅的復征現象，這種現象會隨項目環節的流轉逐步加深，加大房地產項目開發的稅負率，給房地產企業帶來一定的開發成本壓力。與營業稅和土地增值稅不同，增值稅從價稅關系上看屬于價外稅，可隨著商品的流通層層抵扣價稅，上一環節的增值稅可以扣除。

增值稅以增值額作為計稅對象，且扣除上一環節已經繳納過的稅款，假設房地產企業取得的都是增值稅專用發票，那房地產企業的稅負應當呈下降趨勢。

假設某房地產企業出售的一棟收入總額為10000萬元的標準住房，在建設過程中的支出如下：土地成本1000萬元，房地產開發成本4000萬元，其中取得稅率11%的增值稅專用發票3500萬元，稅率為6%的增值稅專用發票500萬元，建設過程中其他費用1500萬元。

營改增制度實施前，該企業的營業稅為10000乘以5%為500萬元，房地產建設中的城市建設維護費用為500乘以7%為35萬元，此外還有教育附加費500乘以5%為25萬元，堤防維護費10000乘以0.09%為9萬元，企業所取得的增值額為10000減去5000減去500減去560再減去1000為2940萬元，土地增值稅則為2940乘以30%為882萬元，企業所得稅為2049乘以25%為512.25萬元，綜上企業賦稅率為1963.25除以10000得19.63%。

再看營改增后，企業增值稅應用銷項稅減去進項稅，為990.99減去375.16為615.83萬元，城市維護費為615.83乘以5%為30.79萬元，教育附加費為615.83乘以5%為30.79萬元，堤防維護費為10000除以1.11再乘以0.09%為8.1萬元，土地增值額為10000除以1.11減去5000減去500減去615.83減去30.79減去1000為1819.27萬元，土地增值稅為1819.27乘以30%為545.78萬元。企業所得稅為1881.22乘以25%為470.31萬元，綜上企業稅負率為1713.92去除以10000除以1.11的商最后得19.02%。

三、營改增制度下房地產企業的稅收籌劃建議

1.重視與學習“營改增”政策

房地產企業要加強工作人員的管理，并開展相關財務人員的培訓；財務人員要認真學習相關改革方針，仔細領會改革的核心要點，并根據改革政策調整原有的核算方式，提高其核算質量，確保每一筆賬都有目可索；在企業內部設立專門的稅務人員，對企業總體的稅收籌劃進行統一管理；此外，還要提高企業的納稅意識，在材料采購與勞務建設中及時索要發票。

2.開發成本的稅收籌劃

由于房地產開發具有長期性，在這期間如果將各個環節產生的工程項目成本以最大限度平均攤開，便可對增值額度進行平均抵消，從而實現成本稅收的節約。一個房地產項目的稅收籌劃應從項目立項開始，對工程建設進行合理設計，科學選擇建筑方法。從實際情況來看，營改增的稅收制度轉變會給房地產開發帶來不可避免的成本增加，要從根本上減小對房地產項目成本的影響，關鍵還是要從材料供應商和施工企業的選擇上入手。

3.物資材料的稅收籌劃

在對材料供應商進行選擇時，最好的方式是通過招標，首先把能夠提供增值稅相關發票作為依據，其次結合競標企業的報價、材料質量、材料價格等方面的條件進行全方位考量，選擇綜合條件最為符合的廠商。在勞務的選擇上，應盡量避免采用零散的勞動力，確保企業能取得勞務方面的增值稅發票。

4.銷售方式的稅收籌劃

房地產的銷售主要涉及兩個稅種，即土地增值稅和營業稅。以土地增值稅來講，假若房地產的增值率越高，相應的稅率也就越高。如果將房地產的銷售分開來進行，把銷售額分解為房地產售價與裝修費用，這就擴大了稅收籌劃的范圍，可以降低房地產的增值率，大大減小了所要繳納的土地增值稅額度。

以某房地產開發企業的一處精裝修樓盤為例，其售價假設為1000萬元，增值額為600萬元，按照相關政策規定，企業應繳納的土地增值稅約為240萬元，營業稅約為50萬元，加上城市建設維護與教育附加費等其他費用，企業的盈利大約在305萬元。

若是將房地產銷售分開進行，房屋售價700萬元，扣除300萬元；裝修費用300萬元，扣除100萬元。相應的營業稅約為35萬元，土地增值稅額約為155萬元，裝修費用的稅額約為9萬元，這樣企業的實際利潤可達約396萬元，相較之前的銷售方式增長了90余萬元?？梢?，通過對銷售方式的轉變，可以增大房地產企業的稅收籌劃范圍，給房地產行業帶來更大的盈利。

結論：營改增稅收制度的實行，對房地產企業的影響是不可避免的。房地產企業要做的就是以這次稅改為契機，加強企業內部管理，推進企業的轉型升級，趁早做好房地產開發項目的稅收籌劃，盡量避免由營改增制度改革帶來的盈利損失，實現企業的跨越式前進。

[1]趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J].財會學習，2013(06).

[2]王軍,熊雪軍.建筑業營改增影響分析及應對策略[J].會計師，2014.

[3]郭祥.營改增對房地產行業是“利好”嗎？[J].財會月刊，2013（34）.

（作者單位：哈爾濱投資集團有限責任公司)