試論房地產開發企業財務風險及防范舉措

陳國建

試論房地產開發企業財務風險及防范舉措

陳國建

從2014年的年初開始，我國的房地產市場進入了階段性的調整，商品房價格有所回落，多個城市房價出現了連續下降。在這一背景下，房地產開發企業面臨的財務風險日益增加，資金鏈緊張，一些房地產開發企業甚至出現倒閉。房地產開發企業需要積極的應對財務方面的風險，做好風險防范措施。

房地產企業；財務風險；防范措施

一、引言

今年以來，房地產行業不景氣，價格有所下降，一批中小型房地產開發企業因資金鏈斷裂而倒閉。房地產企業由于其特殊的行業情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財務風險，一旦資金鏈出現問題，將直接影響到企業的正常運行。目前房地產開發企業面臨著多重財務風險，如利率、通貨膨脹等風險，同時內部控制不健全等，這些財務風險都將影響到企業的發展。

二、我國房地產企業存在的財務風險

（一）利率和通貨膨脹的財務風險

我國的利率變動目前主要是由中央銀行決定，央行通過對利率的調整，對宏觀經濟進行調控，但是市場上利率的變動可能會導致房地產開發企業遭受到損失，通常房地產開發企業需要向銀行借取大量的資金用于房地產的開發，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業的財務風險。

通貨膨脹是房地產開發企業主要財務風險之一，使得房地產開發企業的資產真實價值下降，給房地產開發企業帶來損失。從我國2004年以來的CPI變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴重，尤其是在2008年以后，隨著全球經濟危機，以及我國4萬億的投放，導致通貨膨脹率高居不下。對于房地產開發企業來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實際的虧損，可見通貨膨脹是房地產開發企業面臨的重要風險。

（二）融資渠道單一，財務風險高

目前房地產開發企業在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產開發企業在資本市場上難以獲得資金，造成房地產開發企業融資渠道十分的狹窄。通常企業的融資渠道可以分為三類，即借款、發行債券、股權融資。在我國的市場中，房地產開發企業難以發行債券，股權融資也很少，基本上都是靠借款來補充企業的現金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產開發企業的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產開發企業將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產開發企業的年凈利率，造成還款壓力巨大。

在股權融資方面，歐美一些發達國家有較為發達的房地產開發企業機構，能夠對發展前景較好的企業進行投資，從而持有房地產開發企業的股權，幫助企業發展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業，發展規模小的企業很難獲得的資金支持，造成房地產開發企業難以通過股權進行融資。

（三）內部控制較為薄弱

對于內部控制的定義學者有不同的意見，本文以2008年由財政部、證監會以及審計署、等機構頒布的《企業內部控制基本規范》為依據，對內部控制進行定義。內部控制是指公司為了保護企業資產的安全和完整，保證會計信息的真實、可靠，確保企業制定的經營方針得到貫徹執行，實現其經營目標，而制定的規章制度，除了內部控制制度本身外，還包括在實施內部控制制度過程中做出的獎懲條款。是現代企業治理機制下企業所必須的制度規范，其最終目的是為提高企業的經營效率，保證企業的健康運行。依據COSO框架，房地產開發企業的內部控制缺陷表現在兩方面，即設計缺陷和運行缺陷，設計缺陷是指企業在設計內部控制制度時有所缺失，缺少控制目標所必需的控制程序，或者是現在使用的控制制度存在并不合理之處。

三、我國房地產企業防范財務風險措施

（一）強化風險識別機制

房地產開發企業機構需要提高風險防范意識，建立一套完整的風險預警系統。房地產開發企業風險識別主要需要考慮兩方面，當前面臨的風險和未來潛在的投資風險，通過對著兩種風險進行識別、應對，能夠有效的降低投資風險、市場風險等。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應對提供有用的信息。在識別過程中，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因。對于已經識別出的潛在風險，必須及時查找、分析風險因素和風險信號，盡可能準確的評估風險。并在最短的時間內報送相關部門，否則將會延誤風險的應對，造成更大損失。

（二）拓寬房地產開發企業融資渠道

由于融資渠道過于狹窄，嚴重的影響了企業的發展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產開發企業要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資，股權融資雖然是較為快速的方式，但是股權融資面臨著企業估值、控制權等諸多問題，一旦處理不善，可能導致企業控制內部管理出現混亂。房地產開發企業還可以進行擔保融資，通過擔保機構，進行資金的拆借，這能夠緩解房地產開發企業短期的資金困境。

（三）強化企業內部控制

健全房地產開發企業內部會計控制和管理控制制度，公司的內部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監督這三方面進行。首先，房地產開發企業需要建立一套嚴格的內控規章制度，包括《企業財務管理辦法》、《企業預算管理暫行辦法》、《企業資金授權審批管理辦法》等一系列相關的制度。在房地產開發企業的經營管理中，要合理設置職能部門，明確各部門的職責，建立完善的財務控制和職能分離體系。充分考慮房地產開發企業內部不兼容職務以及相互分離的制衡要求，形成內部相互制約、相互監督的格局。事中控制體現在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實盤點控制、庫存限額控制等方法。事后監督也是必不可少的一個環節。在每個會計期間或者每項重大經濟活動完成之后，內審部門都必須按照監督程序，審計各項經營活動，及時發現內部控制中存在的問題以及薄弱環節。

四、結束語

房地產行業結構性調整難以避免，一批房地產企業將在調整中被淘汰。雖然房地產開發企業面臨著較大的財務風險，如果企業積極的應對，增強財務風險識別與應對機制，拓寬融資渠道，加強自身的管理，企業能夠在行業不景氣的情況下繼續生存、發展。

[1]黃亞發.中小房地產開發企業的財務風險與控制[J].會計師,2013,(17).

[2]許國強.房地產開發企業的財務風險與控制[J].綠色財會,2013,(06).

（作者單位：升華地產集團有限公司)