房地產企業稅務籌劃探究

孫雪華

房地產企業稅務籌劃探究

孫雪華

房地產開發企業營業規模大、項目周期長，而且在項目的每一個環節中都涉及到稅負，所以房地產企業進行稅務籌劃有著重要的意義。文章依據房地產企業生產經營的特點，分別從房地產企業稅務籌劃的意義、籌劃的具體方法和籌劃所注意的問題等幾個方面對我國房地產企業稅收籌劃進行探討。

房地產企業；稅務籌劃

稅務籌劃的合法性不但可以提高納稅人納稅的積極性、防止偷稅漏稅現象、實現所有者權益最大化，而且還能夠幫助企業合理的配置資源、提高企業的管理水平、促進企業組織結構的優化，進而提高企業的收益和競爭力。由于房地產企業資金量大、營業額高，因此進行科學合理的稅務籌劃就顯得更為重要。

一、房地產企業稅務籌劃的意義

第一，有利于企業自身的發展：房地產企業的稅負沉重，稅務籌劃作為科學避稅的手段，可以減輕自身的稅負，降低成本。

第二，有利于國家的宏觀調控：為了實現宏觀調控的目標，政府會出臺不同的稅收優惠政策。近年來，由于房價持續增高，政府也出臺了一系列的調控政策，因此房地產企業進行稅務籌劃是對國家宏觀調控政策的反應，通過房地產企業的稅收籌劃方案，政府可以觀察到宏觀調控的效果，大大提高了國家宏觀調控的效率，有利于房地產行業健康有序的發展。

二、房地產企業稅務稅籌劃具體方法

（一）稅收優惠政策法

中央政府或者地方政府為了促進經濟發展，在不同的經濟環境和不同經濟發展階段都對納稅制定了相應的優惠政策，房地產企業應當密切關注政府部門所出臺的法律法規及相關的優惠政策，合理使用稅收優惠政策來達到稅務籌劃的目的，有利于企業實現利潤最大化的目標。

（二）特殊行為和特殊地區選擇法

國家出于對經濟宏觀調控的考慮，會對一些企業行為和具體地區出臺優惠政策。比如國家為了清理三角債而出臺的債務重組政策、為了鼓勵企業之間優勢互補而出臺的對合并企業的優惠政策。如根據去年國家稅務總局的公告，企業墊資參與土地的一級開發屬于投資行為，如現在火熱的新農村建設，這種業務不屬于營業稅應稅業務。而特殊地區選擇法就是尋找有稅收優惠政策的地區作為企業的注冊地，從而達到節稅的目的。

（三）會計籌劃法

利用會處理籌劃法進行稅務籌劃就是充分利用會計政策使得企業稅負最小化的一種稅務籌劃方法。房地產企業可以通過會計處理使得當期的會計所得大于應納稅所得額，就可以實現納稅期限的遞延，增加房地產企業的流動資金量，從而提高了企業收益，起到節稅作用。比如根據我國有關條例規定，稅收滯納金、罰款等項目不可以在所得稅前扣除的，因此房地產企業應盡量避免發生該類項目的支出，而應通過會計處理創造更多可以遞延的項目，延長所得稅的納稅期限。

三、房地產企業稅務稅籌劃現存的問題

（一）沒有認識到稅收籌劃的必要性

我國房地產企業的領導者和管理者通常將樓盤開發的規模和利潤額視為企業競爭力的核心，而稅務籌劃并不能給企業帶來巨大的利潤，因此，管理層大多對房地產企業的稅務籌劃問題不感興趣，意識不到房地產企業稅務籌劃的必要性，而領導者的態度直接影響到員工的態度，因此企業的財務人員對企業稅務籌劃也并不重視。

（二）稅務籌劃的思路不清晰

房地產企業的稅務籌劃是一個完整的體系，具有系統性的特點，不是單獨某個環節或者某個節點的籌劃，在制定籌劃方案時應綜合考慮企業現狀，系統性的進行稅務籌劃，但就目前來看，我國許多房地產企業財務人員進行稅務籌劃時不能從整體出發，而是將整個系統籌劃分割開來，只注重點上的籌劃，大大降低了企業稅務籌劃的效果，稅籌劃思路不明確。

（三）稅務籌劃方法不成熟

房地產企業的稅務籌劃是一項對專業技能要求很強的工作，因此，稅收籌劃人員要通過接受系統的培訓和進行不斷的實踐才能做好這項工作。目前來看，許多房地產企業的財務人員并不具備專業的技能，對企業稅務籌劃方法不夠熟練，應該加強系統的學習，提高自身的業務素養。

四、房地產企業稅務稅籌劃的建議

（一）優化稅收籌劃方案

稅務籌劃的目的就是為了減輕稅收，因此，要結合房地產開發企業的自身情況對稅收籌劃進行分析。首先，要設定適合自身發展的籌劃方案，在選擇房地產企業選擇稅收籌劃方案時，不但要考慮利潤最大化的原則，還要考慮整個企業持續發展的長遠目標，注重與企業的未來發展戰略相結合，只有這樣才能保證稅務籌劃目標的最終實現。其次，房地產企業要向當地稅務機關進行咨詢，政府每年都會出臺不同的稅收優惠政策，而稅務機關有義務向納稅人進行解釋。因此，企業稅務籌劃者在對政策存在疑問是，應當充分利用稅務機構進行咨詢，制定出最優的稅收籌劃方案。

（二）靈活調整稅務籌劃方案

稅務籌劃方案具有時效性的特點，而國家稅務法規政策是不斷變化的，因此房地產企業要時刻了解稅收政策的變化，研究市場經濟的走向，及時依據稅收法規政策來變更籌劃方案，根據最新政策適時調整方案，從而達到利潤最大化的目標。另外，房地產企業還應當充分利用現代科技手段，通過互聯網建立一套納稅籌劃預警系統，以科學的方法來對籌劃過程中存在的潛在風險進行監控，一旦發現問題及時調整籌劃方案。

（三）加強稅收籌劃人員的培訓

稅務籌劃是對專業技能要求很強的工作，方案的質量和結果取決于各個企業稅務籌劃人員的專業素質，稅收籌劃人員要通過接受系統的培訓和進行不斷的實踐才能做好這項工作，因此房地產企業應當加強稅收籌劃人員的培訓，提高其業務水平。首先，應加強財務人員會計專業知識的培訓，熟悉我國的會計法、會計準則以及會計制度；其次應當加強財務人員對稅法的學習，熟悉我國現行的稅法條例，能夠在現行稅法的基礎上通過會計方法進行稅收籌劃。

（四）完善企業會計核算制度

健全的會計核算制度是企業高效運行的前提，也是企業科學合理進行稅務籌劃的前提。企業要通過合法避稅來降低稅負依賴于稅收籌劃人員的專業素養，如果企業具有健全的會計核算制度，則有利于財務人員的工作效率的提高，因此，房地產企業建立健全會計核算制度至關重要。

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[2]張宏翔.商業類房地產企業稅務籌劃管理相關問題分析[J].財會通訊，2012(33).

[3]李榮錦,李楠.房地產企業房屋租賃納稅籌劃分析[J].會計之友，2012(33).

（作者單位：青島青建地產集團有限公司）