房地產(chǎn)信托融資項目的模糊綜合評價模型的構(gòu)建及應(yīng)用

山巖

（中原信托有限公司，河南 鄭州 450016）

房地產(chǎn)信托融資項目的模糊綜合評價模型的構(gòu)建及應(yīng)用

山巖

（中原信托有限公司，河南 鄭州 450016）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資的日益困難，房地產(chǎn)信托融資項目這一融資工具逐漸受到開發(fā)商的青睞。本文從信托公司的角度，構(gòu)建了房地產(chǎn)信托融資項目風(fēng)險評估體系。在此評估體系中，主要利用層次分析法對風(fēng)險評估指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)進(jìn)行賦值，并利用模糊綜合評價法對項目風(fēng)險進(jìn)行綜合評估。從而，為房地產(chǎn)信托融資項目的評估提供了一種有效可行的方法。

房地產(chǎn)信托；層次分析法；模糊綜合評價

1 引言

近年來，房地產(chǎn)投資在全國固定資產(chǎn)投資額中均維持在17%左右，2013年甚至達(dá)到了20%，所占比重較高。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，具有資金占用高、回收周期長的特點。近期，在房貸利率上調(diào)、房價下行壓力的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金顯得日益困難，資金鏈緊張的現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)。在此背景下，房地產(chǎn)信托項目的融資方式在行業(yè)內(nèi)越來越受青睞。

2 房地產(chǎn)信托融資項目風(fēng)險評估指標(biāo)體系

建立風(fēng)險評估指標(biāo)體系是對房地產(chǎn)信托融資項目的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)、合理評價的前提和基礎(chǔ)。本文遵循實用性、科學(xué)性、通用可比性、客觀性等原則并結(jié)合國內(nèi)外參考文獻(xiàn)和專家建議，從產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)險、營運風(fēng)險、房地產(chǎn)項目風(fēng)險、國家宏觀政策風(fēng)險、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險五個方面構(gòu)建了房地產(chǎn)信托融資項目的風(fēng)險評估指標(biāo)體系。

3 房地產(chǎn)信托融資項目模糊綜合評價模型的構(gòu)建

3.1 建立評語集

根據(jù)專家建議和信托公司的劃分風(fēng)險的習(xí)慣，我們將房地產(chǎn)信托項目的風(fēng)險劃分為5個等級：較低風(fēng)險、低風(fēng)險、一般風(fēng)險、高風(fēng)險、較高風(fēng)險。因此，本文將評語級也分為5個級別：V= {v1，v2，v3，v4，v5}＝{較低風(fēng)險、低風(fēng)險、一般風(fēng)險、高風(fēng)險、較高風(fēng)險}，其中，[90，100]為較低風(fēng)險，[80，90）為低風(fēng)險，[70，80）分為一般風(fēng)險，[60，70）為高風(fēng)險，[O，60）為較高風(fēng)險。

3.2 確定指標(biāo)權(quán)重

權(quán)重主要是用來表示各指標(biāo)對于所要評價對象的相對重要程度。本文利用定量和定性相結(jié)合的方法——層次分析法（AHP）來確定信托融資項目各風(fēng)險評價指標(biāo)的權(quán)重。

3.3 構(gòu)造判斷矩陣

首先由專家對各指標(biāo)的相對重要性給出判斷，在做判斷時引入1-9標(biāo)度法并用相應(yīng)的數(shù)值表示出來，構(gòu)造判斷矩陣Cij（i= 1，2，3，4，5；j=1，2，3，4，5）。

判斷矩陣標(biāo)度及其含義

3.4 判斷矩陣的一致性檢驗

為了檢驗所構(gòu)建的判斷矩陣是否為有效的，通過下面公式進(jìn)行一致性檢驗。

當(dāng)CR＜0.1時，一般認(rèn)為判斷矩陣的一致性是可以接受的，否則應(yīng)對判斷矩陣作適當(dāng)?shù)男拚?/p>

4 利用和積法計算各指標(biāo)權(quán)重

將判斷矩陣按列相加歸一，然后按行相加除以矩陣的維數(shù)即得到各指標(biāo)的權(quán)重Qi。

4.1 確定隸屬度矩陣

一般用統(tǒng)計調(diào)查法或德爾斐法對各評價指標(biāo)隸屬于各評語等級進(jìn)行綜合考察。本文利用專家打分情況，確定信托項目融資風(fēng)險狀況為較低風(fēng)險、低風(fēng)險、一般風(fēng)險、高風(fēng)險、較高風(fēng)險的隸屬次數(shù)，并根據(jù)隸屬次數(shù)得到隸屬度矩陣Rij（i=1，2，3，4，5；j= 1，2，3，4，5）；其中，Rij=隸屬次數(shù)/專家人數(shù)。

4.2 確定模糊綜合評價集

模糊綜合評價集為：

Bi=Qi。Rij=（B1，B2，B3，B4，B5）

采用M（∧，∨）求出房地產(chǎn)信托融資項目的模糊綜合評價集并進(jìn)行歸一化處理。

5 實證分析

某信托公司擬成立信托基金對某房地產(chǎn)項目進(jìn)行融資，這里我們利用上文建立的風(fēng)險評估物元模型對該信托產(chǎn)品的綜合風(fēng)險進(jìn)行評價和測度。

5.1 確定評語集

評語集分為5個級別：V={v1，v2，v3，v4，v5}{優(yōu)秀，良好，中等，及格，差}，其中[90，100]為優(yōu)秀，[80，90）為良好，[70，80）分為中等，[60，70）為及格，[O，60）為差，對應(yīng)的風(fēng)險分別為較低風(fēng)險、低風(fēng)險、一般風(fēng)險，高風(fēng)險，較高風(fēng)險。

5.2 確定權(quán)重集

5.2.1 構(gòu)造判斷矩陣。根據(jù)專家對各指標(biāo)的相對重要性給

5.2.2 判斷矩陣的一致性。由公式（2）得：CI=0.0745；由公式（1）得：CR=0.067＜0.1，所得判斷矩陣的一致性可以接受。

5.2.3 利用和積法計算權(quán)重。產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)險、營運風(fēng)險、房地產(chǎn)項目風(fēng)險、國家宏觀政策風(fēng)險、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的權(quán)重分別為：

Qi=（0.074878，0.045662，0.125077，0.254828，0.499555）

5.3 確定評價隸屬矩陣

本文通過9位專家的打分構(gòu)造出隸屬度矩陣：

5.4 確定模糊綜合評價集

模糊綜合評價集為：（0.074878，0.22222，0.22222，0.22222，0.499555），歸一化處理后得B*i=[0.060，0.179，0.179，0.179，0.403]

由以上結(jié)果可以看出，該信托融資項目具有較高風(fēng)險的概率最高，不建議對該項目進(jìn)行融資。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)信托投資對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用，如何對房地產(chǎn)信托項目進(jìn)行風(fēng)險防范一直受到國內(nèi)學(xué)者的關(guān)注。本文基于模糊綜合評價的思想，建立了房地產(chǎn)信托項目風(fēng)險評估模型，從定性和定量兩個方面為房地產(chǎn)信托項目的評估提供了一種新思路。

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F832.49

A

1671-0037（2014）09-35-2

山巖（1968．8-），女，會計師，研究方向：投資與金融。