宏觀經濟因素對我國上市房地產財務績效的影響

王敏　方紅英

最近隨著“國五條”的頒布實施，我國房地產市場又被推向了輿論的風口浪尖。作為我國目前最主要的支柱產業之一，房地產市場的興衰成敗在一定意義上成為了我國經濟的風向標。自1998年我國住房制度市場化以來，我國針對房地產市場的宏觀調控政策也不斷應運而生。尤其是2008年全球性金融危機之后，我國采取了一系列的救世措施，隨后為了抑制房價過熱又出臺了眾多的政策。回過頭來，這一系列的宏觀調控政策對我國上市房地產公司到底會產生怎樣的影響呢？這些公司對調控政策的反映在一定程度上代表了其對我國房地產行業的影響。因此，本文就宏觀經濟因素對我國上市房地產公司財務績效的影響進行了簡單的規范性研究。

一、我國上市房地產公司近十年主要財務指標表現

宏觀經濟因素到底對我國上市房地產公司財務績效會產生怎樣的影響呢？本文選取在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的房地產公司，并通過金融界網站得到房地產行業近十年的相關財務數據。本文主要選取了三個指標，用毛利率、營業利潤率來反映其盈利能力，用資產收益率來反映其營運能力。如表1所示：

從上表可以發現，我國上市房地產公司的毛利率整體呈穩健上升趨勢，說明我國的房地產業的利潤總額在不斷增加。而其營業利潤率卻呈不規則的波動，這說明在利潤總額不斷增加的情況下，房地產業所負擔的各項稅費在不斷的發生變化，這種現象應該與我國近十年對房地產業的頻繁的宏觀調控動作是分不開的。受動蕩的宏觀調控政策的影響，我國房地產業的資產收益率的波動也是不規則的。

那么，是哪些宏觀因素導致我國的房地產業的財務水平在十年內發生了如此多的變動呢？

二、經濟增長的影響

房地產業的發展與我國經濟的快速發展是密不可分的。近十年來，我國的經濟增長迅速，每年均幾乎維持8%的增長率，這給房地產業的發展提供了良好的發展環境和堅強的后盾，這一點從表1中平穩增長的毛利率可以看出。雖然在經歷了由于全球性金融危機享受到政府的激勵政策而帶來的高速發展，也遭受到了由于抑制房價過熱而導致的樓市低迷。從長遠看，隨著我國的工業化和城市化進程的不斷推進，越來越多的人涌入城市，住房的需求量必然增加，城市家庭為改善居住條件，也會有需求量。因此，我國經濟發展以及相關政策不斷實施的大環境是有利于房地產業的發展的。

三、金融政策的影響

影響房地產業的另一重要因素，就是我國的金融政策，即通過變化的金融政策來進行調控。在實際中其實就是金融業對房地產業的作用，雖然可以歸入到接下來的房地產相關產業中去討論，但基于其作用的重要性，本文單獨進行討論。我國主要通過調整貸款利率和存款準備金率兩種手段來實現調控目的。

調整貸款利率即通過調節資金的供求關系，來達到調控的目的。我國的房地產業對銀行貸款依賴性較強，而個人住房按揭貸款制度的實施一方面增加了房地產銷售的靈活性，一方面又刺激了消費者的購買欲。我國在金融危機之后對貸款利率進行了高頻率的調整，由于個人住房貸款以中長期為主，本文以五年以上貸款利率為例。我國的貸款利率在2002年到2007年間呈逐年上升，可見我國采取了緊縮的貨幣政策，而到了2008年為了應對全球性金融危機導致的房地產業的蕭條，我國又采取寬松的貨幣政策，一年內五次下調貸款利率刺激房地產業。而到2009年我國房價出現過熱增長，為抑制這一現象，國家再次提高了貸款利率。

調整存款準備金率，即通過控制銀行持有空閑資金來達到宏觀調控的目的。我國在針對房地產業的調控方面多次利用調整存款準備金率來控制銀行對房地產業的放貸行為。從2003年開始到2008年9月份之前，我國的存款準備金率一直在提高，說明我國加強了對銀行的監管，暗示了緊縮的貨幣政策。之后到2010年1月份之前有個短暫的下調期，2009年的買房熱與這段時期的寬松政策不無關系。而房價猛漲之后，國家又再次收緊了銀行的資金，以抑制房地產市場的過熱。

對應表1中的財務數據，我國上市房地產公司在2007年以前資產收益率除在2003年均保持在較低水平，2007年之后，雖然該值呈下降趨勢，但總體水平要高于之前，而其營業利潤率更是在2009年達到十年來最高水平，這與2008年我國寬松的貨幣政策不無關系。在2009年之后營業利潤率又直線下滑，本文認為2009年以后為抑制房價過快增長而實施的緊縮性貨幣政策是發揮了一定作用的。

四、相關產業的影響

相關產業也會對房地產業產生影響。縱觀近幾年的宏觀調控措施，最搶眼的莫過于2008年“國十條”中提到的實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以實現拉動內需而投資4萬億的決策。從政令的頒布到陸續實施已經過去兩三年，這些投資并沒有全都直接投入到房地產行業，而是投入到了交通等產業。那么，如此大的舉措對房地產業是否會有推動作用呢？我們運用直接分配系數來分析各相關產業作為房地產業的中間產品使用量占比，以觀察各行業對房地產業的作用力。通過分析并計算國家統計局官網數據而得到的2002年、2007年和2010年各主要行業對房地產業的直接分配系數及排名可以看出，在三年中，居于前兩位的提供給房地產業服務最多的為租賃商務服務業和金融業，尤其在2007年和2010年，位于前七位對房地產業提供服務最多的均為第三產業，隨后是屬于第二產業的各類制造業和建筑業等。此外，與基礎設施建設相關的交通運輸及倉儲業以及電力、熱力的生產和供應業對房地產業的直接分配系數也在前20位中。

通過2002年、2007年和2010年各主要行業投入占總投入比例及排名可以看出，直接分配系數位于前兩位的行業雖然投入占比不是很靠前，但投入比例卻是遞增的。另外，建筑業的投入占比高居不下，房地產業的投入占比在2007年略微下降之后在2010年有了顯著提高，交通運輸及倉儲業、以及電力、熱力的生產和供應業的投入比也在前列，這與我國提倡的促進基礎設施建設是息息相關的。

可見，四萬億的投資雖并沒有全部投入到房地產行業，但其對房地產業的發展也起到了積極的推動作用。這點從我國上市房地產公司2009年大漲的營業利潤率中可以看出。

五、建議與思考

本文雖然只選取了三個方面的宏觀經濟因素，但通過以上的分析不難看出我國上市房地產公司受宏觀經濟因素的影響還是比較大的。

房地產作為資金密集型行業，對金融業的依賴性較大，對金融政策的變動也較為敏感，政府在運用金融政策時，其目的是在控制非理性增長的房價，而非打壓房地產市場。因此，各房地產企業應當意識到這一點，合理利用調控政策，保證自身的可持續發展。同時，房地產企業還應密切關注相關產業的動態，選擇好“風向標”，為應對可能變動的政策做好準備。

但在宏觀調控的具體實施過程中，本文認為也產生了不少負面的影響。

一方面，我國的調控手段仍然存在“一刀切”的嫌疑。1993年海南房地產的崩盤一直是我國房地產業的噩夢，但是2010年的緊縮性貨幣政策實施的速度也使房地產業受到了不小的沖擊。各大銀行在接到上級的政策后紛紛提出應對措施，加班加點趕著發放貸款，爭奪貸款額度。各大房地產公司在經歷了優惠政策帶來的業務發展之后，紛紛高價買地，使2008年到2010年間，各地“天價土地”層出不窮，與房地產業相關的材料費用也出現大漲趨勢，但2010年的快速緊縮，使得許多房地產公司在高成本投入后，其相應的產出卻成為了未知數，導致很多公司屯地卻不建房，造成了資源的浪費也抑制了房地產業的發展。因此，本文認為我國以后的政策實施是否應該考慮選擇更緩和一些的手段，讓大家有個消化的過程。

另一方面，近幾年我國大力推進基礎設施建設以帶動經濟的發展。我們看到了這些相關產業的發展對房地產業的帶動作用，但是其弊端卻也不容忽視。道路的重復建設問題時有發生，沒有規劃好的基礎設施浪費嚴重，高速動車事故的發生也給我們敲響了警鐘，這些問題使我們不得不思考：浪費是不是應該再減少點，規劃是不是應該更實用點，速度提高之后技術的提高是不是更重要點。

（作者單位：廣東外語外貿大學）endprint