中國智能住宅開發模式比較與發展趨勢

楊波　武氏良

隨著物聯網的興起，智能住宅逐漸成為未來建筑的必然發展趨勢。目前中國智能住宅發展速度較慢，產業化程度很低，究其原因，是因為參與智能住宅開發的三大主體——房地產開發商、設備制造商和通信運營商各自為政，相互制肘，處于一種原始的競爭狀態，沒有形成一種良好的協作關系。因此，當務之急是研究和選擇一種合理的開發模式，使三大開發主體能夠分工合作，實現多盈，共同推進中國智能住宅業做大做強。本文將對當前及可能出現的幾種智能住宅開發模式進行比較，利用層次分析法（AHP）對中國智能住宅開發模式進行綜合評價，選出最優的開發模式。

一、中國智能住宅開發模式

智能住宅開發模式是指智能住宅產業鏈條中承擔住宅建造、設備制造、網絡運營和維護的各主體之間的關系模式。智能住宅開發過程中有三個不可缺少的主體，分別為房地產開發商、智能家居制造廠商以及通信運營商。房地產開發商負責住宅的設計和修建，智能家居制造廠商負責智能家居設備的研發和生產，通信運營商負責智能家居設備的網絡運營與維護。

1.無主導自由開發模式。智能住宅無主導自由開發模式是目前實際存在的一種模式。業主從房地產開發商那兒購買住房，然后到智能家居廠商或其代理公司購買智能家居產品，安裝好后再找通信運營商提供網絡運營服務。整個過程沒有誰來主導，沒有統一的標準，產品兼容性很低。

該模式的優點是各企業直接跟業主接觸，可以了解到業主的真實需求，從而有針對性地發展自己的產品和服務。另外，該模式在某種程度上更有利于競爭，實現優勝劣汰，哪個鏈條中的企業做得好，就能贏得市場，擴大自己的業務范圍。

但是，無主導自由開發模式也存在著很多明顯的弊端。第一，由于智能家居產品與網絡平臺由不同的企業主控，會出現智能家居廠商過度炒作，但實際運營效果不好等問題。第二，各企業各自為政，兼容性很差，經常出現住宅設計及網絡平臺不支持產品，造成智能家居系統的安裝與功能實現困難。第三，常出現產業鏈條內企業及產業鏈條之間企業雙重過度競爭，造成資源浪費，難以實現規模經濟，產品成本居高不下。第四，不利于制定行業統一的標準，不利于政府支持政策的實施。

2.房地產開發商主導的開發模式。有些學者認為21世紀建筑的主流是智能建筑，發展智能住宅是房地產企業開發與建設的必然趨勢。房地產開發商主導的開發模式是指由房地產開發商制定智能住宅的標準，并主導智能住宅研發、建設、安裝、銷售和維護的開發模式。該開發模式的流程為：房地產開發商規劃、設計并修建智能住宅——從智能家居廠商處訂購智能家居設備并進行安裝——委托通信運營商運營和維護。

房地產開發商與智能家居廠商和通信運營商相比，在住宅的規劃設計方面有優勢。該模式的優點體現在以下幾個方面：①把智能家居系統與住宅進行統一規劃、設計、安裝，使智能家居系統與住宅融合成一個統一的整體，從住宅的美觀角度來看優于其他開發模式；②開發的智能住宅更能切合業主的需求，因為房地產開發商在售房時直接跟業主接觸，對業主的需求比較了解；③將智能家居系統與住宅打包整體出售，能夠大幅度提高智能家居系統的銷售量。

但該模式也存在兩個不利的方面：第一，房地產開發商與智能家居廠商和通信運營商之間屬于委托代理關系，委托方房地產開發商對智能家居技術、網絡服務不了解，在信息不對稱的情況下，代理方為追求自身利益最大化，有可能采取降低產品質量的道德風險行為。業主在使用過程如果發現智能家居設備有問題，只能直接找房地產開發商，再由房地產開發商找設備供應商處理，經過的環節多，信息溝通難，常常會出現責任的推諉，這樣就不利于智能住宅產業的發展。第二，房地產開發商把智能住宅整體銷售給業主，其銷售價格包含了安裝智能家居系統的成本，目前政府納稅一般以住宅銷售價格作為稅基，這樣業主就必須以較高的稅基上交各種稅費，比如房產稅、契稅、教育費附加等等，這會大大增加住宅業主的購房成本。

3.智能家居廠商主導的開發模式。智能家居廠商主導的開發模式是指由智能家居廠商主導制定智能住宅的標準，并組織其他主體（房地產開發商、通信運營商）協作完成整個智能家居開發的模式。該模式最典型的例子是GKB數碼屋——廣東未來屋數碼科技有限公司研發的新一代智能家居產品，它提供了三套解決方案——智能住宅、智能商業應用、智能酒店，可以廣泛應用到家庭、別墅、會所、展廳、餐廳、會議室、酒吧、酒店等。其中不少住宅的成功案例都是按照這種模式來展開的，比如廣州嘉裕禮頓陽光公寓——高端商務人士的時尚智能，合作的開發商是嘉裕集團，此項目與廣東電信攜手，建筑類型屬于高級酒店式公寓。

該模式的優點體現在：智能家居廠商對智能家居系統的技術、功能、操作都非常熟悉；該模式便于售后服務，比如產品維修、更新換代等；這種模式非常有利于技術創新；與前兩種開發模式相比成本更低。

在這種模式里面，智能家居廠商與房地產開發商和通信運營商之間也存在委托代理關系，智能家居廠商需委托房地產開發商預留安裝智能家居設備的空間，也需委托通信運營商提供使智能家居系統正常運行的網絡服務。但由于各主體之間的信息不對稱，房地產開發商為了使自己的利益最大化可能不會完全按照委托方的意愿修建住宅，導致智能家居系統不好安裝或根本安裝不下來，如果強行安裝會影響到住宅的美觀，甚至有可能造成安全上的問題。通信運營商也可能為了自身的利益最大化，提供質量差、信號不好、覆蓋范圍小的網絡服務，影響到智能家居系統的正常工作，或者由于收費標準不透明而使得整個智能住宅的使用成本過高。

4. 通信運營商主導的開發模式。移動通信論壇上琚建平（2008）通過分析智能家電遠程控制在數字家庭的重要角色以及電信運營商在這方面的優勢，認為以電信運營商為主導模式有利于數字家庭整體推廣。所謂通信運營商主導的開發模式是指通信運營商來主導制定智能住宅的標準、組織其他主體（房地產開發商，智能家居廠商）協作完成智能住宅整體開發的模式。endprint

該模式的優點在于能有效降低用戶享受數字生活服務的成本（可以減少用戶在家庭網關上的重復投入、減少運營成本，降低服務費用）。通信運營商具有較強的產業鏈整合與服務能力、也具有較強的整體規劃和推廣能力，這些對于組織和推廣智能住宅的開發都非常有利。

該模式的缺點在于通信運營商需把住宅的修建委托給房地產開發商，需把智能家居產品的研發和生產委托給智能家居廠商，信息不對稱問題依然存在。房地產開發商和智能家居廠商都有可能采用道德風險行為使得自己的利益最大化而損害通信運營商和業主的利益。對于房地產開發商而言，可能會出現與智能家居廠商主導開發模式一樣的問題。對于智能家居廠商而言，其提供的產品在質量、功能、規格、大小以及要求的各種外形等方面可能不符合標準或與網絡平臺不互通、不兼容，這些都會影響到智能家居產品在使用過程中的穩定性，精確性、便利性等，從而損害通信運營商和業主的利益。

二、促進中國智能住宅開發的對策建議

本文所介紹的幾種開發模式都有自己的優點及其缺點。尤其是無主導自由開發模式，存在著許多弊端，這在很大程度上阻礙了智能住宅的發展。后三種開發模式都是有人主導制定智能住宅的標準，雖然就目前的情況來看應用還非常少，甚至有的尚在討論之中，但有著很大的發展空間。據了解，現在智能家居市場發展緩慢、認可度低，其原因有很多，但很重要的一個原因是缺乏行業標準，大家各自為政，兼容性不夠，無法實現更多智能家居系統的整體式整合控制，導致市場失靈，資源沒有得到最優配置，所以好的開發模式會有利于智能家居標準的制定。

從上面的分析可以看出，后三種開發模式雖然還存在著很多缺點，但主要的問題來源于各企業之間委托代理關系的道德風險行為，而道德風險行為可以通過合理的激勵機制等辦法來避免或有效控制。

從定性的角度分析，筆者認為房地產開發商主導的開發模式具有相對優勢。為了促進中國智能住宅的開發，加快人們享受數字家庭的那種舒適、安全、便利的進度，針對以上所分析房地產開發商主導存在的不足之處提出一些對策建議。從政府的角度，政府有關部門可以進行一些政策性的調整，如加大信貸扶持力度、引導和鼓勵社會資金投入、規范智能住宅開發進程、促進房地產開發商企業的優勝劣汰、加強對物聯網等新興產業的扶持政策、對國內智能家居產品進行質量管理以及規范化等。從房地產開發商的角度，有以下幾條對策建議：適當提高開發團隊對智能家居技術和網絡的認識；智能住宅的建設應貼近老百姓的實際需求，不能盲目跟風；做好售后服務工作等。

智能住宅作為一種全新的居住方式，在世界各國受到普遍重視。但目前中國智能住宅開發仍處于一種無主導、標準缺乏、發展極其緩慢的狀態中。要推動智能住宅快速發展，中國政府必須制定相關政策和措施，培育和推廣具有相對優勢的房地產開發商主導的開發模式。

（作者單位：重慶郵電大學經濟管理學院）endprint