房地產轉折點已到，限購政策應借勢調整

李稻葵

鑒于未來房地產市場發展的動力來自城市化和居民遷移兩大需求，已經實行3年的限購政策應該進行靈活調整：仍有房價上漲壓力的北上廣深按兵不動，其他城市因地制宜，放開外來人口購房限制，對本地居民購買多套住房則謹慎行事，同時，配套的市場化調控政策應該跟上。

最近半年以來，中國房地產市場出現了比較明顯的變化，許多地區無論新房還是二手房的成交量都顯著下降，房價也呈不同程度的增速放緩甚至下滑態勢。在這種情勢下，過去3年來在全國70多個城市實行的房地產限購政策是否應該退出引起廣泛的議論，也有消息說住建部正在考慮允許各地方政府放開其限購政策。那么，房地產限購政策該不該放開呢？

回答這個問題，首先必須對當前中國房地產市場的總體形勢做出一個基本的判斷，然后分析其下一階段的走勢，才能得出一個比較科學合理的結論。

房地產市場拐點已到

當前中國房地產市場的格局已經轉變，通俗來講就是，其拐點已經來到。為什么這么講？因為這一市場的主基調已經由過去的瘋狂上漲轉變為溫和上漲乃至于調整。支持這一判斷的有三大基本因素。

第一個因素是金融市場的大格局已經改變。今天的金融市場，由于金融改革啟動等因素的影響，已經出現了對儲戶比較有利的局面。與過去銀行存款只能獲得2%-3%的年利率相比，今天收益率在5%以上的理財產品層出不窮，明顯高過2.5%左右的通脹率，也高于2%-3%的租金回報率。持有現金所獲得的回報大大提高，而且風險較低，已經使得不少投資者的偏好發生了變化，由過去的買房保值，轉變為更傾向于持有現金。

第二大因素是城市居民的住房需求已經逐步得到了滿足，和以前急需改善住房的情況完全不同。這可以從兩組數據加以驗證。首先，從中國的人口結構看，建國后出現過三次嬰兒潮。第一次是在1952年前后的3年間，平均每年有2000萬人口出生。這批人現在已經步入老年，本身很少有新增的住房需求，相反倒是可能有大房換小房的降級住房需求。第二波嬰兒潮出現在上世紀60年代初，1963-1965年間，每年出生的嬰兒有3000萬人左右。這部分人已經進入50歲的知天命之年，住房需求基本滿足，處于穩定狀態。第三撥人出生在1978-1980年前后，是第一波嬰兒潮人的子女輩，這部分人大多已結婚生子，住房需求基本滿足，當然也不乏一部分人仍在尋找更大更好的住房，努力改善小家庭的生活質量。

另一組數據是，中國居民如今的資產結構已經過多地傾向于住房。據初步統計，目前全國的居民資產約為150萬億元，其中100萬億元為住房資產（與此相關的另一數據是，中國的平均住房自有率接近90%）；約40萬億元屬于居民存款，這部分存款目前能獲得比較高的回報；剩下的10萬億元左右則是債券和股票，由于當前證券市場持續低迷，這部分資產的配置比較穩定，不會驟增驟減。根據這一分析，城市居民不大可能在短期內將自己的資產配置到住房資產里去。

第三個支撐城市住房需求不至于大幅度上漲的因素是，目前已經在城市生活卻沒有獲得城市戶籍的外來工以及等待進城的農村居民，購買力相對有限。即使按照城市房價為5000-6000元/平方米來估算，一對外來的雙職工夫婦買一套80平方米的房子也需要15年左右，相對比較吃力。當然，如果他們在老家的宅基地和建設用地可以轉讓，則其在城市置業將獲得比較有力的財政基礎，但是，由于當前政府并不允許宅基地大規模入市，因此，他們在城市買房的動力并不是很強。

綜合以上因素，我們認為，當前房地產市場已經呈現出一個價量放緩的新格局。那么，房地產市場會不會出現大規模崩潰的結局呢？這種可能性非常小。

房地產市場大規模崩潰的主要原因必須是有大量的存量房入市，從而對房地產價格構成沖擊，而目前這種可能性非常小。

存量房入市無外乎兩個原因，一是大量居民由于經濟狀況發生變化，不足以支撐現有房貸，因此要大規模拋售房子，這是2007、2008年美國的情景。而當今中國百姓購房的杠桿率是很低的，許多家庭是一次付清房款，許多家庭房貸僅占房價的50%，再加上中國人傳統上有持有住房的偏好，因此，居民恐慌性拋售住房的可能性比較小。

另一種可能是很多媒體人分析的，在當前房地產登記以及反腐的浪潮下，許多貪腐官員大量拋售住房。我們認為這種可能性也很小，因為大量拋售住房反而會引火燒身，招致有關部門的注意，對于貪腐官員來說，倒不如按兵不動，將房產登記并轉移出去。

總的來說，中國房地產市場已經迎來新格局，其基本特點就是交易量增長逐步放緩，很多地區的房價將出現一定的增長放緩或下降。在此要強調的是，這一新格局是多元化的，北上廣深等一線城市仍然具有價格上漲的壓力，因為這些城市的經濟競爭能力和人口聚集能力仍然十分強勁，而且，其生態承載能力已經基本達到極限，不大可能出現房價的大幅、大面積下降。同時，問題的關鍵是，這一輪調整不能以過分犧牲交易量為代價，否則，交易量的下降將會導致整個經濟活動的放緩，也會給房地產市場的健康發展帶來不利影響。

限購政策應該適時調整

根據以上分析，未來若干年房地產市場發展的新動力將來自兩大需求，一是已經進城但沒有獲得本地戶籍的農村人口，以及期待進城的農村人口的住房需求。他們在定居城市的過程中，希望有自己的住房，這部分需求需要一定時間來釋放。第二類需求則來自那些已經進城但希望在另外的城市定居或者發展的人。中國新一輪城市化的特點是戶籍政策的放松，這必然會導致人口在不同城市間的重新布局。而人口和經濟地理的重構，必然會使得一些熱點地區出現外來居民住房需求的上漲，而另一些地區的住房需求則會相應下降。這將是中國住房需求未來發展的一大特點。

針對這兩大需求，我們可以得出結論，限購政策應該靈活地調整。

具體說來，第一，北上廣深等一線城市應該按兵不動。這些城市目前房價上漲的壓力仍然存在，人口的聚集能力仍然上漲，如果過快放開限購政策的話，人口將會膨脹，城市規模將會很快超過生態承載能力，房價也會過快地上漲，不利于當地產業的發展。

第二，其他城市應該因地制宜，放開外來戶籍人口的購房限制。這實際上是順應了中國下一輪城市發展的需要。那么，對于本地居民購買第三、四套房的限制是否應該放開呢？筆者認為應該謹慎行事。因為有能力購買多套住房的本地居民往往先知先覺，且資金實力較強，他們的投資行為會帶動房價的炒作，從而使外地居民的買房需求難以滿足。這將阻礙人口在不同城市間的流動，對于城鎮化而言是不利的。

第三，配套的市場化調控政策應該跟上。在逐步放開房地產限購政策的同時，應該更加強調市場的調節作用，特別是要用好金融杠桿。對于居民首套住房、外地居民購房及本地居民多套房等的貸款政策應該更加明確，房地產登記制度以及房產稅應該及時推出。房產稅主要是給地方政府創造公共服務的機會，也是本地業主與地方政府良性互動的一個政策。

總之，當前中國房地產市場已經到達拐點，此時應該順應變化，不失時機地靈活調整限購政策，并不妨先從放開外地居民購房限制開始；與此同時，市場化的調節政策應該實時跟進，從而利用好這一拐點，營造一個房地產市場發展的新格局。