小區廣告收入歸屬之爭

文/武軍磊

小區廣告收入歸屬之爭

文/武軍磊

現在，一些商家爭相在小區內做廣告。按照法律規定，小區內公共區域的所有權歸業主所有，在此做廣告應征得業主的同意，廣告收入也應該歸業主所有。可現實情況是，一些小區業主的維權意識淡薄，對此熟視無睹。一些小區的物業公司，也未主動公示過這筆收入，廣告收入成了一筆糊涂賬。

小區里無處不在的廣告

最近，家住鄭州市金水區某小區的王楠和小區物業公司發生了爭執。去年秋天，王楠發現，他入住的這個新建小區，到處是廣告宣傳畫，就連電梯里也有不少廣告牌。一次，王楠到小區物業公司交涉，要求物業公司將小區的廣告收入、用途等公開。物業公司的一位工作人員告訴他，會把此事向物業公司負責人反映，并給他一個答復，并記下了王楠的手機號。一個月過去了，兩個月過去了，直到今年3月，物業公司也沒和王楠聯系。王楠認為，物業公司是在敷衍他，于是就拒交物業費。

近段時間，物業公司的人多次打電話催要物業費，并稱如果王楠不補交拖欠的物業費，物業公司將采取訴訟等措施。對此，王楠也不甘示弱，他咨詢律師后認為，小區的廣告收入應歸所有業主，物業公司這是在侵權。最近，他準備聯合一些業主將物業公司告上法庭。

在鄭州，王楠的遭遇具有一定的代表性。

筆者走訪發現，現在小區廣告成了商家的新寵。幾乎所有的小區都有廣告牌，一些小區還在醒目位置設置滾動播出的廣告屏幕，小區里的廣告無處不在。廣告內容也五花八門，有汽車廣告，有餐飲美食、培訓機構類的廣告，甚至還有酒類廣告，其中最多的是房地產類的廣告。

筆者以某房地產公司品牌推廣部人員的身份，和鄭州某小區物業公司負責人商談投放廣告事宜。這位負責人說，這個小區有住戶2000多戶，來聯系投放廣告的人比較多，現在僅剩下小區入口處一個區域可以投放平面廣告，一天300元。

在交談中，筆者問：“你們小區的廣告收入，是給業主了，還是自己支配了？”這位負責人說，也沒有業主過問，這些收入用于物業公司的運營支出，如發工資、獎金等。一些大的小區，干脆把小區電梯廣告業務外包給廣告公司，物業公司坐享其成。在一家高檔小區，筆者打電話聯系到買斷這個小區廣告權的一家廣告公司，一位工作人員說，該小區一共有40部電梯，每部電梯廣告承包費一年為3000元，如果簽訂長期合同，價格還能優惠。

小區廣告收益歸誰

小區廣告收益歸誰？物業公司和業主各有說法。筆者發現，在新建小區單元樓的電梯間、過道、小區出行通道等公共區域，是最佳的廣告投放區，這里到處是花花綠綠的廣告牌和宣傳標語。

尤其是隨著高層住宅小區越來越多，一些敏銳的商家爭相與小區物業合作，在電梯里做起了廣告，這是小區廣告收入的大頭。鄭州市一家物業公司行政主管詹先生透露，小區內電梯廣告價格跟地段密切相關，好的地段，一部電梯一年廣告費用最高可達4000元；而一些比較偏遠的小區，電梯廣告價格一年也有1000元以上。

據筆者了解，一家小區物業公司一年僅電梯內的廣告收入就達十幾萬元。小區居民卻說，他們的物業費從未減免過，也不知道這些廣告收入用到了什么地方。對于小區內廣告收入應該為誰所有時，不少業主很迷惑。他們認為，小區內廣告收入就是一筆糊涂賬，因為小區內廣告投放較為靈活，可以隨時更換，而小區物業公司作為管理方，即便廣告收入是歸廣大業主所有，業主們也很難進行監控和掌握。

筆者在走訪中發現，多數物業公司對廣告收益的分配避而不談。部分物業公司工作人員表示，電梯廣告費用主要用于補貼物業管理的費用，也用作小區內相關設施的經費。2011年，蘇州某論壇上一篇名為《曬曬物業公司的收入，你所不知道的》的帖子吸引了眾多網友的關注。帖中說，別以為你們的物業公司就是靠著你那點物業費過活的，其實他們還有很大一塊的收入，而且這些收入也是從咱們身上獲取的。這些收入靠的都是小區公用部分出租所得，等于這些原本屬于咱們的東西卻被他們自行出租了，最后錢同樣也歸了他們。鄭州某網站對此做過一項調查，短短一個小時就有355名網友參與。有95.48%的網友表示，所在的小區電梯里安裝有廣告；92.90%的網友表示，從沒見過收益，也沒有分過收益。

在廣告收益分配上，47.1%的網友表示應歸全體業主，42.58%的網友認為應由全體業主和物業合理分配。網友們認為，物業公司能將廣告引進來增加收益也是一件好事，不過希望物業公司能將收益公示，或者以此來適當減少業主的物業費。

業主物業對簿公堂

因為小區廣告收入的歸屬問題，一些業主和物業公司打起了官司。央視主持人趙普住在北京某小區，根據合同約定，該小區物業公司對小區樓外廣告位進行經營，所得收益應歸全體業主，物業收取經營收入中的15%作為傭金。但是由于物業公司一直未對業主公示收入，于是趙普在2009年將物業告上法庭。最終該案在法庭的主持下和解，物業公司主動向小區業主公示小區公共空間的廣告收益。從2010年開始，該小區物業公司已將物業管理費、公共空間收益等費用進行了公示。2012年2月初，物業公司將小區從2006年至2011年的公共空間收益，除去歸屬物業部分剩余的86萬余元移交給業委會。

因為選擇的維權方式不同，重慶市民李玉（化名）卻被物業公司告上了法庭。李玉住在重慶某小區已經七年了，該小區有上千住戶，小區的電梯、道路都有不少廣告。2009年，李玉得知小區內公共場所的廣告收入應歸全部業主所有，物業公司不能擅自處理這筆費用。

于是，李玉去物業公司繳納了之前拖欠的物業費，但要求物業公司必須分給她廣告費，當時物管人員就免了她三個月的物業費180余元。后來，李玉又去繳物業費，要求按一年減180元的標準收取，物業公司拒絕了她的要求，于是李玉就停繳了兩年的物業費。結果，她被物業公司告上了法庭。

2012年7月23日，重慶市大渡口區法院開庭審理此案，在法庭上，物業公司的代理人認為，從2009年至2012年，三年的廣告收入有12萬多元，我們給業委會發函，申請將這筆錢全部用于小區公共設施的維護，不存在偷占廣告費的情況。李玉從2010年7月至今一直拖欠物管費共計3300余元，根據合同，她應按每日千分之三的比例繳納滯納金。

對于物業公司方拿出的廣告收入支出明細，李玉表示，從來沒有在小區公示過，這份報表系物管方自己制作，內容值得懷疑。法官當庭查看了這份支出明細，認為這份報表缺乏有效的公信力和說服力，沒有采信。最后，李曉與物業公司達成調解協議，物業公司不再索要滯納金，李玉繳納拖欠的3300元物業費。這樁物業公司起訴業主的官司，已經草草收場，但是暴露出的問題值得人們關注。像趙普這樣去維護自己權利的人畢竟是極少數，更多的業主對小區廣告收入的歸屬權一無所知，也不關心。還有些業主，即使知道廣告收入歸屬權屬于全體業主，但對于如何去管理卻同樣非常茫然。

《物權法》明晰收入歸屬

鄭州大學法學博士王世宇認為，小區廣告收入的歸屬是有法可依的。根據《物權法》的規定，小區內刊登廣告使用的是小區內共有的空間資源，這些公共區域的所有權歸業主所有。電梯的公攤面積屬于全體業主，任何未經業主大會同意的利用電梯做廣告的行為都違法。因此在小區內刊登廣告，應該得到小區相關業主、業主委員會的同意。此類廣告收入應當是在扣除物業公司針對這一塊的管理成本之后，歸全體業主。

另外，國務院2007年新修訂的《物業管理條例》第55條規定，利用物業共同部位、共用設施進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。因此，居住小區的公共配套設施屬于所有業主，任何單位或個人要想經營這些公共配套設施，必須經過所有權人的同意才可以。

王世宇說，在鄭州也出臺了相關規定，《鄭州市物業管理條例》規定：利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的，應征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意。經營收入應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。此外，物業公司還應定期對該項收益進行公示。

所謂小區的公共收益，是指小區物業服務公司利用小區公共部分進行經營獲得的收益。常見的小區公共收益包括：公共區域的廣告收益，例如戶外廣告；小區公共區域的停車位收益；物業管理用房的收益等。因此，小區電梯、地下停車場等公共部位的收益當然屬于公共收益的范疇。

雖然有法規和地方政府出臺的條例作為支撐，但是，大多數業主維權意識淡薄。一些小區雖然成立有業委會，但是業委會委員因為擔心得罪物業公司等原因，往往不會主動去維護自己的權益。而一些沒有成立業主委員會的小區，任由小區的廣告收入由物業收取，居民們對此沒有話語權，存在監管缺失。王世宇建議，小區的業主委員會應積極為廣大業主維權。對于一些沒有成立業主委員會的小區，可以選擇業主代表，對物業公司進行監督。如果業主發現物業公司有任何這一方面的侵權行為，業主可通過訴訟途徑來維權。

編輯：薛華 icexue0321@163.com