出讓國有土地使用權中成本逼近法測算地價應用探討

摘要：成本逼近法在國有土地使用權出讓，特別是工業用地出讓估算地價中應用廣泛。在用成本逼近法測算地價時，對土地取得費、土地開發費、土地增值收益以及個別因素修正等構成要素需要注意的事項進行了探討。

關鍵詞：成本逼近法；測算；地價

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號： 1674-0432（2014）-12-07-1

成本逼近法，是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本逼近法是土地估價的基本方法之一，在工業用地土地使用權出讓中應用較多，為國有土地使用權出讓提供了價格參考依據。但在實際應用中也存在一些問題，下面結合實際工作，就成本逼近法有關事項進行探討，以期能指導實際工作。

1 成本逼近法計算公式及相關要素

根據中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001），成本逼近法的基本公式為：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益。其中，土地取得費和土地開發費應是評估基準日的重置費用，而不是土地使用者實際取得和開發利用土地時的實際投入。在確定土地取得費時，應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異。根據土地取得方式的不同，有下列三種情況：（1）以征收方式取得農村集體土地時，土地取得費就是征地費，主要包括土地補償費、安置補助費、青苗及地上物補償費；征地費應根據當地政府規定的標準，或應當支付的客觀費用來確定。（2）以拆遷方式取得城鎮存量國有土地時，土地取得費可按拆遷安置費計算。（3）從市場購入土地時，土地取得費是土地購買價格，而且應是客觀的市場購買價格。土地取得費是區域土地取得的平均成本或費用，具有區域性。

國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。土地開發費應通過調查所在區域同類土地的客觀成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域同類土地普遍開發費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。對于土地增值收益，未經科學認證的土地增值收益率，不得直接在測算地價時使用。

2 計算中的個別因素修正

通過上述公式得到的計算結果是區域平均的土地價格，還需根據宗地在區域內的位置和宗地條件進行個別因素修正。在同一區域內，不同位置的土地，其利用價值不同，價格差別很大；其他還包括宗地面積、形狀、臨路狀況、地形、地勢，地質條件，土壤，臨路狀況，對外交通便捷度，土地開發程度、臨路寬度、城市規劃限制等因素，需要對這些個別因素如何影響價格、在多大程度上影響價格進行分析和判斷。宗地面積大小合適，有利于土地利用，過大或過小不利于土地利用。宗地形狀以長方形等規劃形狀有利于土地利用，不規則形狀等都不便于土地利用。這些因素，都會對不同用途的土地價格產生不同程度的影響，分析判斷這些因素的影響程度，確定修正系數，從而測算宗地地價。

個別因素修正的方法：根據影響待估宗地地價的主要個別因素的影響方向和程度，可參考基準地價修正體系建立個別因素修正系數說明表和系數表，確定待估宗地的個別因素修正系數。舉例如下表：

個別因素修正系數說明表及修正系數表

注：為了敘述方便，上表中只選取了上述幾項個別因素。在估價實務中，可以根據估價對象、估價目的和待估宗地設定用途，進行取舍。

另外，區域平均的土地價格是無限年期的地價。土地使用年期對價格具有較大的影響，出讓土地使用權都是有期限的，因此需要對區域平均土地價格進行土地使用年期修正。假設評估地價分別為無限年期土地價格（用V表示）和設定年限的土地價格（用Vn表示），則：

V=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

Vn=V×[1-1/（1+r）n] 式中：V-無限年期土地價格；Vn-待估宗地設定年限的土地價格；r-土地還原利率；n-待估宗地設定土地使用年限。

3 結語

綜上所述，在出讓國有土地使用權時運用成本逼近法時，應采用公式：待估宗地價格=區域平均土地價格×個別因素修正系數×年期修正系數。成本逼近法各要素必須按照同類用地客觀水平來確定，同時，要注意土地取得費的界定范圍，在此基礎上進行土地使用年期、個別因素等因素修正，才能測算出接近市場狀況的宗地地價。

作者簡介：婁俊啟，葫蘆島市國土資源局，中級工程師，研究方向：土地價格評估。

網絡出版時間：2014-6-1213:25:58

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