棲息式養老項目的可行性研究初探

楊 榮 旋

(桂林電子科技大學商學院，廣西 桂林 541004)

棲息式養老項目的可行性研究初探

楊 榮 旋

(桂林電子科技大學商學院，廣西 桂林 541004)

研究了A市發展棲息式養老項目的可行性，并以A市發展棲息式養老項目為背景對項目發展的市場需求、目標顧客定位、區位和資源優勢、項目財務狀況等多個方面進行了分析，表明在A市發展棲息式養老項目是對我國社會化養老發展模式的一種有益探索。

可行性研究，棲息式養老，養老養生

0 引言

我國作為世界第一人口大國，隨著老齡人口占人口總數比重逐步提高，人口老齡化所帶來的社會問題日益凸顯。由于我國長期推行計劃生育政策，人口出生率逐年下降，并且社會、經濟的長足發展，醫療和生活條件的改善，人口死亡率也逐年下降，盡管目前開始實行單獨二胎政策，很長一段時間內，老齡人口占人口總數比重逐步提高的趨勢不會改變。如果按照聯合國判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，1999年我國就已經步入老齡化社會。根據2009年的人口統計，我國60歲以上和80歲以上老齡人口占人口總數的比重分別達到12.5%和11.4%；并且我國人口基數大，60歲以上和80歲以上老齡人口絕對數量達到1.67億和1899萬，形成了一個龐大的社會群體，同時還存在高齡化、空巢化、增長快的明顯趨勢。因此構建適合我國國情的養老體系，推進社會化養老服務勢在必行[1，2]。

1 項目開發背景

目前，我國老年人口正在以每年3%以上的速度快速增長，按照這一趨勢，民政部預計，2015年、2020年我國老齡人口占人口總數比例將分別達到15%和18%；絕對數量將分別達到2.15億和2.43億。由于我國尚未建立完善的社會保障制度，城鄉與區域經濟發展差距大，在“未富先老”的背景下，加快建設我國社會化養老服務體系已迫在眉睫。國務院《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要(草案)》明確提出了“全面做好人口工作,大力發展社會養老服務,積極應對人口老齡化。”2011年國務院政府工作報告中進一步提出“加快建立健全老年人社會服務體系”，建設社會養老服務體系已經上升到國家戰略的層面。為此國家發展和改革委員會在全國范圍內批準建立37個服務業綜合改革試點區域，A市成為首批試點區域之一，試點方向為生態旅游、社會化養老、商務會展。A市也是唯一一個將社會化養老作為此次服務業綜合改革試點申報方向的城市[1，2]。

2 市場需求分析

2.1 養老模式的轉變催生多元化的養老服務需求

居家養老是我國傳統的養老生活方式。計劃生育政策的長期推行，社會經濟的發展，經濟社會結構的轉變，以及農村青壯年人口大量進城務工，大量城市人口的異地就業，使得家庭規模日益縮小，目前戶均規模僅為3.16人，同時老年空巢家庭比例不斷上升，已經成為了一種社會常態。據統計，老年空巢家庭比例城市已達到49.7%，農村達到38.3%。經濟社會的發展所導致的生活節奏的加快，青壯年人口面臨的各種工作和生活壓力大增，同時家庭規模的小型化，家庭養老功能逐步弱化，養老模式發生了極大改變。由于我國的社會保障制度不完善，以政府投入為主的養老體系所覆蓋的范圍和提供的服務，長期以來十分有限，從而提出了對社區服務型居家養老模式的新需求。并且經濟社會的結構變化產生了不同層次、不同需要的養老模式需求，逐步形成以家庭養老、社區養老和機構養老等多種養老模式相結合的綜合養老服務體系，市場化養老將逐漸成為養老服務重要組成部分[1，2]。

2.2 市場預測

通過分析人口老齡化演變過程可以發現：我國人口老齡化是政策性老齡化，西方發達國家則是自然老齡化，我國人口老齡化演變過程與西方發達國家存在根本性的差異。我國人口老齡化的演變過程總體上可以分為3個階段[1]。

1982年～2000年為人口老齡化過渡階段。此階段60歲以上老齡人口的增長率為3.02%，高于自然人口年均增長率1.47%。老齡人口占人口總數比例由7.64%增加到10.71%；老齡人口絕對數量由7 664萬增長到1.34億[1]。

2000年～2025年為人口老齡化發展階段。此階段是人口老齡化快速發展期，老齡人口占人口總數比例由10.71%增加到19.34%；老齡人口絕對數量由1.34億增加到2.84億。與2000年過渡階段老齡人口絕對數量相比翻兩番多[1]。

2025年～2055年為人口老齡化高峰階段。此階段是人口老齡化高峰期，老齡人口占人口總數比例由19.34%增加到30%；老齡人口絕對數量由2.84億增加到4.4億[1]。

由此可以看出，社會化養老巨大的市場空間和前景為項目提供了絕佳的發展契機。

2.3 市場定位

老年人養老方式的選擇的主要因素取決于消費層次和自理能力，因此養老目標市場的劃分可以依據這兩個指標粗略的細分三個目標市場[3]。即：

1)福利性、保障性的養老市場：目標群體主要針對收入水平低、自理能力基本喪失的老年人群體；2)家庭養老市場：目標群體主要針對具有中等收入水平、具有一定自理能力的老年人群體；3)高端養老社區市場：目標群體主要針對高收入水平、具有自理能力的老年人群體。

A市棲息式養老定位于居家養老和高端養老社區之間，即“在高端社區養老服務支持下的居家養老”，本項目以全方位、專業化、標準化、社會化的特點主要服務于中高端消費群體。目標群體定位如圖1所示。

3 項目的區位與資源分析

3.1 區位分析

A市地處我國東南部沿海地區，經濟發達，是東南部重要的港口城市。毗鄰部珠三角沿海經濟發達地區、東部長三角沿海經濟發達地區，以及中部經濟發達地區。A市高鐵貫通南北，擁有國家重要的國際樞紐機場，國際航運港口，區位優勢十分明顯。良好的區位優勢一方面使A市的社會化養老服務業能夠向周邊地區輻射，另一方面，也有利于吸引周邊養老人員向A市集聚。

3.2 資源分析

A市具有得天獨厚的生態優勢、資源優勢，是濱海生態名城，生態環境優美。多年來，A市追求經濟社會與自然的和諧發展，自然生態環境得以有效保護。為近一步提升生態環境，完善城市功能，提升城市品位，其生態和人文居住環境得到了明顯改善。A市風景優美，是我國旅游對外開放最早的地區，著名旅游目的地城市。A市的旅游在國內外享有很好的口碑，已經成為一種品牌，旅游業也是A市最具城市優勢、最具品牌效應、最具綜合競爭力和最具發展潛力的產業。A市歷史文化悠久，是我國著名的歷史文化名城。A市有著豐富、深厚的文化底蘊，A市的地域特色、歷史文化和民族文化，使A市變得更加神奇和富有吸引力。

3.3 氣候條件

A市地處我國東南部沿海屬亞熱帶比較典型的海洋性季風氣候，溫暖而濕潤，日照充足，雨量充沛，夏無酷暑，冬無嚴寒；全年平均溫度為21.2 ℃，平均最高溫度為24.5 ℃，平均最低溫度為18.7 ℃，極端最高溫度38.4 ℃，極端最低溫度2 ℃；年最冷月平均溫度在13 ℃以上，全年無霜。海水表層年最低溫度為10 ℃，最高為31.5 ℃，年平均溫度為20.7 ℃～21.6 ℃。四季季相變化頗有規律：春季季風由東北轉偏南，由冷轉暖，雨水增多；夏季有海風和雷雨的調劑，給熱天帶來涼意，時有臺風；秋季少雨多晴；冬季有東北季風，冷而不寒。優越的氣候條件使A市成為頤養天年的最佳居所，是我國最早的養生休養勝地之一。

4 項目投資分析

4.1 項目概況

項目以A市為中心向全國及全球延伸、輻射。項目規劃用地20.36萬m2，總建筑面積17.7萬m2，綠化面積5.35萬m2，水域面積2.81萬m2，總容積率0.87，建筑密度15%。項目立足于異地

“棲息式”社會化養老目標群體的實際需求，打造集居住、養生、醫療護理、旅游、休閑、度假、文化娛樂、康復為一體的綜合性現代化頤養中心，致力成為東南沿海地區理念先進、檔次規格高、服務設施全、服務水平高的高端生態養老家園。建設A市運作市場化、服務專業化、管理科學化的社會化養老示范基地。

4.2 項目財務分析

1)盈利能力分析。

根據項目投資財務評價的《項目投資現金流量表》，對項目各項盈利能力指標進行綜合考察分析，項目各項財務評價指標的分析與計算結果如下。

項目財務凈現值NPV：所得稅前13 177萬元；所得稅后3 134萬元。

財務內部收益率IRR：所得稅前為15.7%；所得稅后為12.9%。

項目投資回收期：所得稅前為9.38年；所得稅后為10.53年。

2)敏感性分析。

根據對投資項目的綜合分析，涉及項目投資預期收益的主要影響因素包括：經營收入、建設投資、經營成本等。針對《項目投資現金流量表》的評價指標，以主要影響因素±10%變化時，對項目評價指標的影響程度進行分析。結果表明，投資和收入是比較敏感的影響因素；但當其變化為-10%時，項目財務內部收益率仍高于基準收益率(12%)。表明項目具有較強的抗風險能力。

根據上述財務分析與評價結果，項目財務內部收益率大于財務基準收益率、財務凈現值大于零、投資回收期小于基準投資回收期、項目總投資收益率大于基準利潤率，表明項目盈利能力性可接受。敏感性分析表明，項目建設投資的變化對項目效益的影響較為敏感，需要在建設過程中加強對建設成本的控制。

5 結語

養老產業是社會人口老齡化所形成的集生產、經營、服務于一體的新興綜合性服務產業。對經濟發展、解決就業以及社會的穩定與和諧等方面具有重要作用，是一個極具經濟價值和開發潛力的“朝陽產業”。A市棲息式養老結合本市的區位、資源優勢，項目的建設和運營順應了這種發展趨勢，是對十二五規劃的響應和落實，是在政府支持下利用社會資源解決老齡化問題的一次大膽實踐，也是對我國社會化養老發展模式的一種有益探索。

[1] 中房策聯網絡部.人口老齡化住宅研究[DB/OL].http://www.zfcl.com/shownews.asp?id=8055.

[2] 高曉路.城市居民對養老機構的偏好特征及社區差異[J].中國軟科學，2013(1)：103-114.

[3] 王寶剛.社會養老體系構建及商業發展研究[D].北京：北京交通大學，2012：16-25.

[4] 張雪梅，楊春昭，董 坤，等.石家莊發展旅游房地產可行性分析[J].合作經濟與科技，2013，3(34)：30-31.

[5] 劉 軍.商業地產項目可行性分析研究[J].時代金融，2014,1(541)：44- 46.

Feasibility study on habitat type pension project

YANG Rong-xuan

(GuilinUniversityofElectronicTechnologyBusinessSchool,Guilin541004,China)

Research the feasibility of A city habitat type pension development project. Base on the habitat type pension project development background of the A city, analyses the market demand, the target customer positioning, the location and resources superiority, the financial standing of the project development, the result is feasibility of A city habitat type pension development project, that is a useful exploration of China’s social pension development model.

feasibility study， habitat type pension， pension and health

1009-6825(2014)28-0276-02

2014-07-12

楊榮旋(1972- )，男，在讀碩士

F293.3

A