房地產(chǎn)開發(fā)投資項目不確定性分析應(yīng)用研究

岳 井 峰

(遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，遼寧 遼陽 111000)

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目不確定性分析應(yīng)用研究

岳 井 峰

(遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，遼寧 遼陽 111000)

結(jié)合實際案例，對盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析三種不確定性分析方法在房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中的應(yīng)用進行了探討，研究了不確定性因素及其變化對評價指標的影響，為項目進行風(fēng)險規(guī)避提供了依據(jù)。

房地產(chǎn)，開發(fā)，不確定性分析，風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價中，大量的數(shù)據(jù)來自于預(yù)測、估算，一定程度上存在不確定性，為了準確分析不確定性因素變化對項目經(jīng)濟評價指標的影響，評估出項目可能會承擔的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)項目在進行經(jīng)濟評價的同時應(yīng)進行不確定性分析，提出風(fēng)險防范措施，進行科學(xué)的投資決策。

1 不確定性分析原理

1.1 不確定性分析的方法

不確定性分析主要有盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

1)盈虧平衡分析。盈虧平衡分析是指通過計算項目達產(chǎn)年的盈虧平衡點(BEP)，分析項目成本、收入之間的平衡關(guān)系，判斷項目對產(chǎn)品在數(shù)量上變化的適應(yīng)能力及抗風(fēng)險能力。

盈虧平衡點可以通過公式計算，也可通過盈虧平衡圖分析。盈虧平衡點有兩種表達方式，即生產(chǎn)能力利用率和產(chǎn)量，計算公式如下：

其中，CF為年固定成本；CV為年可變成本；P為年營業(yè)收入；T為年營業(yè)稅金及附加。

其中，CF為年固定成本；CV為單位產(chǎn)品可變成本；p為單位產(chǎn)品價格；t為單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加。

2)敏感性分析。敏感性分析是指通過分析不確定性因素變化對財務(wù)或經(jīng)濟評價指標的影響，計算出敏感度系數(shù)和臨界點，進而找出最為敏感的影響因素。一般情況下只進行單因素敏感性分析。通過使用敏感性分析表和敏感性分析圖計算敏感度系數(shù)和臨界點的辦法來確定敏感性影響因素。

3)概率分析。概率分析是指使用概率技術(shù)研究預(yù)測各種不確定因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對投資項目評價指標影響程度的一種定量分析方法。

1.2 項目不確定性分析的影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定因素主要來自建造成本、銷售價格、開發(fā)周期及貸款利率等，這些因素的變化在很大程度上影響實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益目標。

2 不確定性分析的實例應(yīng)用

2.1 項目概況

JDC房地產(chǎn)開發(fā)項目位于遼陽市河?xùn)|新城起步區(qū)，太子河右岸，行政區(qū)劃屬于太子河區(qū)。距離外環(huán)線2 km，距離沈大高速公路入口約11 km，距離火車站5 km，距離老城區(qū)市級商業(yè)中心約5 km，距離河?xùn)|新城市級行政中心約1.5 km。規(guī)劃總用地面積50.72萬m2，居住用地面積38.41萬m2，容積率≤1.5，綠化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，規(guī)劃用途為居住小區(qū)，土地使用年限為70年。周邊配套設(shè)施已基本完善。經(jīng)測算，開發(fā)成本費用為143 728.85萬元，建設(shè)投資為136 207.52萬元，銷售費用為7 740.88萬元，總銷售收入為193 522萬元，銷售稅金及附加為10 643.71萬元。

2.2 盈虧平衡分析

本項目采用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點BEP(%)進行分析，假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)。盈虧平衡分析如圖1所示。

1)計算固定成本。

固定成本為扣除銷售費用后的全部成本費用：143 728.85-7 740.88=135 987.97萬元。

2)計算可變成本。

本項目的可變成本就是銷售費用，為7 740.88萬元。

3)計算盈虧平衡點BEP(%)。

BEP(%)=135 987.97÷(193 522-7 740.88-10 643.71)=77.65%。

可知，當住宅銷售率為77.65%時，住宅全部投資利潤為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率不大于70%時，項目風(fēng)險是可以接受的。本項目盈虧平衡點的銷售率為77.65%，高于70%，風(fēng)險程度較高。

2.3 敏感性分析

影響本項目財務(wù)效益的不確定性因素主要是開發(fā)成本、銷售價格、銷售率和建設(shè)經(jīng)營期。根據(jù)對市場的預(yù)測，此時，房地產(chǎn)開發(fā)項目中發(fā)生波動變化可能性最大的是建設(shè)投資和銷售價格。因而，該項目敏感性分析選取所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV作為評價指標，分別計算售價上下波動10%，20%和建設(shè)投資上下波動10%，20%時FNPV的變化情況。計算結(jié)果詳見表1和圖2。

表1 敏感性分析

從表1可以看出，當其他因素均不發(fā)生變化時，銷售收入每下降10%，財務(wù)凈現(xiàn)值下降80.58%；投資額每增加10%，財務(wù)凈現(xiàn)值下降63.76%。因此，本項目最為敏感因素為銷售收入。

由圖2所示可知，用幾何方法求解銷售收入的臨界值：

29 666.97∶16 428.99=(X+10%)∶X。

X=(16 428.99×10%)÷(29 666.97-16 428.99)=0.124 1=12.41%。

該項目的銷售收入臨界值為-12.41%，即最多下浮12.41%。

同理求解建設(shè)投資的臨界值：

26 903.59∶16 428.99=(X+10%)∶X。

X=(16 428.99×10%)÷(26 903.59-16 428.99)=0.156 8=15.68%。

該項目建設(shè)投資的臨界值為15.68%，即最多上漲15.68%。

由圖2可知，銷售收入是最為敏感的因素。

除了銷售價格對該項目影響較大外，工期因素和投資額對本項目的影響也應(yīng)該引起注意。工期延誤將直接導(dǎo)致資金不能按時回收，財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率會下降，投資回收期也會大大延長，項目的形象、信譽都將影響，還要進行違約賠償。

2.4 概率分析

概率分析一般是計算投資項目凈現(xiàn)值的期望值及其分布狀況和凈現(xiàn)值不小于0時的累計概率。

E(x)=9 683.00×0.2+40 767.35×0.3+36 819.44×0.3+13 630.92×0.2=22 142.73萬元。

σ=11 728.05萬元。

U=σ/E(x)=52.97%。

計算出的累計概率值越大，說明項目能夠承擔的風(fēng)險就越小，該項目的期望值為22 142.73萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值變異系數(shù)為52.97%，小于行業(yè)的70%，說明該項目的風(fēng)險程度在合理的范圍內(nèi)。

2.5 風(fēng)險規(guī)避措施

1)工期控制：在充分考慮到當?shù)貧庀髼l件下采用科學(xué)的方法編制工程進度計劃，確保工期盡最大可能不受天氣的影響。加強管理，嚴守工程進度計劃，嚴格監(jiān)理。2)合理投資決策：管理層的決策要根據(jù)市場情況，進行科學(xué)合理的民主決策，最大程度規(guī)避風(fēng)險。3)戶型設(shè)計與建筑面積：建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，要根據(jù)市場變化做出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，做好工程建設(shè)規(guī)劃。4)加強樓盤營銷工作。5)降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。

3 結(jié)語

通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行不確定性分析，充分考慮了項目經(jīng)濟評價分析中所采用的數(shù)據(jù)的估算影響因素，分析出不確定性因素及其變化對評價指標的影響，為項目進行風(fēng)險規(guī)避提供依據(jù)，有利于項目風(fēng)險的預(yù)警和決策，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供依據(jù)。

[1] 陳鍵飛.房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究[J].中國西部科技，2005(5)：25-27.

[2] 國家發(fā)展改革委，建設(shè)部.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)[M].第3版.北京：中國計劃出版社，2006：5-74.

[3] 于立君.論房地產(chǎn)投資項目的可行性研究[J].長春工程學(xué)院學(xué)報，2004(5):28-29.

[4] 巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技，2006(5)：35-36.

Applicationresearchofuncertaintyanalysisforrealestatedevelopmentproject

YUEJing-feng

(LiaoningVocationalCollegeofBuilding,Liaoyang111000,China)

Combining with actual cases, the paper explores the application of three uncertainty analysis methods including profit-loss balance analysis, sensitivity analysis and probability analysis in real estate development project, and studies the impact of uncertainty factors and its alteration upon evaluation indicators, which has provided some guidance for avoiding project risks.

real estate, development, uncertainty analysis, risk

1009-6825(2014)33-0232-02

2014-09-18

岳井峰(1979- )，男，講師，工程師

F293.3

：A