淺談房屋租賃中承租人的優(yōu)先承租權(quán)

吳存敏

【摘 要】隨著市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，租賃關(guān)系日益增多，由此產(chǎn)生的糾紛也隨之呈上升趨勢。目前司法界普遍認為租賃合同是債權(quán)合同，在租賃合同中，根據(jù)意思自治的原則，通常由出租和承租雙方自行約定，法律方面沒有過多的約束，否則，對出租人源于出租物的所有權(quán)即是侵權(quán)，因此在法院審理承租人主張優(yōu)先承租權(quán)時給予法律支持的并不多，本人認為，在法律法規(guī)對承租人優(yōu)先承租權(quán)規(guī)定不全面的情況下，有必要對優(yōu)先承租權(quán)的問題進行探討。

【關(guān)鍵詞】房屋租賃承租權(quán)租賃合同

一、通過案例提出問題

案例：2010年1月1日，某商貿(mào)公司與原告某熟食店簽訂某臨街商鋪的房屋租賃合同，約定原告在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)于合同期滿前30日另行簽訂續(xù)租協(xié)議。 2010年12月31日，被告告知原告原租賃合同到期，要求原告15日內(nèi)交還承租的商鋪。原告稱在此經(jīng)營多年，拒絕交還商鋪。2011年5月原告起訴至法院要求賠償經(jīng)濟損失。

審理法院認為，原租賃合同約定承租人在“同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)”，合同還約定“承租人有意繼續(xù)租賃該房屋的，應(yīng)在租賃合同期滿前30日雙方協(xié)商后另行簽訂租賃協(xié)議”，但承租人并沒有在約定期限簽訂續(xù)租協(xié)議。被告人作為房屋的所有人，當(dāng)然有權(quán)利收回并再次處分房屋，法院駁回了原告的訴訟請求，其原因即是原告的訴訟請求缺乏法律依據(jù)。

承租人在租賃商鋪經(jīng)營多年，在長期的經(jīng)營中得到了公眾認可，形成了固定的消費群體，甚至帶動了周邊經(jīng)濟的發(fā)展，而此時房屋所有權(quán)人收回房屋，顯然對承租人是不公平的。在這種情況下，如何在不侵害所有人所有權(quán)的前提下保護承租人的優(yōu)先承租權(quán)，承租人是否擁有法定的承租續(xù)展權(quán)？在法律規(guī)定尚不明確的情況下，有必要對承租人的優(yōu)先承租權(quán)進行探討。

二、什么是優(yōu)先承租權(quán)

優(yōu)先承租權(quán)是指在不動產(chǎn)租賃關(guān)系中，原承租人在租賃合同到期后，沒有出現(xiàn)違約行為，出租人愿意繼續(xù)出租，需要續(xù)簽租賃合同的情況下，原承租人對原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權(quán)。

三、 優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)

關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，目前有三種主流說法：

1.優(yōu)先承租權(quán)是請求權(quán)、債權(quán)。

（1）優(yōu)先承租權(quán)是權(quán)利人請求出租權(quán)人與自己訂立租賃合同，是請求他人為特定行為，優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)需要出租權(quán)人的配合方可實現(xiàn)，是典型的請求權(quán)、債權(quán)。

（2）承租人所享有的對租賃物的占有、使用、收益權(quán)是建立在租賃物交付的基礎(chǔ)上的債權(quán)，是請求權(quán)，對租賃物沒有支配權(quán)利，符合債權(quán)屬性。

（3）《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十一條明確規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)是請求權(quán)、債權(quán)。那么同理，優(yōu)先承租權(quán)也應(yīng)是請求權(quán)、債權(quán)。

2.優(yōu)先承租權(quán)是物權(quán)

認為房屋租賃權(quán)就是對房屋的占有、使用、收益權(quán)，以及一定程度的處分權(quán)，本質(zhì)上是屬于物權(quán)的范疇，是近似于物權(quán)的權(quán)利。

3.優(yōu)先承租權(quán)是被物權(quán)化的債權(quán)

這種說法在認同第一種觀點“優(yōu)先承租權(quán)是債權(quán)”的同時也吸收了第二種觀點“在一定條件下具有物權(quán)化效力”的觀點。認為房屋租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，但是為了避免承租人處于弱勢的境況，該觀點強化了優(yōu)先承租權(quán)的物權(quán)效力，這種觀點的前提是承租人在客觀上確實處于經(jīng)濟上的弱勢位置，為了促使雙方達到盡量的利益平衡，使優(yōu)先承租權(quán)在一定期限或一定條件下具有了對抗第三人的效力。

四、 優(yōu)先承租權(quán)的立法現(xiàn)狀

1. 英法在房屋租賃的立法上體現(xiàn)了以承租人為中心的理念

英國1927年和1954頒布的《不動產(chǎn)租賃法》提出了商譽補償原則和承租人租賃更新權(quán)原則，即租賃合同之出租人不能隨意進行合同排除，必須由合同雙方共同向法院提出申請，法院簽發(fā)排除保護的命令后，出租人方可將房屋租賃于第三人。法國亦于1926年以法律形式確認商業(yè)承租人的續(xù)展權(quán)。

2. 美國立法實現(xiàn)了出租人與承租人權(quán)益的平衡

美國立法規(guī)定，除非出現(xiàn)法律認可的正當(dāng)理由，否則房東無權(quán)拒絕租客要求續(xù)租的請求。但是，房東可以獲得美國政府的補貼，美國各州還規(guī)定了居住用房租金的計算方式，用以限制房屋出租人隨意漲價的行為。

3. 我國的立法目前尚處于探索階段

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第42條：“租賃期限屆滿在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。”《上海市房屋租賃條例》、《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》等也有類似規(guī)定。

五、淺談優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)明確的幾個問題

1.明確長期承租人的優(yōu)先承租權(quán)

承租人必須從事商業(yè)活動，且商業(yè)租賃是長期進行的。因為承租人依靠承租的房屋開展商業(yè)經(jīng)營，在長期經(jīng)營中不斷投入財力、物力，消耗心血，付出勞動，得到了公眾認可的同時也形成了固定的消費群體，逐漸形成了自己的經(jīng)營特性，潛移默化的影響了周圍環(huán)境，甚至帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展。應(yīng)確定長期租賃的具體期限，以確定享有優(yōu)先承租權(quán)的范圍，明確短期租賃和不定期租賃不享有優(yōu)先承租權(quán)，但不定期租賃累計達到該期限也應(yīng)當(dāng)視為長期租賃。

2. 明確“同等條件”下的優(yōu)先承租權(quán)

優(yōu)先承租權(quán)必須強調(diào)在“同等條件”下，是附條件的物權(quán)。那么有應(yīng)當(dāng)附怎樣的條件呢？首先是同等租金和租金的支付方式；其次是同等期限；再次是同等的其他交易條件。

3.侵害優(yōu)先承租權(quán)的法律救濟

當(dāng)承租人因出租人自用出租房屋而致其優(yōu)先承租權(quán)不能行使時，法律應(yīng)賦予房屋承租人一定的救濟。首先，出租人應(yīng)在合同期限屆至前一定期限通知承租人；以便承租人做好相應(yīng)準(zhǔn)備；其次，法律應(yīng)明文規(guī)定一定期限，確定出租人一定期限內(nèi)沒有將出租房屋自用，而是將房屋重新租賃給其他人，則承租人有權(quán)要求出租人賠償相應(yīng)損失。

4. 優(yōu)先承租權(quán)的消滅

《合同法》第二百三十條規(guī)定“ 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。優(yōu)先承租權(quán)也應(yīng)比照此條款，當(dāng)租賃合同期限屆至，而下一期租賃合同尚未簽訂時，出租人應(yīng)當(dāng)提前一定期限內(nèi)通知原承租人，原承租人應(yīng)當(dāng)明確回應(yīng)出租人的要約，該期間內(nèi)原承租人不回應(yīng)或表示拒絕的，則優(yōu)先承租權(quán)滅失。