央企的地方社區物業管理困局——甘肅中牧山丹馬場社區物業管理脫困探討

劉 鵬

(甘肅中牧山丹馬場馨園社區，甘肅 張掖 734000)

山丹馬場是央企中的普通一員，它擁有其他央企無法臨摹的悠久歷史和文化底蘊。山丹馬場由西漢驃騎將軍霍去病始創，距今2130 多年。自1949年9 月建場以來，一直歸屬軍隊管理，是當時國內最大的軍馬繁育基地，部隊重要的糧油肉生產基地。2001 年9 月10 日，山丹軍馬場整體移交中國牧工商(集團)總公司管理，實現了由軍隊保障型企業向社會化企業的轉變。2013 年8 月，中牧山丹馬場整體移交中國農業發展集團總公司，現為甘肅省張掖市規模較大的中央駐地方企業。

一、物業管理發展的困局

山丹馬場現有大型社區9 處，擁有1.8 萬名職工、家屬、離退休人員。物業管理水平有限，專業素質較低，服務標準不高，與居民日益增長的生活環境文化需求之間存在較為突出的矛盾。主要表現在以下四個方面。

一是山丹馬場由軍隊移交央企管理，職工住房產權歷經軍隊營房管理轉至地方行政職能部門管理。因時間跨度較長，相關檔案文件管理存在遺漏，加之住房制度改革，致使部分房屋確權辦理難度加大，在制度邊緣艱難尋覓住房確權之路，成為邁向物業管理的第一道屏障。

二是公共設施維修是物業管理的關鍵環節，維修資金基數與房屋使用年限成正比關系。而山丹馬場職工社區公共維修基金可以用一張白紙來形容，目前社區公共維修支出基本由企業自行承擔，維護面廣、資金需求量大。這雖然展現了山丹馬場作為老字號企業的社會責任，但高額的維修費不僅影響企業經營預算的落實，在流動資金非常緊缺的情況下，也影響企業資金使用價值的最大化，使企業失去競爭優勢。

三是供水質量是衡量物業管理水平的重要指標，職工社區時常在冬季出現斷水的突發狀況。主要原因系地表溫度低、凍土層厚，再加之自來水管線使用年限長，造成自來水管經常性凍裂。因社區間隔遠，自來水管線鋪設長，又多是丘陵地區，施工查漏有較大難度，造成供水管線維修成本增加。

四是供暖保障是物業管理質量的試金石。山丹馬場場區總面積329.54 萬畝，平均海拔2420—4933米，一年只有4 個月的無霜期，可以說供暖保障是物業管理工作的半壁江山。職工社區過冬鍋爐的購置維護費，鍋爐用煤的采購費以及職工供暖補貼，對企業都是一筆不菲的投入，給企業自主經營、自負盈虧帶來了較大的壓力。

二、物業管理工作的難點

山丹馬場作為國有企業，不僅要承擔自主經營、自負盈虧的經營責任，還要承擔保障民生、公共服務的社會職能。在新形勢下，只有遵循市場決定資源配置一般規律，切實找準“難點”，勇于突破，才能進一步釋放企業活力和創造力。

1.物業管理定位不準，工作無目標

由于山丹馬場地處山區和草原，工作場所和生活小區沒有嚴格區分，造成社區的物業單位名稱難以確定。歷史上掛過三塊牌子，由軍隊時期的“軍馬場家屬區”，到移交央企后的“馬場家屬區”，又被普遍稱作“馬場小區”。在目前國有企業體制下，馬場社區作為被管理對象，給企業帶來了沉重的負擔。企業是以保障民生為重，還是以經營效益優先?對此，難以統籌協調，特別是如何做好社區物業管理工作，成為企業的一個難題，目前只能遇到一個問題解決一個問題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問題還沒解決，新問題又產生了。

2.舊有管理思想固化，工作無頭緒

社區居民多為離退休老干部、軍轉干、老職工，他們曾經是英勇無畏的戰士，做出過卓越貢獻的牧馬人，他們為山丹馬場在特定歷史發展時期，社、教、文、體、經濟等諸多方面，奉獻了才智和汗水。面對市場化、社會化發展的進程，在社區物業管理上思想難免守舊、不易適應。普遍存在觀點是“企業出錢維持社區正常運轉是理所應當的”，即所有公共設施或事務都由“公家”解決。社區的供水、供暖等公共設施維護支出，不夸張地說“針眼大的窟窿斗大的風”，這些看不見的日常支出，在企業預算支出上占去較大的份額。企業有限的現金不能有效用在增加利潤的經營策劃中，拖了企業經營發展的后腿。如何實現政企分開，為企業減負，剝離社會職能，推進物業管理社會化，是一個現實的難題。

3.企業自身機制限制，工作無動力

保障物業費的有效收取和保持物業費的合理規模，是保證物業管理工作正常開展的基礎。而現實卻是拒絕繳納物業費的現象很常見，特別是部分業主對國家有關政策斷章取義，在對文件精神一知半解的情況下，抵觸情緒較強。同時，社區物業管理受山丹馬場自身經營管理體制的局限，累積了許多問題，如:專業人才匱乏;服務質量難以適應居民要求;管理辦法粗放簡單;物業費收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵約束機制，難以形成持續有效的物業管理工作動力。

三、突破物業管理困局的探索

近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業”啟動工作會在渝舉行》的標題新聞，詳細報道了重慶央企“三供一業”剝離國有企業辦社會職能和解決企業包袱試點工作，對于地方央企具有示范作用，為探索分離企業辦社會職能提供了有益的借鑒，特別是對地理自然環境脆弱，企業經營發展、社會職能履行、人文發展矛盾突出的山丹馬場無疑于“一場及時雨”，帶來了一線曙光。

山丹馬場下轄4 個農牧企業，10 個工(商)礦企業，4 個事業單位，分布在9 個社區，場區境內土地、煤礦、水力資源豐富;養馬業長興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區;工農業產品在河西地區有一定的份額;自然風光人文景觀構成山丹馬場獨居特色的旅游資源;已并行發展為農牧工商聯合體。正因為山丹馬場的獨特資源和特色優勢，社區管理脫困的改革創新，牽一發而動全身，更具有區域特點和探索意義。

1.實施分類監管，促進國有資產保值增值

統一思想認識，堅持深化改革，根據不同企業類型，合理界定山丹馬場及二級企業功能，明確定位，有針對性地調整企業結構。以實現社會效益為主要目標，承擔政府戰略任務或提供公共服務的企業，可以分為功能性企業;以經濟效益為主要目標的企業，可以分為競爭性企業。根據不同國有資產布局結構，動態調整國有企業分類，實現山丹馬場資源優化配置，推動山丹馬場轉型升級。山丹馬場社區物業管理，主要承擔公共服務，側重民生社會效益，歸為功能性企業類型，對社區實行有針對性的社會化管理，促進山丹馬場社區國有資產保值增值。

2.厘清政企職能，推進社區物業管理社會化

堅持以資本為紐帶，結合企業功能特點，加強國有資產管理。對關系國家安全和涉及重要民生的企業，國有資本保持獨資或絕對控股;對涉及重大基礎設施，重要礦產資源的企業及戰略產業，國有資本保持相對控股;對其他國有股權可以根據市場競爭和發展情況，按市場規則有序進退。社區物業管理屬于民生工程，關系到公共服務和安全，有序推進山丹馬場政企分開，剝離山丹馬場社區物業管理的社會職能，由政府職能部門承擔對應的社會責任，既有助于山丹馬場輕裝上陣，也有助于物業管理持續健康發展。

3.完善配套政策，助推山丹馬場融入地方發展規劃

社區物業管理移交，關系到山丹馬場每一個職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開退職人員的關心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實相關政策，健全改制協調機制，真正將山丹馬場發展融入區域發展規劃。關鍵是要認清山丹馬場所承擔的社會職能，特別是在祁連山自然保護區承擔的生態資源保護責任，政府應給予相應的資源配置和補助。建立健全公共建設項目補償機制，制定財政、稅收、土地、人力資源社會保障等具體政策和措施，提升山丹馬場公共基礎建設水平，促進區域經濟社會發展。

目前，已經啟動的央企分離移交工作成效顯著。物業管理移交工作的開展和推進，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰，還需多方共同努力，只有將思想和行動統一到黨的十八屆三、四中全會精神上來，以“聯合發展，互利共贏”的原則，搶抓西部大開發歷史性機遇，才能為地方經濟發展服務，減輕山丹馬場發展包袱，集中精力提高企業效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場社會職能分離改革有序、協調、穩健推進，實現山丹馬場轉型跨越發展，鑄造強場夢。

［1］陳清泰.國企改革路線圖［J］.財經，2014(03):3.

［2］陳昌智.完善國有資產管理體制優化國有資本布局［N］.人民日報，2014-03-20.

［3］梁軍.怎樣協調推進國企改革［N］.南方日報，2014-4-17.