國家統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)已背離樓市真相

文 | 張 敏

作為官方唯一的房價發(fā)布平臺，國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)頗受外界關(guān)注。對于2014年全國房價走勢，多數(shù)機(jī)構(gòu)都做出了“穩(wěn)中有升”的判斷。但不斷披露的“空城”、“鬼城”、“公務(wù)員售樓”等案例說明，在許多區(qū)域，供大于求的風(fēng)險在不斷積聚、迅速膨脹。在房地產(chǎn)市場愈加分化的背景下，以70個大中城市為統(tǒng)計樣本的房價數(shù)據(jù)，已不能反映整體市場的走勢，甚至出現(xiàn)了明顯背離。正視房價數(shù)據(jù)背后的樓市真相，形成對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景更客觀的預(yù)期，是包括房地產(chǎn)商和擬購房群體在內(nèi)的社會各界都亟須面對的現(xiàn)實問題。

價格信號是指導(dǎo)商品投資和消費的重要依據(jù)。當(dāng)商品價格出現(xiàn)上漲或明確的上漲預(yù)期時，往往是追加投資的重要信號，反之亦然。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依托城鎮(zhèn)化大背景，行業(yè)具有穩(wěn)定而高昂的投資回報率，令很多社會資本趨之若鶩。與其他類型商品相比，房屋不僅有著消費功能，更具投資品屬性。因此，房價變化已成為整個社會最敏感的神經(jīng)。

綜合國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，在最近48個月里（2009年1月至2013年12月），全國70個大中城市的新建住宅平均價格只有11個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。在其余的37個月中，上述指標(biāo)保持持平或增長，且漲幅遠(yuǎn)大于跌幅。其中，自2012年7月以來，上述指標(biāo)已連續(xù)18個月保持上漲。房價的持續(xù)上漲雖令購房者怨聲載道，但按照慣常的市場邏輯，也是追加投資的好時機(jī)。近期市場頻繁出現(xiàn)的“地王”，不僅是高房價信號刺激的結(jié)果，也反過來對房價起到助推作用。

但當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，真的需要那么多投資嗎？近年來，一些三四線城市因大規(guī)模推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)而導(dǎo)致房屋過剩，“空城”、“鬼城”、“公務(wù)員售樓”的案例不斷見諸報端。對于這些為數(shù)不少的城市而言，真正需要的顯然不是追加投資，而是促進(jìn)消化庫存。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市資源分配的不均衡，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出越來越顯著的區(qū)域差異特征。一線城市和熱點二線城市的吸引力大，房屋供應(yīng)相對不足，房價上漲壓力較大；廣大三四線城市市場規(guī)模小，且產(chǎn)業(yè)支撐的缺乏導(dǎo)致人口聚集程度低，房屋消化困難，房價也陷入滯漲。

在這種情況下，以70個大中城市房價變化作為依據(jù)，并對市場行動做出判斷，顯然已不合時宜。

我國共有600多個城市，其中大部分是中小城市，這些城市的地理條件、資源稟賦、經(jīng)濟(jì)水平、人口基礎(chǔ)各不相同，決定了其房地產(chǎn)市場形態(tài)也千差萬別。當(dāng)前納入官方房價統(tǒng)計的70個大中城市，雖然覆蓋了大部分省份，但就城市規(guī)模而言，已不具備反映整體市場形勢的樣本價值。這其中反映出的問題，非常值得我們重視。

房地產(chǎn)市場是區(qū)域市場，總體的房價變化無法反映區(qū)域市場形勢。對于市場參與者來說，要真正了解市場，需結(jié)合區(qū)域發(fā)展的各項政策和房地產(chǎn)投資、在建規(guī)模、供地情況等指標(biāo)，對市場的供需形勢做出判斷。

對于未納入房價統(tǒng)計的廣大中小城市而言，單個城市的市場容量并不大，但其總體規(guī)模卻相當(dāng)可觀。缺乏這個龐大市場的數(shù)據(jù)，無疑是統(tǒng)計中的一大缺陷。對此，作為完善房地產(chǎn)調(diào)控的重要基礎(chǔ)體系，個人住房信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)等的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)必須加快，從而獲取更為全面和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。

另外，在條件允許的情況下，可考慮擴(kuò)大房價數(shù)據(jù)的樣本范疇，將更多有代表性的中小城市房價變動情況納入統(tǒng)計和發(fā)布范圍，避免數(shù)據(jù)樣本的片面性。

“行政化手段逐退、市場機(jī)制主導(dǎo)”是未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的大方向，但實現(xiàn)“市場主導(dǎo)”的前提，必須是信息的對稱。房價作為房地產(chǎn)市場的重要信息，需要保持完整性和典型性，從而更為客觀地反映市場現(xiàn)實。但與此同時，房價只是單一指標(biāo)，只有透過房價表象，回歸市場供需的基本面，才有助于對市場做出準(zhǔn)確的判斷。