探討房地產開發過程中的造價確定與控制

■楊小林 ■聯發集團有限公司，福建 廈門 361000

房地產行業是新興產業中的支柱產業，它對于我國的經濟發展有著重要作用，為了保障房地產行業的健康穩固發展，房地產開發商應當做好開發項目的造價管理，解決好房地產開發過程中出現的設計方案不科學導致成本增加、施工浪費造成成本無法控制等問題，優化方案，節約成本，從而從投資決策、方案設計、施工和后期各個階段，做好房地產開發的控制工作。

1 房地產開發造價控制中出現的問題

1.1 投資決策階段中出現的問題

在房地產開發造價控制的投資決策階段，項目計劃書中對工程的估價往往較不準確。首先，房地產開發的工程量不定，對工程量的估算只能依據以往的經驗進行評判，在投資決策階段對方案進行分析和確定，由于房地產開發在不同地域的不同的功能性，工程量的大小也各不相同。其次，由于大型建設企業大都使用招投標模式，以中標為目的，為了避免責任，合同的相關內容較為模糊，導致后期施工時發現成本被動提高。

1.2 設計階段中出現的問題

在對工程造價進行管理時，在工程的設計階段是造價管理的關鍵階段，但管理的難度較大。導致這一階段較難進行造價控制的主要原因有以下三個方面:

(1)不結合實際，方案設計不科學。在房地產開發的設計階段，沒有對所屬地區的各項地質條件進行勘察了解，不提前做好相關的勘察工作，在方案設計好之后才去當地考察;設計漏項太多，一方面，重新設計會造成時間和人力的浪費，另一方面，也造成了資金的浪費，不利于房地產造價的控制。

(2)在設計方案上沒有體現造價控制的相關理念。對房地產開發項目進行方案設計時，在人員數目、材料數量、機械設備等方面，沒有做到貫徹造價管理的理念，方案設計者沒有全局觀念，只是片面關注建筑設計的細節，而忽略從房地產整體的成本角度對房地產開發項目做好造價控制。如我司開發的某商業廣場項目，由于第一次接觸loft產品，設計人員對該產品的墻體保溫設計內外保溫兩道工序，結合工程所在地區的實際氣候情況，是完全不需要內外保溫，二者選其一即可，這種設計方案的不科學將會大大的增加開發成本。

(3)施工圖紙滯后。由于開發周轉的需要，房開公司往往在不具備招標條件下啟動招標程序，招標所用圖紙與施工所用圖紙不一致，這種情況對工程造價的控制極為不利，同時也人為的增加了其他相關部門的工作量。

1.3 施工階段中出現的問題

施工階段主要是實施計劃方案，這個階段出現的問題主要可以分為以下幾個方面。第一，設計階段出現的問題在施工階段延續。由于設計方案的不合理，導致施工中材料、人力等各項資源的濫用或浪費，導致建設成本的增加。第二，施工階段本身出現了問題，施工建設過程中不可預知性較強，外界各項因素的變化會導致房地產開發工程的造價發生變化。

2 加強房地產開發造價控制的建議

2.1 投資決策階段的造價控制

要想做好房地產開發的造價管理，首先就要從投資決策階段入手進行優化。要做好投資決策階段的造價控制，首先，要充分了解房地產開發市場。在調查中了解房地產開發市場的環境，掌握市場對房地產開發項目的需求，對市場調查的的相關數據進行整合，針對市場的情況做好投資決策，才能提高房地產開發企業的經濟效益。第二，對財務數據的分析要透徹。要對房地產開發項目進行綜合評估，評估主要包括房地產開發項目贏利的能力、資金回收時間的長短、項目可能存在的風險等等。資金的使用效率一般通過盈利能力來評判，房地產開發項目中對資金的回收率進行評判，對工程造價有重要的影響。在進行開發造價管理時，檢查自身信用記錄，確保及時還款，從長遠來看，這些措施有助于房地產開發企業日后向銀行申請貸款的順利審批。

2.2 設計階段的造價控制

在設計階段做好房地產開發的造價控制，對做好整個房地產開發項目的造價控制非常有意義。一般而言，設計階段的圖紙是房地產項目進行施工的主要依據，設計的建設圖紙一方面要符合預算的要求，另一方面要體現建筑的功能。設計方案與成本預算密切相關，設計方案是否科學，其成本也是重要考量因素之一。

(1)通過招投標的方式確定科學的設計方案。通過這種方式確定設計方案的主要優勢在于，可以通過比較篩選，最大限度地節約成本，促進行業內的競爭和合作，從而有利于行業技術水平的提升。盡管這種方式優點突出，其缺點也較為明顯。一方面，招投標工作要想順利組織，招投標過程中涉及到許多方面的溝通，招標后方案的確定需要耗費大量的精力，組織費用也較高。如何在眾多的設計方案中，選擇最適合自身的房地產開發設計方案也是相關管理人員需要考慮的問題。

(2)從設計方案的圖紙選擇入手，做好房地產開發設計階段成本的控制。要想從根本上控制好房地產開發造價的成本控制，就必須做好設計圖紙的選擇。培養設計人員節約成本的設計理念，將造價控制的觀念滲透于設計方案的圖紙之中，從而讓設計圖紙做到既符合專業施工的要求，又符合成本控制的需要。

(3)聘請專業顧問。專業顧問往往都是設計專家領銜，他們有豐富的設計經驗，熟悉現行的設計規范和計算機軟件，有一套成功的設計成本控制辦法，聘請專業的設計顧問來控制設計階段的成本造價，是當前最有效和最科學的辦法。

2.3 施工階段的造價控制

在施工階段進行造價控制主要有以下四種方式:第一，最大限度的降低設計變更的次數。對施工的相關環節進行管理和監督，減少設計變更的次數，從而能夠控制好成本，減少設計方案臨時改變所帶來的費用的增加。明確設計變更的標準，規范設計變更的流程，從而達到控制好施工階段造價的目的。第二，強化對施工人員、機械的管理。對人員進行管理主要包括對不同專業的人員進行合理調度，加強對低素質施工人員的約束，培養施工者學會利用專業控制好相關成本。對機械的管理主要包括在施工中科學合理地運用各類機械，保證機械的性能最大限度地發揮，從材料入手減少相關成本。還要做好安全工作，避免發生事故增加成本。第三，是強化對施工進度的管理。對施工階段房地產開發項目的進展程度、完成到怎樣的階段以及實際花費的多少要有充分地了解，從而降低成本，為后期工作的安排打下基礎。第四，工程施工階段由于設計已完成，施工階段工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%－10%，節約投資的可能性已經很小。所以在確定施工方后，以合同為依據，要處理好與施工方的關系，避免造成間接的成本增加。

2.4 竣工結算階段的造價控制

工程竣工結算是工程造價控制的最后一個重要環節。工程竣工結算審核主要在工程竣工圖的基礎上，根據招投標文件、施工合同、設計變更、現場簽證等資料，對送審的竣工資料做出符合工程施工實際的造價審核。通過對工程竣工結算進行全面、系統的檢查和復核，及時糾正存在的問題，確定更加合理的真實的工程費用，也為項目的后評估工作提供完善的數據支持。同時也為下一個項目提供更加科學、真實的數據支持，為后續項目的拿地工作提供更加完善的借鑒。建設工程竣工結算關系到各方的切實利益，把控審核的質量，也直接決定工程投資能否得到有效控制。

3 結束語

房地產開發項目的特點在于規模龐大、涉及資金數量多、工程周期較長和工程量較大，這就直接導致了房地產開發項目的造價難以控制。本文通過分析房地產開發過程中出現的設計方案不科學、施工過程浪費等問題，指出了房地產開發成本控制的難點所在。探討了房地產開發項目的各個階段如何做好造價控制，例如:在投資階段做好市場調查，在設計階段確定科學合理的設計方案，在施工階段組織好人員和設備的分配，在竣工結算階段對費用進行核查等等。通過采取這些措施，來優化房地產開發項目的造價控制和造價管理，從而提升房地產開發企業的經營效率，協助企業降低成本，取得最大的經濟效益。

［1］黃仲花，朱萍.論我國房地產開發的造價確定和控制管理［J］.價值工程，2010(09).

［2］沙立軍.淺談房地產開發造價控制［J］.當代經濟，2011(22).