房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)用分析

張畫眉

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)指的是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等一系列活動的，并且以營利為目的的自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭也逐漸的迅猛，并且成為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，成本較高，風(fēng)險大，項目周期長等特點，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了一些問題。這主要凸顯在財務(wù)預(yù)算管理和資金結(jié)算管理等環(huán)節(jié)，由于資金管理手段落后，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險日益顯露，那么加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和控制也就成為目前房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)以及資金管理，就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀進行探討，并根據(jù)這些問題提出了相應(yīng)的改善措施，以改善房地產(chǎn)資金管理制度，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；應(yīng)用

引言

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的根本，合理有效的使用資金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展的根本保障，但是由于種種原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險日益顯露。房地產(chǎn)資金管理作為房地產(chǎn)企業(yè)進行管理活動的關(guān)鍵，當然在房地產(chǎn)管理活動當中資金管理具有重要的地位，同時資金管理也出現(xiàn)在房地長經(jīng)營過程中，通過對資金進行有效控制從而讓房地產(chǎn)財務(wù)管理取得成效性，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及整個行業(yè)而言都有著積極調(diào)的意義。房地產(chǎn)在前期的開發(fā)，以及后期建設(shè)時期，都是需要大量資金的投入，在開發(fā)初期以及建造期間投入的資金比較大，并且需要通過較長的時間才能收回，那么就必須要加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

1.房地產(chǎn)企業(yè)和資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)指的是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營以及管理等活動的，以營利為目的的自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織，與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營對象的不可移動性，經(jīng)營活動的資金和人才密集性以及經(jīng)營活動過程中的行業(yè)限制性這三個特征[1]。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)想要長期的經(jīng)營下去，不僅要建立科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)，還應(yīng)該通過改革建立起產(chǎn)權(quán)清晰、政企分開、管理科學(xué)等為特征的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，目前我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)按照性質(zhì)可以劃分為全民所有制企業(yè)、股份制企業(yè)、私營企業(yè)以及外資企業(yè)等。

資金管理是社會主義國家對國營企業(yè)資金的來源以及使用，進行有計劃的、有控制等項目工作的總稱，進行資金管理需要堅持劃清固定和流動的資金以及其他資金的使用界限，一般應(yīng)該實施計劃管理[2]并且不能夠相互流用的。加強房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理，能夠有效及時的發(fā)現(xiàn)項目資金的短缺，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場的有機結(jié)合，在此基礎(chǔ)上能夠讓各企業(yè)之間形成有效的的溝通、協(xié)調(diào)機制。財務(wù)管理的核心內(nèi)容，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營以及管理房地產(chǎn)等過程中各項資金的管理和控制，房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，并且要經(jīng)過較長的一段時間才能夠收回，加強對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目順利進行的重要手段，同時也是保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期發(fā)展的重要措施。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，資金的作用十分重要，那么對房地產(chǎn)資金進行合理管理，也就成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。那么我們需要先分析出房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面存在的問題，根據(jù)問題的分析來制定房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效措施。

第一，資金管理制度不完善，管理意識不夠[3]。有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在資金管理方面意識較為薄弱，造成了企業(yè)制度的缺陷以及執(zhí)行力的缺失，在企業(yè)資金比較豐盛的時候不知道如何有效的進行規(guī)劃使用，在缺乏資金的時候就開始擔心企業(yè)的發(fā)展，這是缺乏一種長期預(yù)算資金管理意識的表現(xiàn)。缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，沒有建立完善的資金預(yù)算管理制度，此外還缺少對企業(yè)在項目開發(fā)、項目投資等環(huán)節(jié)的資金預(yù)算和管理制度，導(dǎo)致在具體的施工過程中出現(xiàn)成本費用超出預(yù)算。

第二，房地產(chǎn)資金管理模式落后。想要高效的完成所有的經(jīng)濟活動，都需要專業(yè)的經(jīng)濟人才，對于房地產(chǎn)而言，進行資金管理需要的是更加全面的經(jīng)濟人員，由于房地產(chǎn)涉及的面比較廣，產(chǎn)業(yè)鏈也比較繁多[4]，那么在整個管理過程中，所需的管理方法也不盡相同。但是目前的房地產(chǎn)資金管理模式比較落后，實施的管理模式粗放，導(dǎo)致資金分散，使整個企業(yè)的整體資金不能合理流通。

第三，融資的形式比較單一。目前我國的資本市場還處于起步階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資市場也處于起步階段，一般情況下房地產(chǎn)進行融資的時候，采用的貸款方式都是短期或者長期的銀行，但由于我國企業(yè)債券市場發(fā)展比較慢，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行企業(yè)債券來籌集資金。此外由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是短期的，并且融資風(fēng)險也相對較高，還債壓力較大，這并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不科學(xué)。目前我國的房地產(chǎn)市場比較火爆，這就直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注行業(yè)利潤的時候，忽略了行業(yè)發(fā)展?jié)撛诘奈ｋU以及周期性，并且不能夠很好的估計企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有合理的對開發(fā)項目以及市場的具體發(fā)展情況進行分析，就盲目進行投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠得到合理的回報，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)等嚴重情況。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

通過上文我們知道，資金管理不合理，則會直接影響到企業(yè)的長久發(fā)展，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。那么如何更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，就成為我們需要考慮的問題。

第一，增強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識。對于房地產(chǎn)管理而言資金管理意識是十分重要的元素，它是房地產(chǎn)資金管理的導(dǎo)向。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立統(tǒng)一的資金管理觀念，對資金進行規(guī)劃使用，此外還要加強對控制房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量，嚴格控制現(xiàn)金的流入和流出[5]，保證企業(yè)長期具備支付和償債的能力，還要提高企業(yè)資金管理的意識，充分估計各項項目的投資風(fēng)險。

第二，建立健全的資金管理制度。在進行資金預(yù)算制度構(gòu)建中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立資金預(yù)算小組，明確各個小組的工作職責和權(quán)利范圍，按照整個資金制度進行資金預(yù)算計劃，并且及時的對項目的各個階段進行檢查，掌握項目的實際情況。在資金管理過程中，對每一環(huán)節(jié)都設(shè)置資金預(yù)算小組，并加強和其他部門之間的聯(lián)系，合理安排資金的利用。

第三，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。事實證明單一的融資方式并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬多元化的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以向銀行以及其他的金融機構(gòu)借款，還可以利用其他的籌資方式來獲得所需的企業(yè)資金，房地產(chǎn)企業(yè)還可以增強自身的經(jīng)營管理，提高企業(yè)在市場中的競爭力[6]，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。對于一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，還可以開發(fā)多元行業(yè)，合理的對資金進行調(diào)度。

第四，進行合理科學(xué)的投資。房地產(chǎn)企業(yè)是一個危險系數(shù)比較高的產(chǎn)業(yè)，房屋銷售是房地產(chǎn)企業(yè)資金回收的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在具體的銷售過程中，可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，也可能出現(xiàn)滯銷情況。也就是說要想保證銷售量，就必須要在前期的項目開發(fā)期間做好全面的準備，做好市場調(diào)研以保證銷售量能夠達到最高[7]，正確的分析市場的情況，根據(jù)市場情況進行合理的投資，房屋出售，以免出現(xiàn)市場反彈或者是銷售下降的情況，全面確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大化的資金回收。

不僅如此，還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進行合理的監(jiān)控，定期的對資金的使用情況以及資金的流向進行檢查，加強對資金的管理，不僅如此還應(yīng)該對項目的總匯以及賬單進行全面的分析，全面保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金流向問題。企業(yè)可以適當?shù)膶椖勘O(jiān)督負責人員予以適當?shù)莫劷皙剟睿膭畋O(jiān)督人員更好的實施監(jiān)督權(quán)利，還應(yīng)該開展內(nèi)外部審計和監(jiān)督，嚴格實施獎懲措施，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理方式，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金流向。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，以及獲得的經(jīng)濟效益，也可以說房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和房地產(chǎn)企業(yè)資金管理有著密切的關(guān)系，企業(yè)進行資金管理是保障企業(yè)能夠長久發(fā)展的根本。房地產(chǎn)企業(yè)是一個涉及項目較多的產(chǎn)業(yè)，并且房地產(chǎn)市場也存在著較多的不確定因素，那么這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在著眾多的不確定因素。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過完善資金管理制度、加強管理意識、拓寬融資渠道等方式來提高企業(yè)的資金管理水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)最大化的經(jīng)濟效益。（作者單位：南開大學(xué)）

參考文獻

[1]張同海，霍明麗.加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提升企業(yè)經(jīng)濟效益[J].現(xiàn)代商業(yè).2011（14）

[2]段術(shù)祥.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].經(jīng)營管理者.2011（09）

[3]夏亞欣.基于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的問題及處理措施分析[J].中國外資.2012（24）

[4]余玉欽.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題及策略[J].新西部（下旬.理論版）.2011（03）

[1]解秀麗.房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理對策初探[J].經(jīng)營管理者.2011（02）

[5]安尼.試論房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.2013（05）

[6]喻宏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）.2010（05）

[7]樊幻靈.論我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善[J].中國房地產(chǎn)金融.2010（01）