房地產測繪中變更測量的要點分析

摘 要：房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。近年來，隨著我國房產交易活動的日益增加以及現代化城市建設的不斷加快，房產的權屬變更和現狀變更也越來越頻繁。為了保持房地產測繪成果資料以及經過初始登記后建立的房產檔案的真實性，需要及時更新房地產測繪資料，為房產的轉移和變更提供可靠的圖文以及面積等數據。隨著房產逐漸的涉及到房產交易、抵押等各個方面，讓房產變得商業化。房地產變更測量不僅僅是房屋建筑面積計算的變更，而且還涉及到拆遷、改建、擴建、層數、結構以及附屬建筑物的變更，所以房地產變更測量工作就顯得尤為重要。文章通過對房地產變更測量的內容及其意義的分析，論述了在房地產變更測量中需要注意的問題。

關鍵詞：房地產測繪；變更測量；注意

1 房地產變更測量的內容及其意義

房地產變更測量分為現狀變更和權屬變更測量。現狀變更內容包括房屋的新建、翻建、改建、擴建，房屋建筑類別和平面位置的變化；房屋的損壞或滅失，包括部分拆除、焚毀、倒塌；房屋維護物和附屬設施的變化；道路、街巷等交通的開拓、改造，河流、溝渠等水系的邊界變化；行政境界的調整，房屋坐落、門牌號的更新；房屋及其用地面積的增減變更。權屬變更的被容包括房屋買賣、交換、投資、入股、調撥、接管等引起的房屋產權的轉移和變更；土地征用、劃撥、出讓、轉讓而引起的用地權屬界線的變化；產權的注銷以及設定的他項權利（抵押、典當等）的范圍變化。房產變更是動態變更，為滿足原登記在冊的房產發生權利轉移、變更、注銷和他項權利的需要，保障已建制的房產資料的完整，另外為新建房產的等級管理的需要，必須進行房地產變更測量，提供準確的房地產變更測量成果。

2 房產測量中變更測量需要注意的問題

2.1 房地產變更測量精度以及圖紙上的要求

對房角點的精度要求是需要測定房角點的坐標時，房角點坐標的精度等級和限差執行與界址點相同的標準；不要求測定房角點坐標時，則將房屋按房產分幅平面圖的精度要求表示于房產圖上。新增界址點或房角點的點位精度以及房屋和用地面積的測定精度，與成圖比例尺無關。對全野外采集數據或野外解析測量等方法所測的房產要素點和地物點，點位中誤差不超過±0.05m。房地產圖根控制點應盡可能埋設永久性或半永久性標志，同時為了以后使用方便，應提交房地產圖根控制點成果表。變更測量的成圖精度是指圖上地物點的點位精度，它與成圖比例尺有關。《房產測量規范》規定了房地產分幅圖圖上地物點相對鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm；編制分幅圖時，地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.6mm，變更測量后的圖上精度應與變更前的圖上精度要求一致。

2.2 房地產變更測量中房產編號的調整

不分獨立丘或組合丘，用地的合并與分割都應重新編丘號。新增丘號要按編號區內的最大丘號續編。組合丘內，新增丘支號按丘內的最大丘支號續編。相鄰丘的合并，合并丘外圍界址點點號不變；同丘分割，新增的界址點或房角點的點號，分別按編號區內界址點或房角點的最大點號續編。房產合并或分割應重新編幢號，原幢號作廢，新增幢號按丘內最大幢號續編；房屋部分拆除，采用原幢號；分為整幢滅失，其幢號注銷；丘內新增房屋，按丘內最大幢號續編。

2.3 房地產變更測量中變更后資料的處理

2.3.1 房產變更圖的處理

現狀變更，通過修測補測，實地修正分幅圖，同時做出現狀變更記錄，以便修正房地產分丘圖。房地產權屬變更，通過變更測量后繪制的測量草圖，經過審核確權后，標注在分丘圖上，做出權屬變更測量記錄和房地產編號調整記錄，修正分幅圖，重新繪制分戶圖。已建立數字房產圖的單位，可根據現有的硬件與軟件配置，根據變更后的房產數據進行圖形編輯、注記，修改分幅圖，分丘圖則根據需要由分幅圖派生。

2.3.2 房產卡的處理

房卡按丘分幢建卡，多產權戶的同幢房屋、幢內再分戶建卡；地卡按丘分戶建卡。房地產變更時，對現有房地產卡片也要根據變更測量記錄，修正卡片或重新制卡、銷卡。因涉及到房地產資料統計分類面積的變動，須作出改卡記錄，作為面積增減變化的原始憑證。房地產權人和使用戶名的更改，除更改卡片外，還須更改已建的戶名索引卡，地名門牌號的變動，除更改卡片外，還須更改已建的地名索引卡。已經建立微機管理系統的單位，對已建的房地產卡片經一次性輸入電腦后可以取消卡片，但對房地產變更記錄和房地產編號調整記錄，通過內部資料的聯系工作規則，由房地產信息管理中心修正或刪改電腦資料。

2.3.3 檔案處理

根據權屬變更檔案和變更測量記錄，對已建立的房地產產權登記檔案進行異動變更和補充，由于房地產產權登記檔案分類方法的不同，分別有按丘分類、按地名門牌號分類、按產權戶名分類、按權證號分類等等，變更后的圖件（測量草圖、分戶圖）和產權證明文件應分戶歸檔，對按丘（地）號建檔的單位，丘內再分戶立卷。房屋及用地權界線的調整說明，房地產編號的調整記錄以及房地產面積增減變化等資料也須合并相應的檔卷內備查。已建立微機管理系統的單位同樣要對存儲于磁盤或光盤內的檔案資料進行處理。

2.3.4 房產簿冊的處理

根據房地產登記、發證成果和分類管理（如經營管理、租賃管理、產權產籍管理等）的需要編制簿冊，如發證記錄簿、房屋總冊、房地產登記簿冊、檔案清冊、房地產交易清冊。此外，產業管理上需要的經管公房手冊、異動臺帳、異動單和統計報表等，上述各種簿冊也要隨著房地產變更作相應的動態變更。變更的依據是權屬變更檔案和有關憑證；現狀變更則根據現狀變更單。

3 變更測量中未登記房產資料的處理

未登記、為結案的房產的原始記錄、未登記房產調查表和測量草圖，應進行收集、整理、列表造冊。補辦登記須結案時，必須進行復查和測繪。發證后原來未登記、未結案清冊和有關圖籍，及時進行銷號或注記。未登記、未結案的房產卡片建議與已登記、已結案的卡片分別建立，分別進行統計，也要按丘號分戶歸檔或另建未登記檔案作為產權登記或監理部門日常處理產權和鑒證的參考之用。

4 結束語

房地產變更測量工作情況復雜，關系到產權人的切身利益和社會的和諧。因此，房地產測繪機構需要具備一支測繪專業性非常強，責任心非常重的隊伍，在房屋測繪工作中，以精湛的測繪技術，將測繪面積的誤差降至最低點，注意處理好房地產變更測量需要注意的問題，從而確保公民自身利益及權利得到保障。所以，房屋測量在各個方面都具有非常重要的意義。

參考文獻

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作者簡介：樊曉麗（1975，8-）女，河南滎陽人，中專，助理工程師，研究方向：測繪。