淺談匯率變動對房地產市場的影響

吳藝榮

摘 要：在我國經濟體系中，國民經濟的增長主要是以房地產為主導，因而房地產在市場行業中的波動將在很大程度上決定著國民經濟的命脈，尤其是近年來人民幣出現升值以來。本文通過調查及研究匯率變化所帶來的房地產價值變化，采取有效的措施。

關鍵詞：房地產；匯率變化；措施

房地產所占據的行業市場一直以來都是國內國外經濟發展的首選條件，因為它本身具備高回報的特性，這也是房地產行業的風險所在。另一方面，房地產所具備的流動性及區域性也在很大程度上刺激著該行業的快速發展。然而，近年來普遍出現哄抬房價的現象，這是由于人名幣幣值逐漸抬升所造成的后果。

1 人名幣幣值匯率的波動與我國房產行業的直接及間接聯系

1.1 具有流動效應

流動效應從理論上來講為資產的轉變與變通，主要是通過增加貨幣的數量及供給量，來達到刺激資產的作用，從而出現價格及需求上的一一對應。實際上，流動效應本身體現為兩點：一是幣值方面的升值問題，即意味著投資、融資機遇大，整體國內經濟發展展現一個良好的趨勢，其效益也能達到一定的標準；二是，資金運轉方面的問題。幣值的升高將在很大程度上帶來一大部分的資產，從而無形地提升了房產行業的基本水平。同時，一旦幣值呈持續上升，就會造成大量資金回流到國內，這就使得我國在投資方向上出現集中化，從而造成房產價格瘋長的局面。

1.2 具有財富效應

從本質上而言，財富主要包含實物資產與金融資產，其主要產生的財富效應來源于相關貨幣數量及政府實行相關政策，進而表現為公眾的可流動資產。中國本身在其外匯機制管理上具有一定的限制，大部分資本項目的開展得不到兌現與實施，這就使得幣值升值的財富效應影響不大，但從新加坡、韓國和日本經濟體制而言，貨幣的增值將在一定程度上帶來較大的影響，比如股票上漲、房產升值等等積極的效果。所以，貨幣的增值在一定程度上遏制了我國的經濟快速發展，我國在相關金融政策上依舊存在相當大的弊端，值得我們探討及關注。

1.3 具有預期效應

所謂的預期效益主要是通過投資者在擁有更多可流動資產的條件下，更加傾向于購買本國的資金，其中房產的投資就是其很好地表現形式。投資者通過資金的循環往復的地流通，來達到房產升值及本資金增值的目的。比如，日本在1985到1990年期間，因而自身經濟體制上的改革與創新，使得大量的日元得以升值，從而造就了資金大量流入本國的房地產行業，使得其房產價值呈指數上升，最終使得日本國民經濟整體下跌高達75%以上。日本泡沫經濟的慘痛經歷教訓著我們倘若在人民幣幣值升值方面不加以控制與協調，也將會重蹈日本的覆轍。

2 人民幣幣值匯率所造成我國房產行業的雙面影響及后果

2.1 正面影響

一般而言，房產從本質上而言具有敏感性，這也給匯率帶來了一定的效應。倘若某一地區或國家出現貨幣上升趨勢過快的現象使得自身承受相當大的資金壓力時，就可以采取在貨幣升值之前將外幣轉換為本幣的、升值后又轉換回來的方式進行協調，會贏取雙份收益。我國作為一個具有巨大資金投資潛力的大國，外資的流入是不可避免的。然而，我國整體房產現況而言，大部分外企更傾向于在中國創建相關的房產業務，他們往往通過幣值上升的巨大空間來進軍內地市場，從而造成大面積的哄抬房價的局面。另外，大部分外企認為在中國進行房產投資將在一定程度上得到雙倍的利益，這不僅僅是幣值自身升值所帶來的收益，也會造成股票市場的大幅度增長。

2.2 負面影響

人民幣幣值匯率不斷增值會在刺激房產行業發展的同時，逐漸暴露其弊端所在。一旦我國金融監管決策部門實行幣值調整政策，將會在很大程度上造成資金回流的局面，使得大量外資逐漸壟斷中國的房產市場，進而影響中國金融市場的穩定性及安全性。具體表現為外資大幅度的撤離，從而給予中國內地房產致命一擊。一旦中國房產幣值出現暴增暴降的現象，將會在很大程度上給國內整體經濟市場帶來不良的影響。從另一角度而言，中國大部分的房產形式為銀行貸款，房價的過快增長及急劇下降也會造成銀行等金融機構的損失。然而，我國所采取的“連續加息”措施來達到抑制房價過快增長的目的依舊沒有得到很好地改善，我國歷年來的房價一直居高不下。一旦房價縮水，也會造成我國幣值流動危機。其主要的流通程序為：幣值增值——資金流失，進口加大——國內經濟發展緩慢——監管不全，大量外資進入中國房產市場——通貨膨脹——股市大幅度增長——銀行資金流動受阻，各個企業出現負增長——外資暫時流出——泡沫經濟。

綜上所述，我國幣值具備的預期效益在我國各個行業中都有所涉及，特別是對于房產行業來說，通過其預期效益的展現使得大量外資流入到該行業中，從而帶動該行業的快速發展。然而，從我國整體幣值上升的空間而言，其弊端也是較嚴重的。相關的政府管理部門應在深刻認識的基礎上，通過相關措施的實施來控制其風險的發生[2]。

3 采取的有效措施及解決方案

3.1 挑選合理化的調整匯率的方案

一般而言，匯率的調整方式普遍采用兩種模式：一是漸進升值；二是一步到位的方式。一旦我國金融管理部門采取“一步到位”的方式，雖然該方式能在一定程度上控制及限制游資潛在的危險，從而保證我國整體市場的穩定性，但長此以往，此方式的弊端也越發明顯。因為，大部分幣值的升值空間是未知的，倘若“一步到位”目標過高，使得幣值虛漲，進而貨幣流動率反而降低，國內市場經濟將會大幅度縮水，其潛在的危害也是較大的。倘若我國金融管理部門通過“漸進”方式進行調控，將會帶來一定程度上的資金壓力。一般而言，幣值匯率進行適當調整后，往往產生一定金融市場預期的升值空間，各種資金的流入將會源源不絕，泡沫經濟就是這樣塑造出來的。然而，當幣值增長到了一定的限度，外資因為其升值空間受到了一定程度上的阻礙，其將會大幅度的撤離我國市場。此時，就需要我國政府部門出面來給予一定的約束，將市場波動的風險降到最低。

3.2 銀行監管機制應不斷加強與完善，同時嚴格控制我國的股票市場及房產市場

匯率升值最直接的受益人或受害者將是銀行金融行業，一旦處理不當就會造成我國銀行金融體制崩潰，進而使得我國市場經濟損失慘重。比如，日本隨著1985年簽訂相關協議以來，本國的日元一直受到美元貶值等人為調控政策的影響逐漸升值，并且呈持續上升狀態。以至于日本本國經濟在1988年各個產業發展迅速，國內存款金額占全民經濟的60%以上，銀行機構逐漸將資金大幅度投入到證券及不動產行業，從而使得日本的股票機房產價格呈現指數攀升，造就了通貨膨脹的局面，泡沫經濟大范圍內爆發，進而給日本國民經濟生產造成了毀滅性的打擊。從日本相關的慘痛經歷得知，樓市不能與股市緊密相聯，否則就會產生多米諾效應，一損俱損，連挽救的余地都被自身經濟所掐斷。因而，對于我國相關政策實施而言，我國應在全面孰知樓市與股市的整體動向的基礎上，嚴格加以監督管理，并健全相關的預防措施及制度，及時防范泡沫經濟的發生，從而確保我國市場經濟的穩定、健康發展。

3.3 我國政府應在滿足市場需求的基礎上，加以合理控制相關房產波動的幅度及趨勢

一般而言，我國房產行業一直都是具有敏感性和綜合性的，一旦其他行業有所波動或升降，將會造成房價的波動，進而反作用與其他行業。因而，我國政府對于房產行業所實施的政策應做到嚴格的控制及限制，通過稅收、信貸等多種多樣的方式來杜絕一切惡意哄抬房價的現象。同時，我國也應采取相關的優惠政策來鼓勵商品住房及經濟房的發展，限制購房數量，從而從根本上調控我國的房價，避免出現“天價”的現象。

3.4 外資進入我國房產市場應遵循一定的有效程序，避免其突然撤離所造成的不良后果

外資進軍我國房產市場有好有壞，是具有雙面性的。其在我國幣值升值的期間，通過大量的流入使得我國房產行業市場經濟發展迅速，達到一定的成效后，外資的突然撤離將會造成我國房產經濟的混亂。這樣的情況層出不窮，這就需要相關管理監督部門采取一定的措施加以遏制，在開展“引進來”政策的同時，要確保該政策的有效性及程序性，并且應及時將外資的投入歸納為長期的投入，避免其惡意流失所帶來的不良后果。其實，解決該問題的又一有力手段——擴寬融資途徑。我國應創建相關管理及監督房產的金融管理集體，從而加大融資的范圍及手段。同時，我國也應注重相關金融管理政策的健全與修改，避免盲目開發，合理且科學的實行相關的房產行業發展政策。

4 總結

總而言之，我國的幣值增長空間依舊存在很大的空間，其所對應的壓力也是相對而言的。這就使得我國的房產行業也將面臨一大資金壓力，在風險中奮進。因而，我國只有從根本國情出發，對其相關的金融行業進行宏觀的調整及監督，在確保監管力度的基礎上，科學地開發及引導外資的流入，才能保證我國相關房產行業穩定、健康的發展。

參考文獻

[1]張素群，陳嘉威.人民幣升值預期對廣州房地產價格的影響[J]. 特區經濟. 2013（11）

[2]陳偉，阮曉慶，安世強.銀行信貸對房地產價格影響的實證分析[J]. 經濟視角（下）. 2013（03）

[3]楊立春.匯率政策對房地產價格影響的計量分析[J]. 現代財經（天津財經大學學報）. 2010（12）