住房市場(chǎng)的剛性需求與投資需求測(cè)算

張紅　陳玄冰

摘要：對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的需求價(jià)格彈性進(jìn)行了修正，提出了測(cè)算住房市場(chǎng)中剛性需求和投資需求的方法，并實(shí)際測(cè)算了北京市住房市場(chǎng)的剛性需求和投資需求。結(jié)果表明，北京市住房市場(chǎng)剛性需求和投資需求的比例在每一年度都不盡相同，部分年份剛性需求占主導(dǎo)地位，部分年份投資需求占主導(dǎo)地位；同時(shí)，投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率之間呈現(xiàn)很好的同步關(guān)系，在投資需求占主導(dǎo)地位的年份，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度明顯加快。

關(guān)鍵詞：住房市場(chǎng)，需求價(jià)格彈性，剛性需求，投資需求

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0003-08 收稿日期：2014-06-11

1 引言

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)既重要又充滿了爭(zhēng)議的行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與波動(dòng)，一方面通過各種房地產(chǎn)產(chǎn)品與人民的生產(chǎn)生活直接相關(guān)，另一方面又因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的輻射、帶動(dòng)作用，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生舉足輕重的影響。因此，房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否平穩(wěn)運(yùn)行，既關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，也關(guān)系到社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。這其中，住房尤其敏感。首先，每個(gè)人都需要能夠滿足其生存、發(fā)展要求的住所，因而住房問題直接關(guān)系民生，人民對(duì)住房的需求是一種不容妥協(xié)的需求。其次，住房是房地產(chǎn)業(yè)最重要的產(chǎn)品，無論在開發(fā)數(shù)量還是銷售金額上，住房市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上都占據(jù)了非常大的比重，對(duì)于相當(dāng)多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，住房業(yè)務(wù)幾乎就等同于其全部業(yè)務(wù)。此外，住房交易相對(duì)活躍，與其他類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比，住房市場(chǎng)對(duì)各種信息反饋迅速，波動(dòng)明顯，也能夠更為突出的反映自身、房地產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)與問題。綜合以上論述，我們可以認(rèn)為，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行分析研究，對(duì)其運(yùn)行規(guī)律和特點(diǎn)進(jìn)行一定的探討，是有一定科研價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義的。

具體說來，自我國(guó)對(duì)住房實(shí)施商品化改革，初步形成具有市場(chǎng)屬性的住房市場(chǎng)以來，雖然中間因?yàn)檎深A(yù)等因素出現(xiàn)過一些波動(dòng)，總體上我國(guó)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的趨勢(shì)。在這個(gè)過程中，住房市場(chǎng)是否健康，是否存在泡沫，不僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)者熱衷的話題，同樣引起了各級(jí)政府、開發(fā)商甚至普通百姓的關(guān)注。而衡量住房市場(chǎng)的健康程度，就有必要對(duì)市場(chǎng)中的剛性需求和投資需求進(jìn)行一定的區(qū)別和分析，有必要對(duì)市場(chǎng)中剛性需求和投資需求的消費(fèi)者的需求進(jìn)行衡量和研究。

鐘庭軍認(rèn)為，住房剛性需求并非一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，是指需求收入彈性較大而價(jià)格彈性較小的具有一定購(gòu)買力的消費(fèi)性需求。在剛性需求內(nèi)部具有不同級(jí)別的“剛性”。張遠(yuǎn)索等認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，剛需可以認(rèn)為是那些不得不買住房的群體構(gòu)成的市場(chǎng)需求，該群體購(gòu)買住房是將其作為一種生活必需品，是為了使用其居住功能而“不得不買”。改善性需求嚴(yán)格講不屬于剛性需求。北京社科院《2008-2009年社會(huì)發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為：在買房問題上不存在“剛性需求”，所謂“剛性需求”只是房地產(chǎn)商的造勢(shì)。趙慶國(guó)認(rèn)為，在當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，所謂的“剛性需求”并不存在，如果非要說有很大量的需求，那也是有很大量的有效需求或者潛在需求。賈臥龍認(rèn)為，有需求但目前沒有能力購(gòu)買的人群不是剛需，有購(gòu)買能力但意愿不是很強(qiáng)烈的也不是剛需，既有購(gòu)買力又有強(qiáng)烈購(gòu)買愿望的人群才是剛需。唐建偉認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)中剛需的定義主要針對(duì)消費(fèi)品，由于住房兼有消費(fèi)品和投資品的屬性，因此住房的剛需界定起來復(fù)雜得多。從居者有其屋的廣義角度來分析，城市居民數(shù)量的增長(zhǎng)就形成對(duì)住房的剛需。

項(xiàng)衛(wèi)星等（2007）認(rèn)為，房地產(chǎn)投資熱潮形成的重要原因是銀行資金的持續(xù)推動(dòng)。周京奎（2005）從信念和反饋效應(yīng)出發(fā)，分析了銀行、開發(fā)商和置業(yè)者間的互動(dòng)行為導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升和房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)制。許承明和王安興（2006）指出，當(dāng)合同本身不完善或違約成本很低時(shí)，投資者就有很強(qiáng)的動(dòng)機(jī)通過大量銀行貸款投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，從而形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫。杜敏杰和劉霞輝（2007）構(gòu)建了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與匯率波動(dòng)間的數(shù)量模型，分析人民幣持續(xù)升值情況下房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)及房地產(chǎn)價(jià)格投資的形成。楊帆等（2005）通過估算收入房?jī)r(jià)比、空置率等指標(biāo)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，并以極快的速度發(fā)展；而胡健穎（2006）則采用Levin和Wright（1997）的框架，以經(jīng)濟(jì)基本因素來估計(jì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，發(fā)現(xiàn)投資成分確實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)不大。產(chǎn)生分歧的原因部分在于研究方法的局限性，現(xiàn)有文獻(xiàn)多數(shù)基于簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)或回歸分析：楊帆等（2005）以國(guó)內(nèi)部分大城市的房?jī)r(jià)、抵押貸款增長(zhǎng)率等作為衡量投資的指標(biāo)，與發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行簡(jiǎn)單類比。胡健穎等（2006）則以人均收入、貸款利率等經(jīng)濟(jì)基本因素來估計(jì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，但其基礎(chǔ)價(jià)格的決定并無可靠理論依據(jù)佐證，只能主觀地采用線性或半?yún)?shù)模型擬合，實(shí)際可能產(chǎn)生模型誤設(shè)問題，影響對(duì)房地產(chǎn)投資存在性的檢驗(yàn)。而姜春海（2005）以時(shí)間變量預(yù)測(cè)商品房竣工造價(jià)，同樣其理論基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。

國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為的研究文獻(xiàn)，有的是從分解房地產(chǎn)價(jià)格入手，將房地產(chǎn)價(jià)格分解為經(jīng)濟(jì)基本因素驅(qū)動(dòng)的基礎(chǔ)價(jià)格和市場(chǎng)投資行為驅(qū)動(dòng)的非基礎(chǔ)價(jià)格，但不同研究對(duì)經(jīng)濟(jì)基本因素和非基本因素價(jià)格的決定機(jī)制做出不同設(shè)定，如Downs等（2001）以固定貼現(xiàn)率折現(xiàn)的房地產(chǎn)未來各期期望租金之和作為現(xiàn)期住房的基本價(jià)格，對(duì)20世紀(jì)90年代的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)存在理性泡沫和設(shè)定誤差。有的文獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)投機(jī)性預(yù)期是決定未來房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一，Hrshleifer（1975）和Feiger（1976）等認(rèn)為主觀信念的不同會(huì)誘發(fā)投資行為。市場(chǎng)中的一些投資者明知某些資產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值，但他確信將來會(huì)有更多的人愿意以更高的價(jià)格購(gòu)買，因此不斷購(gòu)進(jìn)此種資產(chǎn)。這種由于主觀信念不同而導(dǎo)致的投資行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差，最終形成資產(chǎn)泡沫。Harrison和Kreps（1978）認(rèn)為與投資者必須長(zhǎng)期持有某項(xiàng)資產(chǎn)相比，如果投資者擁有隨時(shí)出售該項(xiàng)資產(chǎn)的權(quán)利和可能性，那么投資者就愿意支付更高的價(jià)格，在這一過程中顯示出了投資的特性。從經(jīng)濟(jì)總體來看，在資產(chǎn)的流動(dòng)中價(jià)值沒有增加，而投資者支付了更高的價(jià)格，說明經(jīng)濟(jì)體中存在資產(chǎn)泡沫。Kindleberger（1989）認(rèn)為，投資者可分為兩個(gè)群體：局內(nèi)人與局外人。局內(nèi)人把價(jià)格抬得高而又高，在高峰時(shí)賣給局外人；局外人高價(jià)買進(jìn)低價(jià)賣出。對(duì)于每一個(gè)不穩(wěn)定的投資者，對(duì)應(yīng)著一個(gè)穩(wěn)定的投資者。他還認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)快速擴(kuò)張或繁榮時(shí)期，投資者常被一種“幼稚”的預(yù)期所鼓動(dòng)，即繁榮將會(huì)無限期持續(xù)，或至少足夠長(zhǎng)，以致可以使最初的投資者出售他們的資產(chǎn)給另外的更不避風(fēng)險(xiǎn)的投資者，從而形成投資繁榮。沿著上述投資理論，Case和Shiller（1989）、Abraham和Hendershott（1995）、Ito和Iwaisako（1995）、Levin和Wright（l997）、Muel-lbauer和Muphy（1997）等就房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資問題做了大量的研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資中確實(shí)存在投資行為，并且是房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素之一。

本文利用需求價(jià)格彈性的方法，對(duì)當(dāng)前北京市住房市場(chǎng)中剛性需求和投資需求進(jìn)行了測(cè)算和分析。在此基礎(chǔ)上，本文分析了北京市近幾年住房市場(chǎng)的價(jià)格和住房投資需求間的關(guān)系。

2 住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中定義，需求價(jià)格彈性衡量需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)很大，說明這種物品的需求是富有彈性的；反之這種物品的需求是缺乏彈性的。一般來說，剛性需求呈現(xiàn)缺乏彈性的特征，也即剛性需求的需求價(jià)格彈性較??；而投資需求呈現(xiàn)富有彈性的特征，需求價(jià)格彈性較大。需求價(jià)格彈性的計(jì)算方式見式（1）。

其中，E是需求價(jià)格彈性，是需求變動(dòng)百分比，是價(jià)格變動(dòng)百分比。

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)需求價(jià)格的彈性，是基于兩個(gè)基本假設(shè)的：第一，市場(chǎng)人口基數(shù)不變；第二，市場(chǎng)購(gòu)買力不變。當(dāng)市場(chǎng)人口基數(shù)變大（變?。r(shí)，相同價(jià)格下的需求會(huì)增大（減?。?；當(dāng)市場(chǎng)購(gòu)買力變大（變?。r(shí)，相同需求對(duì)應(yīng)的價(jià)格會(huì)增大（減?。?/p>

對(duì)于住房市場(chǎng)，每年的需求量是新增的住房銷售面積，價(jià)格是住房銷售價(jià)格。但住房市場(chǎng)，以北京市為例，人口基數(shù)和市場(chǎng)購(gòu)買力（人均可支配收入）每年在增加。因此，將需求價(jià)格彈性引入住房市場(chǎng)時(shí)，需要進(jìn)行如下式（2）、（3）的修正。

其中，是第i年的需求，是第i年的住房銷售面積，是第i年的人口，是第i年的價(jià)格，是第i年的住房銷售價(jià)格，是第i年的人均可支配收入。

經(jīng)過修正后，即可計(jì)算每年住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，見式（4）。

其中，是第i+1年的需求價(jià)格彈性。

住房市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，一方面，住房是人們居住的必要條件，會(huì)呈現(xiàn)剛性需求的特征；另一方面，住房又可以作為一般投資品，投資者可以獲得租金和增值等經(jīng)濟(jì)收益。因此，住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性是剛性需求價(jià)格彈性和投資需求價(jià)格彈性兩者的中和結(jié)果，見式（5）至式（7）。

（5）

（6）

（7）

其中，是第i年住房市場(chǎng)的剛性需求，是第i年住房市場(chǎng)的投資需求，是第i+1年住房市場(chǎng)的剛性需求彈性，是第i+1年住房市場(chǎng)的投資需求彈性。

綜合（4）-（7）式，可以得到式（8）。

（8）

其中，是第i年住房市場(chǎng)中的剛性需求比例，是第i年住房市場(chǎng)中的投資需求比例。

對(duì)于的測(cè)算，只需找到住房市場(chǎng)每一年的銷售面積、人口、銷售價(jià)格、人均可支配收入即可計(jì)算得到；對(duì)于的計(jì)算，本文采用類比法，用食品的需求價(jià)格彈性代替，其中需求為每年的人口量（假設(shè)人均食品消耗量不變）、價(jià)格為食品價(jià)格與人均可支配收入的比值；對(duì)于的計(jì)算，本文采用類比法，用汽車的需求價(jià)格彈性代替，其中需求為每年的汽車銷量與人口的比值、價(jià)格為汽車銷售均價(jià)與人均可支配收入的比值。根據(jù)式（8）即可計(jì)算住房市場(chǎng)每年的剛性需求比例和投資需求比例。

3 北京市住房市場(chǎng)的剛性需求和投資需求測(cè)算

本文利用2004-2011年北京市住房銷售面積、住房銷售價(jià)格、常住人口、人均可支配收入、食品價(jià)格指數(shù)、汽車銷售量、汽車銷售均價(jià)等相關(guān)數(shù)據(jù)，測(cè)算了北京市市場(chǎng)的剛性需求和投資需求，見表1。

從表1可以看到，北京市住房市場(chǎng)每年的剛性需求和投資需求占比很不穩(wěn)定，在某些年份，剛性需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在某些年份，投資需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在某些年份，剛性需求與投資需求比例基本一致。一般來說，當(dāng)住房市場(chǎng)中的投資需求過大，會(huì)引起住房?jī)r(jià)格快速上漲，形成價(jià)格泡沫。本文根據(jù)投資需求和住房?jī)r(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，繪制了圖1。

北京市住房市場(chǎng)的投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率基本增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致，一方面，投資需求的增加會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)；另一方面，住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致投資需求的增加。

4 結(jié)論與建議

本文利用修正后的需求價(jià)格彈性模型，提出了測(cè)算住房市場(chǎng)中剛性需求和投資需求的方法，并實(shí)際測(cè)算了北京市住房市場(chǎng)剛性需求和投資需求的數(shù)量和比例關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，研究了北京市住房市場(chǎng)投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率之間的關(guān)系。研究表明，北京市住房市場(chǎng)剛性需求和投資需求的比例在每一年度都不盡相同，部分年份剛性需求占主導(dǎo)地位，部分年份投資需求占主導(dǎo)地位；同時(shí)，投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率之間呈現(xiàn)很好的同步關(guān)系，在投資需求占主導(dǎo)地位的年份，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度明顯增快。

本文建議，政府應(yīng)抑制住房市場(chǎng)中的投資需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲形成泡沫；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理釋放剛性需求，通過建設(shè)保障性住房等模式，滿足市場(chǎng)中的剛性需求。此外，在未來的研究中，應(yīng)結(jié)合更豐富的城市數(shù)據(jù)，深入研究各城市的剛性需求和投資需求比例關(guān)系，以及各城市內(nèi)的投資需求和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度關(guān)系，總結(jié)出其中的一般性規(guī)律特征，從而為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)。

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作者簡(jiǎn)介：

張紅，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融、土地管理等。

陳玄冰，清華大學(xué)建設(shè)管理系碩士研究生，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融。

注：本文為國(guó)家自然科學(xué)基金“基于實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的住房信息搜尋效率研究”（71373143）研究成果。

本文利用需求價(jià)格彈性的方法，對(duì)當(dāng)前北京市住房市場(chǎng)中剛性需求和投資需求進(jìn)行了測(cè)算和分析。在此基礎(chǔ)上，本文分析了北京市近幾年住房市場(chǎng)的價(jià)格和住房投資需求間的關(guān)系。

2 住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中定義，需求價(jià)格彈性衡量需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)很大，說明這種物品的需求是富有彈性的；反之這種物品的需求是缺乏彈性的。一般來說，剛性需求呈現(xiàn)缺乏彈性的特征，也即剛性需求的需求價(jià)格彈性較小；而投資需求呈現(xiàn)富有彈性的特征，需求價(jià)格彈性較大。需求價(jià)格彈性的計(jì)算方式見式（1）。

其中，E是需求價(jià)格彈性，是需求變動(dòng)百分比，是價(jià)格變動(dòng)百分比。

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)需求價(jià)格的彈性，是基于兩個(gè)基本假設(shè)的：第一，市場(chǎng)人口基數(shù)不變；第二，市場(chǎng)購(gòu)買力不變。當(dāng)市場(chǎng)人口基數(shù)變大（變?。r(shí)，相同價(jià)格下的需求會(huì)增大（減小）；當(dāng)市場(chǎng)購(gòu)買力變大（變?。r(shí)，相同需求對(duì)應(yīng)的價(jià)格會(huì)增大（減小）。

對(duì)于住房市場(chǎng)，每年的需求量是新增的住房銷售面積，價(jià)格是住房銷售價(jià)格。但住房市場(chǎng)，以北京市為例，人口基數(shù)和市場(chǎng)購(gòu)買力（人均可支配收入）每年在增加。因此，將需求價(jià)格彈性引入住房市場(chǎng)時(shí)，需要進(jìn)行如下式（2）、（3）的修正。

其中，是第i年的需求，是第i年的住房銷售面積，是第i年的人口，是第i年的價(jià)格，是第i年的住房銷售價(jià)格，是第i年的人均可支配收入。

經(jīng)過修正后，即可計(jì)算每年住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，見式（4）。

其中，是第i+1年的需求價(jià)格彈性。

住房市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，一方面，住房是人們居住的必要條件，會(huì)呈現(xiàn)剛性需求的特征；另一方面，住房又可以作為一般投資品，投資者可以獲得租金和增值等經(jīng)濟(jì)收益。因此，住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性是剛性需求價(jià)格彈性和投資需求價(jià)格彈性兩者的中和結(jié)果，見式（5）至式（7）。

（5）

（6）

（7）

其中，是第i年住房市場(chǎng)的剛性需求，是第i年住房市場(chǎng)的投資需求，是第i+1年住房市場(chǎng)的剛性需求彈性，是第i+1年住房市場(chǎng)的投資需求彈性。

綜合（4）-（7）式，可以得到式（8）。

（8）

其中，是第i年住房市場(chǎng)中的剛性需求比例，是第i年住房市場(chǎng)中的投資需求比例。

對(duì)于的測(cè)算，只需找到住房市場(chǎng)每一年的銷售面積、人口、銷售價(jià)格、人均可支配收入即可計(jì)算得到；對(duì)于的計(jì)算，本文采用類比法，用食品的需求價(jià)格彈性代替，其中需求為每年的人口量（假設(shè)人均食品消耗量不變）、價(jià)格為食品價(jià)格與人均可支配收入的比值；對(duì)于的計(jì)算，本文采用類比法，用汽車的需求價(jià)格彈性代替，其中需求為每年的汽車銷量與人口的比值、價(jià)格為汽車銷售均價(jià)與人均可支配收入的比值。根據(jù)式（8）即可計(jì)算住房市場(chǎng)每年的剛性需求比例和投資需求比例。

3 北京市住房市場(chǎng)的剛性需求和投資需求測(cè)算

本文利用2004-2011年北京市住房銷售面積、住房銷售價(jià)格、常住人口、人均可支配收入、食品價(jià)格指數(shù)、汽車銷售量、汽車銷售均價(jià)等相關(guān)數(shù)據(jù)，測(cè)算了北京市市場(chǎng)的剛性需求和投資需求，見表1。

從表1可以看到，北京市住房市場(chǎng)每年的剛性需求和投資需求占比很不穩(wěn)定，在某些年份，剛性需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在某些年份，投資需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在某些年份，剛性需求與投資需求比例基本一致。一般來說，當(dāng)住房市場(chǎng)中的投資需求過大，會(huì)引起住房?jī)r(jià)格快速上漲，形成價(jià)格泡沫。本文根據(jù)投資需求和住房?jī)r(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，繪制了圖1。

北京市住房市場(chǎng)的投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率基本增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致，一方面，投資需求的增加會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)；另一方面，住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致投資需求的增加。

4 結(jié)論與建議

本文利用修正后的需求價(jià)格彈性模型，提出了測(cè)算住房市場(chǎng)中剛性需求和投資需求的方法，并實(shí)際測(cè)算了北京市住房市場(chǎng)剛性需求和投資需求的數(shù)量和比例關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，研究了北京市住房市場(chǎng)投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率之間的關(guān)系。研究表明，北京市住房市場(chǎng)剛性需求和投資需求的比例在每一年度都不盡相同，部分年份剛性需求占主導(dǎo)地位，部分年份投資需求占主導(dǎo)地位；同時(shí)，投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率之間呈現(xiàn)很好的同步關(guān)系，在投資需求占主導(dǎo)地位的年份，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度明顯增快。

本文建議，政府應(yīng)抑制住房市場(chǎng)中的投資需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲形成泡沫；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理釋放剛性需求，通過建設(shè)保障性住房等模式，滿足市場(chǎng)中的剛性需求。此外，在未來的研究中，應(yīng)結(jié)合更豐富的城市數(shù)據(jù)，深入研究各城市的剛性需求和投資需求比例關(guān)系，以及各城市內(nèi)的投資需求和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度關(guān)系，總結(jié)出其中的一般性規(guī)律特征，從而為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

1.鐘庭軍.論住房的剛性需求.經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理.2009.9

2.張遠(yuǎn)索 胡紅梅 程國(guó)山.科學(xué)界定“剛需”群體.城市開發(fā).2012.4

3.唐建偉.最低潮期每年6億平米為真剛需.中國(guó)證券報(bào).2010.8.11

4.楊帆 李宏謹(jǐn) 李勇.泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng).管理世界.2005.6

5.李愛華 成思危 李自然.城鎮(zhèn)居民住房購(gòu)買力研究.管理科學(xué)學(xué)報(bào).2006.9

6.陳杰 郝前進(jìn) 鄭麓漪.動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比——判斷中國(guó)居民住房可支付能力的新思路.中國(guó)房地產(chǎn).2008.1

7.胡健穎 蘇良軍 金賽男等.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有幾成泡沫.統(tǒng)計(jì)研究.2006.1

8.Downs A. Real Estate and Long-wave Cycles. National Real Estate Investor.1993.5

9.Case K E，Shiller R J.The Efficiency of the Market for Single-family Homes.1989

10.Abraham J M，Hendershott P H.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[R].National Bureau of Economic Research.1994

11.Ito T，Iwaisako T.Explaining Asset Bubbles in Japan[R].National Bureau of Economic Research.1995

12.Levin E J，Wright R E.The Impact of Speculation on House Prices in the United Kingdom.Economic Modelling.1997.14

13.Muellbauer J，Murphy A.Booms and Busts in the UK Housing Market.The Economic Journal.1997.107

作者簡(jiǎn)介：

張紅，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融、土地管理等。

陳玄冰，清華大學(xué)建設(shè)管理系碩士研究生，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融。

注：本文為國(guó)家自然科學(xué)基金“基于實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的住房信息搜尋效率研究”（71373143）研究成果。

本文利用需求價(jià)格彈性的方法，對(duì)當(dāng)前北京市住房市場(chǎng)中剛性需求和投資需求進(jìn)行了測(cè)算和分析。在此基礎(chǔ)上，本文分析了北京市近幾年住房市場(chǎng)的價(jià)格和住房投資需求間的關(guān)系。

2 住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中定義，需求價(jià)格彈性衡量需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)很大，說明這種物品的需求是富有彈性的；反之這種物品的需求是缺乏彈性的。一般來說，剛性需求呈現(xiàn)缺乏彈性的特征，也即剛性需求的需求價(jià)格彈性較小；而投資需求呈現(xiàn)富有彈性的特征，需求價(jià)格彈性較大。需求價(jià)格彈性的計(jì)算方式見式（1）。

其中，E是需求價(jià)格彈性，是需求變動(dòng)百分比，是價(jià)格變動(dòng)百分比。

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)需求價(jià)格的彈性，是基于兩個(gè)基本假設(shè)的：第一，市場(chǎng)人口基數(shù)不變；第二，市場(chǎng)購(gòu)買力不變。當(dāng)市場(chǎng)人口基數(shù)變大（變?。r(shí)，相同價(jià)格下的需求會(huì)增大（減小）；當(dāng)市場(chǎng)購(gòu)買力變大（變?。r(shí)，相同需求對(duì)應(yīng)的價(jià)格會(huì)增大（減?。?/p>

對(duì)于住房市場(chǎng)，每年的需求量是新增的住房銷售面積，價(jià)格是住房銷售價(jià)格。但住房市場(chǎng)，以北京市為例，人口基數(shù)和市場(chǎng)購(gòu)買力（人均可支配收入）每年在增加。因此，將需求價(jià)格彈性引入住房市場(chǎng)時(shí)，需要進(jìn)行如下式（2）、（3）的修正。

其中，是第i年的需求，是第i年的住房銷售面積，是第i年的人口，是第i年的價(jià)格，是第i年的住房銷售價(jià)格，是第i年的人均可支配收入。

經(jīng)過修正后，即可計(jì)算每年住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，見式（4）。

其中，是第i+1年的需求價(jià)格彈性。

住房市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，一方面，住房是人們居住的必要條件，會(huì)呈現(xiàn)剛性需求的特征；另一方面，住房又可以作為一般投資品，投資者可以獲得租金和增值等經(jīng)濟(jì)收益。因此，住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性是剛性需求價(jià)格彈性和投資需求價(jià)格彈性兩者的中和結(jié)果，見式（5）至式（7）。

（5）

（6）

（7）

其中，是第i年住房市場(chǎng)的剛性需求，是第i年住房市場(chǎng)的投資需求，是第i+1年住房市場(chǎng)的剛性需求彈性，是第i+1年住房市場(chǎng)的投資需求彈性。

綜合（4）-（7）式，可以得到式（8）。

（8）

其中，是第i年住房市場(chǎng)中的剛性需求比例，是第i年住房市場(chǎng)中的投資需求比例。

對(duì)于的測(cè)算，只需找到住房市場(chǎng)每一年的銷售面積、人口、銷售價(jià)格、人均可支配收入即可計(jì)算得到；對(duì)于的計(jì)算，本文采用類比法，用食品的需求價(jià)格彈性代替，其中需求為每年的人口量（假設(shè)人均食品消耗量不變）、價(jià)格為食品價(jià)格與人均可支配收入的比值；對(duì)于的計(jì)算，本文采用類比法，用汽車的需求價(jià)格彈性代替，其中需求為每年的汽車銷量與人口的比值、價(jià)格為汽車銷售均價(jià)與人均可支配收入的比值。根據(jù)式（8）即可計(jì)算住房市場(chǎng)每年的剛性需求比例和投資需求比例。

3 北京市住房市場(chǎng)的剛性需求和投資需求測(cè)算

本文利用2004-2011年北京市住房銷售面積、住房銷售價(jià)格、常住人口、人均可支配收入、食品價(jià)格指數(shù)、汽車銷售量、汽車銷售均價(jià)等相關(guān)數(shù)據(jù)，測(cè)算了北京市市場(chǎng)的剛性需求和投資需求，見表1。

從表1可以看到，北京市住房市場(chǎng)每年的剛性需求和投資需求占比很不穩(wěn)定，在某些年份，剛性需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在某些年份，投資需求占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在某些年份，剛性需求與投資需求比例基本一致。一般來說，當(dāng)住房市場(chǎng)中的投資需求過大，會(huì)引起住房?jī)r(jià)格快速上漲，形成價(jià)格泡沫。本文根據(jù)投資需求和住房?jī)r(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，繪制了圖1。

北京市住房市場(chǎng)的投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率基本增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致，一方面，投資需求的增加會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)；另一方面，住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致投資需求的增加。

4 結(jié)論與建議

本文利用修正后的需求價(jià)格彈性模型，提出了測(cè)算住房市場(chǎng)中剛性需求和投資需求的方法，并實(shí)際測(cè)算了北京市住房市場(chǎng)剛性需求和投資需求的數(shù)量和比例關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，研究了北京市住房市場(chǎng)投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率之間的關(guān)系。研究表明，北京市住房市場(chǎng)剛性需求和投資需求的比例在每一年度都不盡相同，部分年份剛性需求占主導(dǎo)地位，部分年份投資需求占主導(dǎo)地位；同時(shí)，投資需求和住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率之間呈現(xiàn)很好的同步關(guān)系，在投資需求占主導(dǎo)地位的年份，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度明顯增快。

本文建議，政府應(yīng)抑制住房市場(chǎng)中的投資需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲形成泡沫；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理釋放剛性需求，通過建設(shè)保障性住房等模式，滿足市場(chǎng)中的剛性需求。此外，在未來的研究中，應(yīng)結(jié)合更豐富的城市數(shù)據(jù)，深入研究各城市的剛性需求和投資需求比例關(guān)系，以及各城市內(nèi)的投資需求和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度關(guān)系，總結(jié)出其中的一般性規(guī)律特征，從而為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

1.鐘庭軍.論住房的剛性需求.經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理.2009.9

2.張遠(yuǎn)索 胡紅梅 程國(guó)山.科學(xué)界定“剛需”群體.城市開發(fā).2012.4

3.唐建偉.最低潮期每年6億平米為真剛需.中國(guó)證券報(bào).2010.8.11

4.楊帆 李宏謹(jǐn) 李勇.泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng).管理世界.2005.6

5.李愛華 成思危 李自然.城鎮(zhèn)居民住房購(gòu)買力研究.管理科學(xué)學(xué)報(bào).2006.9

6.陳杰 郝前進(jìn) 鄭麓漪.動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比——判斷中國(guó)居民住房可支付能力的新思路.中國(guó)房地產(chǎn).2008.1

7.胡健穎 蘇良軍 金賽男等.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有幾成泡沫.統(tǒng)計(jì)研究.2006.1

8.Downs A. Real Estate and Long-wave Cycles. National Real Estate Investor.1993.5

9.Case K E，Shiller R J.The Efficiency of the Market for Single-family Homes.1989

10.Abraham J M，Hendershott P H.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[R].National Bureau of Economic Research.1994

11.Ito T，Iwaisako T.Explaining Asset Bubbles in Japan[R].National Bureau of Economic Research.1995

12.Levin E J，Wright R E.The Impact of Speculation on House Prices in the United Kingdom.Economic Modelling.1997.14

13.Muellbauer J，Murphy A.Booms and Busts in the UK Housing Market.The Economic Journal.1997.107

作者簡(jiǎn)介：

張紅，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融、土地管理等。

陳玄冰，清華大學(xué)建設(shè)管理系碩士研究生，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融。

注：本文為國(guó)家自然科學(xué)基金“基于實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的住房信息搜尋效率研究”（71373143）研究成果。