房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式比較研究

摘要：通過改進(jìn)SERVQUA模型，利用聯(lián)合分析方法比較了消費(fèi)者對傳統(tǒng)模式、美國MLS模式和新興的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)模式三種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式的偏好狀況，并模擬了市場占有率。研究結(jié)果表明，消費(fèi)者最看重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的可靠性和價(jià)格，但價(jià)格偏好并不是越低越好。理想的服務(wù)產(chǎn)品兼具三種模式的特點(diǎn)，要滿足消費(fèi)者的需求，需要融合不同的服務(wù)模式，互相取長補(bǔ)短。從市場占有率模擬的結(jié)果來看，消費(fèi)者更偏好美國的MLS模式，該模式可能會成為我國未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式的主流。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，多重上市服務(wù)系統(tǒng)，聯(lián)合分析，商業(yè)模式

中圖分類號：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）08-0055-63 收稿日期：2014-05-23

1 問題的提出

近幾年隨著電子商務(wù)企業(yè)的迅速崛起，互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)的影響漸盛。一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)直接跨界進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域。比如，平臺服務(wù)提供商搜房、安居客等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對推動網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展起到了不可估量的作用。另一方面，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)也開始拓展線上房地產(chǎn)市場。業(yè)內(nèi)知名的大企業(yè)都建有自己的網(wǎng)站，配合線下實(shí)體店做網(wǎng)絡(luò)營銷推廣。互聯(lián)網(wǎng)作為一種新的營銷渠道，其本身對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)并沒有產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性的影響。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方面真正做出較大創(chuàng)新的不是大企業(yè)反而是中小企業(yè)，房道網(wǎng)便是其中一個比較有代表性的個案。房道網(wǎng)的前身是提供傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的廣州共鳴地產(chǎn)代理有限公司。該公司于2012年開始轉(zhuǎn)型升級，關(guān)停了原有的十幾家實(shí)體店，但保留并擴(kuò)大了公司總部辦公室面積，將其改造為客戶服務(wù)體驗(yàn)中心。其旨在通過商業(yè)模式創(chuàng)新和資源整合將交易成本降低到傳統(tǒng)的20%，以社區(qū)為中心，以互聯(lián)網(wǎng)為載體，以高質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)吸引顧客。

房道網(wǎng)本質(zhì)上仍然是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司，這與來自互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的搜房、安居客等電商有著本質(zhì)的區(qū)別。互聯(lián)網(wǎng)電商致力于為消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打造一個信息發(fā)布和交流的平臺，本身并不提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，也不能保證通過該平臺發(fā)布房源的真實(shí)性，最終也沒有降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以不在本文討論范圍內(nèi)。而以房道網(wǎng)為代表的新生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)電商最顯著的一個特征就是以降低交易成本、提高交易效率為己任。如果該目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)，那么此舉毫無疑問會大大增加消費(fèi)者福利。然而，從美國的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，情況似乎并不樂觀。過去十年互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響遠(yuǎn)沒有對傳統(tǒng)旅行社、股票經(jīng)紀(jì)人和汽車保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的沖擊大。由于買賣經(jīng)紀(jì)人之間的合謀，房地產(chǎn)網(wǎng)站的出現(xiàn)并未讓基于多重上市服務(wù)系統(tǒng)（Multiple Listing Service，縮寫為MLS）的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入受到影響（Steven D.Levitt、Chad Syverson，2008）。按MLS的運(yùn)行規(guī)則，買方與賣方要各找一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，買賣雙方經(jīng)紀(jì)人收取的傭金約占房價(jià)的4%-6%。這一傭金水平明顯比其他國家和地區(qū)高，但多數(shù)房屋買家和賣家最終還是會找傳統(tǒng)中介幫他們完成交易。與房道網(wǎng)的發(fā)展愿景非常類似的Redfin網(wǎng)站，從2004年成立時(shí)就企圖改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費(fèi)過高又沒有給消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的狀況。但十年的發(fā)展歷程不僅沒有顛覆MLS，反而證明了MLS生命力的強(qiáng)大。國內(nèi)也不乏學(xué)者大力推崇在中國發(fā)展MLS，以提升現(xiàn)有的經(jīng)紀(jì)服務(wù)的專業(yè)性、增加交易透明度、保障消費(fèi)者權(quán)益等（廖俊平，2006； 陳英存，2010；孟凡麗，2012）。

中國未來的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式到底會走向何方？現(xiàn)在面臨三種可能性：一是維持現(xiàn)有的線上線下相結(jié)合的傳統(tǒng)模式，二是向類似美國MLS的獨(dú)權(quán)代理模式轉(zhuǎn)型，三是向類似房道網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)模式轉(zhuǎn)型。鑒于Hamel（2000）、Johnson和Christensen（2008）、Teece（2010）等人都強(qiáng)調(diào)顧客在商業(yè)模式設(shè)計(jì)中的核心地位，而顧客的消費(fèi)觀念是影響商業(yè)模式演進(jìn)的前提（孫帥等人，2013）。本文擬從消費(fèi)者視角審視這三種模式中哪一種可能更受消費(fèi)者青睞。消費(fèi)者偏好的商業(yè)模式可能更具有市場潛力，也為打算轉(zhuǎn)型升級的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)提供了有價(jià)值的參考。

2 研究方法與模型設(shè)置

2.1 分析方法

本文擬使用SPSS19.0對問卷調(diào)查采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行聯(lián)合分析。聯(lián)合分析是用于評估不同屬性或因子對消費(fèi)者的相對重要性，以及不同屬性或因子水平給消費(fèi)者帶來的效用統(tǒng)計(jì)分析方法。該方法通過假定產(chǎn)品具有某些特征，對現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品進(jìn)行模擬，然后讓消費(fèi)者根據(jù)自己的喜好對這些虛擬產(chǎn)品進(jìn)行評價(jià)，并采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法將這些特性與特征水平的效用分離，從而對每一特征以及特征水平的重要程度作出量化評價(jià)的方法。該方法的應(yīng)用通常包括以下幾個步驟：確定影響因子與水平值、產(chǎn)品模擬、數(shù)據(jù)收集、計(jì)算特征的效用、市場占有率模擬等。本研究試圖通過消費(fèi)者調(diào)查和聯(lián)合分析，采用最大效用模型、Bradley-Terry-Luce模型、分對數(shù)模型分別模擬三種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場占有率，進(jìn)而推斷消費(fèi)者對不同服務(wù)模式的偏好程度，依此推斷不同服務(wù)模式的發(fā)展前景。

2.2 確定影響因子及水平值

本研究擬根據(jù)SERVQUA模型確定消費(fèi)者評價(jià)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的影響因子及其水平。SERVQUA模型是一種面向顧客的問卷式服務(wù)質(zhì)量測評工具，它以顧客感知服務(wù)質(zhì)量差異模型為基礎(chǔ)，得出了被現(xiàn)在廣為被接受的服務(wù)質(zhì)量無維度測量模型，即有形性、可靠性、反應(yīng)性、保障性、移情性。根據(jù)宋春紅、蘇敬勤（2010）的研究，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的有形性包括服務(wù)人員著裝一致、服務(wù)設(shè)施與提供服務(wù)相匹配、相關(guān)房源信息或者求購信息豐富、在門店醒目位置明示營業(yè)執(zhí)照、備案證書、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格等。服務(wù)反應(yīng)性包括服務(wù)人員對顧客的要求做出及時(shí)反應(yīng)、服務(wù)人員總是樂于幫助顧客、服務(wù)人員會及時(shí)將相關(guān)信息告知顧客、服務(wù)人員能夠準(zhǔn)確無誤提供服務(wù)等。由于三種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)基本上都能滿足有形性和反應(yīng)性的特征，所以本研究僅考察服務(wù)可靠性、保障性、移情性三個方面的影響因素。另外，由于三種經(jīng)紀(jì)服務(wù)在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)模式、服務(wù)價(jià)格、服務(wù)地點(diǎn)等四個方面也存在顯著差異，所以最終將影響因子確定為七個。endprint

上述三種經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式在這七個方面的表現(xiàn)如下：

傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式是一種居間服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在中介門店提供從買賣咨詢、信息匹配、促成交易、簽約、過戶等全程服務(wù)，行業(yè)平均傭金水平為成交價(jià)的2%左右（介于1%-3%之間）。盡管機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人共同分享傭金，但為調(diào)動經(jīng)紀(jì)人的工作積極性，機(jī)構(gòu)通常會給經(jīng)紀(jì)人比較高的分成比例，而且這個比例還會隨著經(jīng)紀(jì)人業(yè)績的提升而累進(jìn)。所以，經(jīng)紀(jì)人都有強(qiáng)烈的促成交易意愿，而不會真正考慮顧客的利益。另外，機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的進(jìn)入門檻都比較低，服務(wù)人員職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力參差不齊，導(dǎo)致服務(wù)保障性偏低。

MLS采取的是獨(dú)權(quán)代理制，即賣方只能委托一個經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家代理，在約定期限內(nèi)，只要該房地產(chǎn)售出（包括業(yè)主本人售出）就必須支付該經(jīng)紀(jì)人傭金。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人較高的入行門檻和退出成本，提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的可靠性和保障性。但由于雙方經(jīng)紀(jì)人收費(fèi)制，傭金平均達(dá)到成交價(jià)的5%（介于4%-6%之間浮動），買賣雙方經(jīng)紀(jì)人為了自身利益，都有強(qiáng)烈的促成交易的意愿，存在比較嚴(yán)重的委托代理風(fēng)險(xiǎn)，同樣不能真正代表顧客利益。B.Douglas Bernheim和Jonathan Meer（2010）的研究證明了這一點(diǎn)：有經(jīng)紀(jì)人參與的交易價(jià)格反而比業(yè)主自己銷售的價(jià)格要低5.9%-7.7%。

互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)模式也是一種居間服務(wù)，其業(yè)務(wù)流程如下：業(yè)主登錄網(wǎng)站免費(fèi)放盤→后臺人工審核確保房源真實(shí)有效→將該房源信息納入數(shù)據(jù)庫→買方免費(fèi)查詢→打服務(wù)電話預(yù)約看房→信息匹配成功→買賣雙方到服務(wù)大廳談判，簽三方約→帶領(lǐng)買賣雙方辦理交易過戶→基本服務(wù)結(jié)束。基本服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)的0.4%，如果買賣雙方有其他需求，比如希望經(jīng)紀(jì)人協(xié)助談判，代辦贖契、按揭、評估、公證等其他事項(xiàng)，則需按服務(wù)大廳公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另外分項(xiàng)計(jì)費(fèi)。

這種服務(wù)模式本質(zhì)上仍然是線上、線下結(jié)合的一種經(jīng)紀(jì)代理模式，但其強(qiáng)化了經(jīng)紀(jì)服務(wù)的服務(wù)屬性。與傳統(tǒng)模式中線上線下結(jié)合不同的是其服務(wù)內(nèi)容趨于標(biāo)準(zhǔn)化，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大幅下降且透明化。為了達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的水準(zhǔn)，消除經(jīng)紀(jì)人個人素質(zhì)對服務(wù)質(zhì)量的影響，同時(shí)也為了降低運(yùn)營成本，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)模式取消了傳統(tǒng)中介門店制，而改為在寫字樓中設(shè)置類似電信營業(yè)廳的區(qū)域性服務(wù)大廳。在這種模式下，服務(wù)人員的收入水平與其服務(wù)質(zhì)量直接相關(guān)，與交易價(jià)格的關(guān)聯(lián)性降低，能促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人更好的為顧客著想，盡力維護(hù)顧客利益。由于互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)模式對企業(yè)初始的硬件投入要求較高，企業(yè)信譽(yù)良好，服務(wù)保障性較強(qiáng)。

綜上所述，我們將消費(fèi)者評價(jià)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量的影響因子與水平值確定如表1所示。

2.3 依據(jù)確定的影響因子及水平值進(jìn)行產(chǎn)品模擬

在影響因子和水平確定后，需要將其組合成可能的產(chǎn)品。因影響消費(fèi)者購買決策的因素有很多，且各因素又有多個評價(jià)水平，因此若采用聯(lián)合分析法中通用的全輪廓法進(jìn)行組合，就會產(chǎn)生過多的產(chǎn)品類型，這樣被訪者就難以做出合理的判斷。就本文所確定的7個影響因子及其16個水平而言，被訪者就要對2×2×3×2×2×3×2=288種產(chǎn)品進(jìn)行排序，這無疑是一項(xiàng)繁瑣的工作。因此，采用正交試驗(yàn)設(shè)計(jì)對其進(jìn)行處理，既可以減少組合數(shù)量，又不會影響問題分析。本文采用正交試驗(yàn)設(shè)計(jì)，將這些特征與特征水平進(jìn)行組合，生成了16張擬合模型用的卡片、4張檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛿M合效果的卡片，共20張卡片，分別模擬20種不同的經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)。

2.4 調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)

本研究的調(diào)查問卷分三個部分：第一部分是問卷的甄別部分。我們將沒有購房經(jīng)歷、未來三年內(nèi)也無購房計(jì)劃并且不考慮找房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理公司買賣住房的受訪者列入不合格受訪者，其他人群則視為合格受訪者。

第二部分是問卷主體部分。我們基于正交設(shè)計(jì)的結(jié)果設(shè)計(jì)了調(diào)查問卷主體部分。將正交設(shè)計(jì)的20個卡片模擬為20家不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理公司的服務(wù)并以表格形式呈現(xiàn)在同一份調(diào)查問卷中。題項(xiàng)答案采取李克特9級量表形式，要求調(diào)查對象根據(jù)自身的偏好，對不同的服務(wù)打分，分?jǐn)?shù)從1-9共9個等級，其中，9表示非常滿意，1 表示非常不滿意。以此方式收集消費(fèi)者對不同服務(wù)模式的評價(jià)。

第三部分是受訪者基本信息，主要包括：性別、年齡、上網(wǎng)頻率、網(wǎng)購經(jīng)歷等。

2.5 數(shù)據(jù)收集

2013年11月21日至12月31日，我們在廣州市各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理公司門店附近對潛在消費(fèi)者進(jìn)行了攔截訪問。本次調(diào)查共發(fā)放問卷300份，回收有效問卷242份，有效問卷回收率約為81%。無效問卷均為填寫不完整的問卷。

3 實(shí)證分析

3.1 受訪者人口統(tǒng)計(jì)特征

回收的有效問卷中，男性受訪者占47%，略低于女性占比。年齡介于24-58歲之間，平均年齡為33.6歲。每周上網(wǎng)3次以上的比例達(dá)到87%。有過網(wǎng)購經(jīng)歷的受訪者占76%，其中女性網(wǎng)購者明顯高于男性（皮爾遜卡方檢驗(yàn)P值為0.01）。

3.2 模型檢驗(yàn)與評估

建立模型后還須對模型的擬合效果進(jìn)行檢驗(yàn)，以檢驗(yàn)在消費(fèi)者個體層次和消費(fèi)者群體層次上聯(lián)合分析模型的正確性。

3.2.1 相關(guān)性檢驗(yàn)

Pearsons R檢驗(yàn)的預(yù)測評分值與實(shí)際評分值的相關(guān)系數(shù)為0.983，雙尾檢驗(yàn)顯著性水平為.000。Kendalls tau檢驗(yàn)的實(shí)際評分值與預(yù)測評分值的相關(guān)系數(shù)為0.924，雙尾檢驗(yàn)顯著性水平為.000（見表2）。由此可見，兩個相關(guān)系數(shù)的檢驗(yàn)都是非常顯著的，模型擬合效果非常好。

3.2.2 逆轉(zhuǎn)次數(shù)檢驗(yàn)

逆轉(zhuǎn)次數(shù)表示填寫調(diào)查問卷的消費(fèi)者的選擇與常識相悖的次數(shù)。模型假設(shè)消費(fèi)者會更偏好可靠性與保障性強(qiáng)、能代表消費(fèi)者利益、價(jià)格便宜的服務(wù)。從表2可以看出這4個因子逆轉(zhuǎn)次數(shù)都比較少，實(shí)際情況與模型假設(shè)基本一致。此外，逆轉(zhuǎn)次數(shù)少也證明了只有少數(shù)消費(fèi)者沒有認(rèn)真填寫問卷，該問卷信息比較真實(shí)可靠（見表3）。endprint

3.3 消費(fèi)者偏好分析

消費(fèi)者偏好分析包括了群體的效用值及屬性相對重要性分析。受訪者對模擬出來的服務(wù)模式產(chǎn)品按自身的喜好進(jìn)行打分，依據(jù)這些數(shù)據(jù)，首先進(jìn)行效用值的計(jì)算和相對重要性分析，然后得出消費(fèi)者對服務(wù)模式產(chǎn)品偏好的排序。

研究結(jié)果表明，各因素對服務(wù)模式偏好的重要性依次是：服務(wù)可靠性（37.354）、價(jià)格（32.472）、服務(wù)保障性（7.156）、服務(wù)移情性（7.008）、服務(wù)模式（6.706）、服務(wù)地點(diǎn)（6.565）、服務(wù)內(nèi)容（2.738）。從這些數(shù)據(jù)中可以看出消費(fèi)者在選擇代理模式的時(shí)候，最看重的屬性是服務(wù)可靠性以及服務(wù)價(jià)格，對服務(wù)內(nèi)容并不是很關(guān)心。

效用值越大表明該水平能給消費(fèi)者帶來更大的效用，消費(fèi)者通常更偏好該屬性水平。從效用值分析可以看出，在服務(wù)內(nèi)容方面，偏好“基本服務(wù)+自選服務(wù)，分項(xiàng)收費(fèi)”（.013）好于“全程服務(wù)，整體收費(fèi)”（-.013）。同理，消費(fèi)者更偏好居間服務(wù)、信息真實(shí)準(zhǔn)確、服務(wù)人員言而有信、有良好的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力、時(shí)刻為顧客著想、在中介門店或辦公室接受服務(wù)、按成交價(jià)的5%收取傭金等。消費(fèi)者更偏好“按成交價(jià)的5%收取傭金”而不是0.4%，這有點(diǎn)出乎我們的意料之外。我們假設(shè)消費(fèi)者會認(rèn)為傭金越便宜越好，但實(shí)際上消費(fèi)者比較理性，在他們的意識中低價(jià)可能意味著低質(zhì)量的服務(wù)（見表4）。

3.4 市場占有率預(yù)測

三種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式分別對應(yīng)卡1、2、3所代表的服務(wù)模式（見表5）。三種不同的市場占有率估計(jì)方法對應(yīng)的排序結(jié)果有點(diǎn)出入。但不管是哪種方法，卡2（即美國MLS模式）占有的市場份額始終是最大的。這說明美國MLS模式可能是最有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式。從最常用的市場占有率估計(jì)方法——效用最大值法來看，美國MLS模式的市場份額為61.9%，排在第一；其次是中國傳統(tǒng)模式（卡1）19.7%的市場占有率；再次是以房道網(wǎng)（卡3）為代表的新型的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)模式排在最后，其對應(yīng)的市場占有率僅為18.4%，略小于中國傳統(tǒng)模式。這說明商業(yè)模式創(chuàng)新是有風(fēng)險(xiǎn)的，消費(fèi)者對新的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式的接受可能有一個過程。在短期內(nèi)，傳統(tǒng)模式仍然有較強(qiáng)大的生命力（見表5）。

4 結(jié)論與討論

通過本項(xiàng)研究，我們可以得到三個方面的結(jié)論。

首先，消費(fèi)者選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)商時(shí)，最看重的屬性（主要考慮的因素）依次是：服務(wù)可靠性、服務(wù)價(jià)格、服務(wù)保障性、服務(wù)的移情性、服務(wù)模式、服務(wù)地點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容。消費(fèi)者對服務(wù)價(jià)格的偏好并不是越低越好，此外對服務(wù)內(nèi)容也不是很關(guān)心。

其次，從模擬的效用函數(shù)可以看出，最受歡迎的理想的服務(wù)模式是：在中介公司門店或辦公室提供居間服務(wù)；服務(wù)內(nèi)容包括“基本服務(wù)+自選服務(wù)”，分項(xiàng)收費(fèi)；全程服務(wù)按成交價(jià)的5%收取傭金；信息真實(shí)準(zhǔn)確，服務(wù)人員言而有信；機(jī)構(gòu)信譽(yù)良好，服務(wù)人員職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力參差不齊；服務(wù)人員時(shí)刻為顧客著想，盡力維護(hù)顧客利益。雖然現(xiàn)實(shí)中并不存在這樣假想的服務(wù)產(chǎn)品，但這預(yù)示著要滿足消費(fèi)者潛在需求，可能需要融合不同的服務(wù)模式，互相取長補(bǔ)短。

再次，模型的相關(guān)性檢驗(yàn)和逆轉(zhuǎn)次數(shù)檢驗(yàn)均表現(xiàn)很好，模型擬合效果好。SPSS聯(lián)合分析程序提供了三種市場占有率估計(jì)方法，從結(jié)果來看，美國MLS模式可能是未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場發(fā)展的主流方向。而從短期來看，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)代理模式與新興的基于互聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式將共存一段時(shí)間。消費(fèi)者認(rèn)知和消費(fèi)習(xí)慣的改變將是一個漸進(jìn)的過程。轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)要堅(jiān)定發(fā)展MLS是未來市場發(fā)展的必然趨勢，當(dāng)前構(gòu)建的電商平臺未來可能會升級成類似于MLS的系統(tǒng)平臺。同時(shí)，也需要認(rèn)識到改變消費(fèi)者習(xí)慣不可能一朝一夕完成，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)代理模式仍然有強(qiáng)大的生命力。而尚未考慮轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)更要未雨綢繆——基于商業(yè)模式創(chuàng)新的轉(zhuǎn)型是整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。

由于時(shí)間和能力均有限，本研究還存在很多不足之處，在以下方面還可以繼續(xù)改善和深入研究。

第一，可擴(kuò)大樣本分布區(qū)域，比較不同區(qū)域的消費(fèi)者對各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式認(rèn)同度的差異。此次調(diào)查對象集中在廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的潛在客戶。因?yàn)橛?6張卡片用于模擬市場，相當(dāng)于將樣本規(guī)模放大了16倍，從模型估計(jì)和市場占有率模擬的角度來看，是沒有問題的，但擴(kuò)大樣本分布區(qū)域可進(jìn)一步提高模型估計(jì)的準(zhǔn)確性，也可以比較不同區(qū)域的差異性。

第二，影響企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級成敗的利益相關(guān)者很多，本研究局限于消費(fèi)者視角，此外政府的引導(dǎo)和支持也不可忽視。比如向企業(yè)開放數(shù)據(jù)端口，支持自動驗(yàn)證房源真實(shí)性等舉措，將對企業(yè)的經(jīng)營模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

第三，受互聯(lián)網(wǎng)思維的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)模式創(chuàng)新的實(shí)踐層出不窮。房道網(wǎng)本身也在探索新的商業(yè)模式，其最近的網(wǎng)頁布局做了比較大的調(diào)整，已經(jīng)顯現(xiàn)出類似美國MLS服務(wù)提供商Redfin的雛形。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)向MLS轉(zhuǎn)型是否會成為不可逆的趨勢？再者，2014年1月，國內(nèi)最大的分類信息網(wǎng)站58同城開始在房產(chǎn)信息領(lǐng)域?qū)嵭袀€人認(rèn)證房源，試圖解決當(dāng)前中介收費(fèi)昂貴且口碑不佳的問題。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代以免費(fèi)為最大賣點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)信息業(yè)的崛起，是否會徹底顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介行業(yè)呢？這些問題都值得我們進(jìn)一步思考和深入研究。

參考文獻(xiàn)：

1.Brad Stone.互聯(lián)網(wǎng)為何沒有滅掉房地產(chǎn)中介.http：//read.bbwc.cn/NC8zOi81OjY3.html.

2.Steven D.Levitt，Chad Syverson.Market Distortions When Agents Are Better Informed：The Value of Information in Real Estate Transactions.The Review of Economics and Statistics.2008.11

3.廖俊平 林青.MLS模式——中國如何借鑒.中國房地產(chǎn).2006.12

4.陳英存.基于MLS系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息管理模式探討.福建工程學(xué)院學(xué)報(bào).2010.8

5.王雪冬 董大海.國外商業(yè)模式表達(dá)模型評介與整合表達(dá)模型構(gòu)建.外國經(jīng)濟(jì)與管理.2013.4

6.孫帥 王悅 呂鴻江.顧客價(jià)值創(chuàng)造視角的商業(yè)模式演進(jìn)研究.價(jià)值工程.2013.1

7.宋春紅 蘇敬勤.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)研究.商業(yè)研究，2010.3

8.B.Douglas Bernheim，Jonathan Meer.Do SellersBrokers Raise or Reduce Home Prices？ Evidence of Agency Costs from an Unusual Real Estate Market，http：//www.aeaweb.org/aea/2011 conference/program/retrieve

作者簡介：

宋良杰，廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

注：本文為廣州市教育系統(tǒng)創(chuàng)新學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目“廣東中小民營企業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動機(jī)制研究”（穗教科〔2014〕14號文）成果。

李求軍/責(zé)任編輯endprint

3.3 消費(fèi)者偏好分析

消費(fèi)者偏好分析包括了群體的效用值及屬性相對重要性分析。受訪者對模擬出來的服務(wù)模式產(chǎn)品按自身的喜好進(jìn)行打分，依據(jù)這些數(shù)據(jù)，首先進(jìn)行效用值的計(jì)算和相對重要性分析，然后得出消費(fèi)者對服務(wù)模式產(chǎn)品偏好的排序。

研究結(jié)果表明，各因素對服務(wù)模式偏好的重要性依次是：服務(wù)可靠性（37.354）、價(jià)格（32.472）、服務(wù)保障性（7.156）、服務(wù)移情性（7.008）、服務(wù)模式（6.706）、服務(wù)地點(diǎn)（6.565）、服務(wù)內(nèi)容（2.738）。從這些數(shù)據(jù)中可以看出消費(fèi)者在選擇代理模式的時(shí)候，最看重的屬性是服務(wù)可靠性以及服務(wù)價(jià)格，對服務(wù)內(nèi)容并不是很關(guān)心。

效用值越大表明該水平能給消費(fèi)者帶來更大的效用，消費(fèi)者通常更偏好該屬性水平。從效用值分析可以看出，在服務(wù)內(nèi)容方面，偏好“基本服務(wù)+自選服務(wù)，分項(xiàng)收費(fèi)”（.013）好于“全程服務(wù)，整體收費(fèi)”（-.013）。同理，消費(fèi)者更偏好居間服務(wù)、信息真實(shí)準(zhǔn)確、服務(wù)人員言而有信、有良好的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力、時(shí)刻為顧客著想、在中介門店或辦公室接受服務(wù)、按成交價(jià)的5%收取傭金等。消費(fèi)者更偏好“按成交價(jià)的5%收取傭金”而不是0.4%，這有點(diǎn)出乎我們的意料之外。我們假設(shè)消費(fèi)者會認(rèn)為傭金越便宜越好，但實(shí)際上消費(fèi)者比較理性，在他們的意識中低價(jià)可能意味著低質(zhì)量的服務(wù)（見表4）。

3.4 市場占有率預(yù)測

三種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式分別對應(yīng)卡1、2、3所代表的服務(wù)模式（見表5）。三種不同的市場占有率估計(jì)方法對應(yīng)的排序結(jié)果有點(diǎn)出入。但不管是哪種方法，卡2（即美國MLS模式）占有的市場份額始終是最大的。這說明美國MLS模式可能是最有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式。從最常用的市場占有率估計(jì)方法——效用最大值法來看，美國MLS模式的市場份額為61.9%，排在第一；其次是中國傳統(tǒng)模式（卡1）19.7%的市場占有率；再次是以房道網(wǎng)（卡3）為代表的新型的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)模式排在最后，其對應(yīng)的市場占有率僅為18.4%，略小于中國傳統(tǒng)模式。這說明商業(yè)模式創(chuàng)新是有風(fēng)險(xiǎn)的，消費(fèi)者對新的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式的接受可能有一個過程。在短期內(nèi)，傳統(tǒng)模式仍然有較強(qiáng)大的生命力（見表5）。

4 結(jié)論與討論

通過本項(xiàng)研究，我們可以得到三個方面的結(jié)論。

首先，消費(fèi)者選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)商時(shí)，最看重的屬性（主要考慮的因素）依次是：服務(wù)可靠性、服務(wù)價(jià)格、服務(wù)保障性、服務(wù)的移情性、服務(wù)模式、服務(wù)地點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容。消費(fèi)者對服務(wù)價(jià)格的偏好并不是越低越好，此外對服務(wù)內(nèi)容也不是很關(guān)心。

其次，從模擬的效用函數(shù)可以看出，最受歡迎的理想的服務(wù)模式是：在中介公司門店或辦公室提供居間服務(wù)；服務(wù)內(nèi)容包括“基本服務(wù)+自選服務(wù)”，分項(xiàng)收費(fèi)；全程服務(wù)按成交價(jià)的5%收取傭金；信息真實(shí)準(zhǔn)確，服務(wù)人員言而有信；機(jī)構(gòu)信譽(yù)良好，服務(wù)人員職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力參差不齊；服務(wù)人員時(shí)刻為顧客著想，盡力維護(hù)顧客利益。雖然現(xiàn)實(shí)中并不存在這樣假想的服務(wù)產(chǎn)品，但這預(yù)示著要滿足消費(fèi)者潛在需求，可能需要融合不同的服務(wù)模式，互相取長補(bǔ)短。

再次，模型的相關(guān)性檢驗(yàn)和逆轉(zhuǎn)次數(shù)檢驗(yàn)均表現(xiàn)很好，模型擬合效果好。SPSS聯(lián)合分析程序提供了三種市場占有率估計(jì)方法，從結(jié)果來看，美國MLS模式可能是未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場發(fā)展的主流方向。而從短期來看，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)代理模式與新興的基于互聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式將共存一段時(shí)間。消費(fèi)者認(rèn)知和消費(fèi)習(xí)慣的改變將是一個漸進(jìn)的過程。轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)要堅(jiān)定發(fā)展MLS是未來市場發(fā)展的必然趨勢，當(dāng)前構(gòu)建的電商平臺未來可能會升級成類似于MLS的系統(tǒng)平臺。同時(shí)，也需要認(rèn)識到改變消費(fèi)者習(xí)慣不可能一朝一夕完成，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)代理模式仍然有強(qiáng)大的生命力。而尚未考慮轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)更要未雨綢繆——基于商業(yè)模式創(chuàng)新的轉(zhuǎn)型是整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。

由于時(shí)間和能力均有限，本研究還存在很多不足之處，在以下方面還可以繼續(xù)改善和深入研究。

第一，可擴(kuò)大樣本分布區(qū)域，比較不同區(qū)域的消費(fèi)者對各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式認(rèn)同度的差異。此次調(diào)查對象集中在廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的潛在客戶。因?yàn)橛?6張卡片用于模擬市場，相當(dāng)于將樣本規(guī)模放大了16倍，從模型估計(jì)和市場占有率模擬的角度來看，是沒有問題的，但擴(kuò)大樣本分布區(qū)域可進(jìn)一步提高模型估計(jì)的準(zhǔn)確性，也可以比較不同區(qū)域的差異性。

第二，影響企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級成敗的利益相關(guān)者很多，本研究局限于消費(fèi)者視角，此外政府的引導(dǎo)和支持也不可忽視。比如向企業(yè)開放數(shù)據(jù)端口，支持自動驗(yàn)證房源真實(shí)性等舉措，將對企業(yè)的經(jīng)營模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

第三，受互聯(lián)網(wǎng)思維的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)模式創(chuàng)新的實(shí)踐層出不窮。房道網(wǎng)本身也在探索新的商業(yè)模式，其最近的網(wǎng)頁布局做了比較大的調(diào)整，已經(jīng)顯現(xiàn)出類似美國MLS服務(wù)提供商Redfin的雛形。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)向MLS轉(zhuǎn)型是否會成為不可逆的趨勢？再者，2014年1月，國內(nèi)最大的分類信息網(wǎng)站58同城開始在房產(chǎn)信息領(lǐng)域?qū)嵭袀€人認(rèn)證房源，試圖解決當(dāng)前中介收費(fèi)昂貴且口碑不佳的問題。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代以免費(fèi)為最大賣點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)信息業(yè)的崛起，是否會徹底顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介行業(yè)呢？這些問題都值得我們進(jìn)一步思考和深入研究。

參考文獻(xiàn)：

1.Brad Stone.互聯(lián)網(wǎng)為何沒有滅掉房地產(chǎn)中介.http：//read.bbwc.cn/NC8zOi81OjY3.html.

2.Steven D.Levitt，Chad Syverson.Market Distortions When Agents Are Better Informed：The Value of Information in Real Estate Transactions.The Review of Economics and Statistics.2008.11

3.廖俊平 林青.MLS模式——中國如何借鑒.中國房地產(chǎn).2006.12

4.陳英存.基于MLS系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息管理模式探討.福建工程學(xué)院學(xué)報(bào).2010.8

5.王雪冬 董大海.國外商業(yè)模式表達(dá)模型評介與整合表達(dá)模型構(gòu)建.外國經(jīng)濟(jì)與管理.2013.4

6.孫帥 王悅 呂鴻江.顧客價(jià)值創(chuàng)造視角的商業(yè)模式演進(jìn)研究.價(jià)值工程.2013.1

7.宋春紅 蘇敬勤.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)研究.商業(yè)研究，2010.3

8.B.Douglas Bernheim，Jonathan Meer.Do SellersBrokers Raise or Reduce Home Prices？ Evidence of Agency Costs from an Unusual Real Estate Market，http：//www.aeaweb.org/aea/2011 conference/program/retrieve

作者簡介：

宋良杰，廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

注：本文為廣州市教育系統(tǒng)創(chuàng)新學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目“廣東中小民營企業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動機(jī)制研究”（穗教科〔2014〕14號文）成果。

李求軍/責(zé)任編輯endprint

3.3 消費(fèi)者偏好分析

消費(fèi)者偏好分析包括了群體的效用值及屬性相對重要性分析。受訪者對模擬出來的服務(wù)模式產(chǎn)品按自身的喜好進(jìn)行打分，依據(jù)這些數(shù)據(jù)，首先進(jìn)行效用值的計(jì)算和相對重要性分析，然后得出消費(fèi)者對服務(wù)模式產(chǎn)品偏好的排序。

研究結(jié)果表明，各因素對服務(wù)模式偏好的重要性依次是：服務(wù)可靠性（37.354）、價(jià)格（32.472）、服務(wù)保障性（7.156）、服務(wù)移情性（7.008）、服務(wù)模式（6.706）、服務(wù)地點(diǎn)（6.565）、服務(wù)內(nèi)容（2.738）。從這些數(shù)據(jù)中可以看出消費(fèi)者在選擇代理模式的時(shí)候，最看重的屬性是服務(wù)可靠性以及服務(wù)價(jià)格，對服務(wù)內(nèi)容并不是很關(guān)心。

效用值越大表明該水平能給消費(fèi)者帶來更大的效用，消費(fèi)者通常更偏好該屬性水平。從效用值分析可以看出，在服務(wù)內(nèi)容方面，偏好“基本服務(wù)+自選服務(wù)，分項(xiàng)收費(fèi)”（.013）好于“全程服務(wù)，整體收費(fèi)”（-.013）。同理，消費(fèi)者更偏好居間服務(wù)、信息真實(shí)準(zhǔn)確、服務(wù)人員言而有信、有良好的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力、時(shí)刻為顧客著想、在中介門店或辦公室接受服務(wù)、按成交價(jià)的5%收取傭金等。消費(fèi)者更偏好“按成交價(jià)的5%收取傭金”而不是0.4%，這有點(diǎn)出乎我們的意料之外。我們假設(shè)消費(fèi)者會認(rèn)為傭金越便宜越好，但實(shí)際上消費(fèi)者比較理性，在他們的意識中低價(jià)可能意味著低質(zhì)量的服務(wù)（見表4）。

3.4 市場占有率預(yù)測

三種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式分別對應(yīng)卡1、2、3所代表的服務(wù)模式（見表5）。三種不同的市場占有率估計(jì)方法對應(yīng)的排序結(jié)果有點(diǎn)出入。但不管是哪種方法，卡2（即美國MLS模式）占有的市場份額始終是最大的。這說明美國MLS模式可能是最有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式。從最常用的市場占有率估計(jì)方法——效用最大值法來看，美國MLS模式的市場份額為61.9%，排在第一；其次是中國傳統(tǒng)模式（卡1）19.7%的市場占有率；再次是以房道網(wǎng)（卡3）為代表的新型的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)模式排在最后，其對應(yīng)的市場占有率僅為18.4%，略小于中國傳統(tǒng)模式。這說明商業(yè)模式創(chuàng)新是有風(fēng)險(xiǎn)的，消費(fèi)者對新的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式的接受可能有一個過程。在短期內(nèi)，傳統(tǒng)模式仍然有較強(qiáng)大的生命力（見表5）。

4 結(jié)論與討論

通過本項(xiàng)研究，我們可以得到三個方面的結(jié)論。

首先，消費(fèi)者選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)商時(shí)，最看重的屬性（主要考慮的因素）依次是：服務(wù)可靠性、服務(wù)價(jià)格、服務(wù)保障性、服務(wù)的移情性、服務(wù)模式、服務(wù)地點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容。消費(fèi)者對服務(wù)價(jià)格的偏好并不是越低越好，此外對服務(wù)內(nèi)容也不是很關(guān)心。

其次，從模擬的效用函數(shù)可以看出，最受歡迎的理想的服務(wù)模式是：在中介公司門店或辦公室提供居間服務(wù)；服務(wù)內(nèi)容包括“基本服務(wù)+自選服務(wù)”，分項(xiàng)收費(fèi)；全程服務(wù)按成交價(jià)的5%收取傭金；信息真實(shí)準(zhǔn)確，服務(wù)人員言而有信；機(jī)構(gòu)信譽(yù)良好，服務(wù)人員職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力參差不齊；服務(wù)人員時(shí)刻為顧客著想，盡力維護(hù)顧客利益。雖然現(xiàn)實(shí)中并不存在這樣假想的服務(wù)產(chǎn)品，但這預(yù)示著要滿足消費(fèi)者潛在需求，可能需要融合不同的服務(wù)模式，互相取長補(bǔ)短。

再次，模型的相關(guān)性檢驗(yàn)和逆轉(zhuǎn)次數(shù)檢驗(yàn)均表現(xiàn)很好，模型擬合效果好。SPSS聯(lián)合分析程序提供了三種市場占有率估計(jì)方法，從結(jié)果來看，美國MLS模式可能是未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場發(fā)展的主流方向。而從短期來看，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)代理模式與新興的基于互聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式將共存一段時(shí)間。消費(fèi)者認(rèn)知和消費(fèi)習(xí)慣的改變將是一個漸進(jìn)的過程。轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)要堅(jiān)定發(fā)展MLS是未來市場發(fā)展的必然趨勢，當(dāng)前構(gòu)建的電商平臺未來可能會升級成類似于MLS的系統(tǒng)平臺。同時(shí)，也需要認(rèn)識到改變消費(fèi)者習(xí)慣不可能一朝一夕完成，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)代理模式仍然有強(qiáng)大的生命力。而尚未考慮轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)更要未雨綢繆——基于商業(yè)模式創(chuàng)新的轉(zhuǎn)型是整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。

由于時(shí)間和能力均有限，本研究還存在很多不足之處，在以下方面還可以繼續(xù)改善和深入研究。

第一，可擴(kuò)大樣本分布區(qū)域，比較不同區(qū)域的消費(fèi)者對各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式認(rèn)同度的差異。此次調(diào)查對象集中在廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的潛在客戶。因?yàn)橛?6張卡片用于模擬市場，相當(dāng)于將樣本規(guī)模放大了16倍，從模型估計(jì)和市場占有率模擬的角度來看，是沒有問題的，但擴(kuò)大樣本分布區(qū)域可進(jìn)一步提高模型估計(jì)的準(zhǔn)確性，也可以比較不同區(qū)域的差異性。

第二，影響企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級成敗的利益相關(guān)者很多，本研究局限于消費(fèi)者視角，此外政府的引導(dǎo)和支持也不可忽視。比如向企業(yè)開放數(shù)據(jù)端口，支持自動驗(yàn)證房源真實(shí)性等舉措，將對企業(yè)的經(jīng)營模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

第三，受互聯(lián)網(wǎng)思維的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)模式創(chuàng)新的實(shí)踐層出不窮。房道網(wǎng)本身也在探索新的商業(yè)模式，其最近的網(wǎng)頁布局做了比較大的調(diào)整，已經(jīng)顯現(xiàn)出類似美國MLS服務(wù)提供商Redfin的雛形。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)向MLS轉(zhuǎn)型是否會成為不可逆的趨勢？再者，2014年1月，國內(nèi)最大的分類信息網(wǎng)站58同城開始在房產(chǎn)信息領(lǐng)域?qū)嵭袀€人認(rèn)證房源，試圖解決當(dāng)前中介收費(fèi)昂貴且口碑不佳的問題。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代以免費(fèi)為最大賣點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)信息業(yè)的崛起，是否會徹底顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介行業(yè)呢？這些問題都值得我們進(jìn)一步思考和深入研究。

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作者簡介：

宋良杰，廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

注：本文為廣州市教育系統(tǒng)創(chuàng)新學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目“廣東中小民營企業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動機(jī)制研究”（穗教科〔2014〕14號文）成果。

李求軍/責(zé)任編輯endprint