武漢市房地產業生態系統健康狀況分析

李菁　匡兵

摘要：在明確房地產業生態系統運行機制及健康內涵后，構建了基于PSR模型的評價指標體系，運用熵權TOPSIS法對武漢市2001-2012年房地產業生態系統健康狀況及系統協調度進行了分析。研究結果表明：以2008年為分界點，在此之前，區域房地產業生態系統健康綜合指數波動性較大，此后逐漸趨緩，但總體水平還有待提高，2012年房地產業生態系統僅處于“偏冷亞健康”狀態；壓力、狀況和響應三個子系統間雖然保持較高協調性，但需注意系統內部結構調整與優化，避免協調度“虛高”現象。

關鍵詞：房地產業，PSR模型，生態系統，健康，武漢市

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）08-0031-38 收稿日期：2014-07-01

1 引言

生態系統最早由英國生態學家A.G.Tansley提出，是指一定地域內，各種生物間以及它們同環境之間功能上的統一性。隨后，學者們經過不斷探索，將生態系統內涵不斷擴展，經濟生態系統（鄧群釗，2006；張向陽，2009）、企業生態系統（杜國柱，2007；方勤敏，2012；周大銘，2014）、商業生態系統（梁運文，2005；高建榮，2007；潘劍英，2012）和產業生態系統（武春友，2005；李春發，2013；張晶，2014）等都成為學術研究的重點和焦點。作為國民經濟的支柱產業，房地產業具有產業鏈條長、附加值高、行業關聯性強等特點，而且利潤巨大，由此產生了一個新興的研究范疇——房地產業生態系統。它是由自然生態系統的概念演化而來，既包含傳統自然生態系統的部分特性，也具有一些自身的獨特屬性，是房地產業生態主體與生態因子互動融合的綜合體。

房地產業生態主體眾多，包括金融機構、房地產開發商、承建商、建材商、政府機構、消費者、相關社會組織等，不同主體通過持續的資金和土地流動而形成具有生態特征的社會經濟統一體便形成了復雜的房地產業生態系統。在激烈的市場競爭中，房地產開發商會受到政策、資金等不同因素影響，由此會使一部分資質不高、資金不雄厚的小型房地產開發企業不斷在競爭中被淘汰。而且，除了房地產開發企業內部所表征的“優勝劣汰”這一自然生態系統常用法則外，房地產開發企業與房地產中介機構、房地產規劃設計公司、建筑商、地方政府、金融機構等都會產生互利互惠的生態關系。生態因子指的是與房地產發展緊密相關的自然和政策環境，如政府不定期出臺的貨幣政策、財政政策、產業政策等。生態主體與生態因子相互影響、相互促進的作用機理也正是房地產業生態系統內部運行機制的反映（見圖1）。

房地產業生態系統健康是指隨著時間的推移及系統內外部環境的變化，系統能夠抵抗外界環境波動所產生的脅迫效應，維持自身穩定安全，實現可持續發展。國內學者大多從某一側面對房地產價格、稅收、房地產市場發展等進行研究，與房地產發展健康相關的研究也集中于房地產業可持續發展、房地產泡沫等，鮮有從生態系統角度對房地產業健康進行定量研究，本文在構建基于PSR模型的評價指標體系后，運用熵權TOPSIS法對武漢市2001-2012年房地產業生態系統健康狀況進行了分析。以期科學把握武漢市房地產業發展狀況，為政策制定者提供部分借鑒。

2 研究區概況

武漢市位于湖北省東部、長江與漢水交匯處，是我國內陸最大的水陸空交通樞紐城市，也是長江中游和華中地區的經濟、教育、科技和文化中心，在中部地區具有極強的聚集和吸附能力。武漢市房地產業發展起步較晚，房地產市場價值和外圍市場相比，仍有較大提升空間，但隨著武漢市區位優勢的不斷顯現，武漢市房地產業近年來取得了快速發展。特別是在“復興大武漢”戰略實施、大范圍的城中村及舊城改造、國家中心城市集聚效應和每年二十多萬大學畢業生的現實背景下，武漢市商品住宅的剛性需求和初級改善性需求具有極大潛力。2013上半年武漢市商品房供應量504萬平方米，同比微降2%，成交566萬平方米，較去年同期增長42%，整體市場呈現供不應求局面，而2013年全年完成房地產開發投資額1905.60億元，較2012年增長21%。

3 研究方法

3.1 指標體系構建及數據來源

房地產業生態系統健康狀況指標體系是房地產業生態系統健康發展的具體化，對正確評價房地產業發展趨勢，客觀分析房地產業健康狀況具有重要作用。但表征房地產業生態系統健康與否的指標眾多且結構層次復雜，本文在指標選取時，遵循指標全面性、代表性和可量化等原則，結合聯合國OECD（經濟合作發展組織）和UNEP（聯合國環境規劃署）提出的“壓力—狀態—響應”（Press-State-Response，PSR）框架（見圖2），建立表1所示的房地產業生態系統健康評價指標體系，利用熵權法確定各指標權重后，運用TOPSIS對武漢市房地產業生態系統健康狀況進行分析。研究基礎數據來源于2002-2013年《武漢統計年鑒》和《中國房地產統計年鑒》。

3.2 評價方法

參照國際、國家、地方及行業相關標準及部分文獻數據后，初步得出各指標不同等級取值范圍，然后通過搜集整理10名房地產企業和學術界專家調查問卷反饋情況，結合武漢市實際，對各等級取值范圍進行修正與整合，最終得出表1所示的取值范圍。當然，作為一個動態變化過程，在房地產業的不同發展階段，各指標范圍需要根據實際情況作出相應調整。

3.2.1 數據標準化

為消除指標間不同量綱的影響，利用極差法對原始數據矩陣進行標準化處理：

其中，χij為指標x實際值，和分別為x的最大值和最小值。

3.2.2 指標權重確定在有n個指標，m個評價對象的評估問題中，第i個指標的權重為：

，其中，，

3.2.3 房地產業生態系統健康狀況評價

TOPSIS（Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution）法是多屬性決策分析中較為常用的科學決策技術，其基本思路是在構建最優和最劣方案后，計算各評價單元與最優方案的相對接近程度，以此作為健康分析的依據。其計算公式包括：endprint

其中，為加權規范矩陣，和分別為最優方案集和最劣方案集。

4 結果分析

根據上文指標體系和研究方法，得到武漢市2001-2012年房地產業生態系統健康綜合指數變化趨勢和各類指標評價結果（見圖3）。

4.1 房地產業生態系統健康標準

根據房地產業基本特性及生態系統健康劃分標準，將房地產業生態系統健康狀況分為五類：過冷病態、偏冷亞健康、健康、偏熱亞健康和過熱病態。

4.2 綜合結果分析

研究期內，武漢市房地產業生態系統健康綜合指數具有極大的波動性，且階段特征明顯：2001年起，武漢市加大房地產業開發投資力度，各種生產要素在行業匯集，為房地產業生態系統發展提供良好契機，反映在圖2中，便是2001-2004年，綜合指數穩步上升，由0.2472增長到0.5791，健康等級從“偏冷亞健康”逐步向“健康”級轉變；2004年開始，房地產投資規模不斷加大，價格也開始上升，生態系統內部出現失衡，使得綜合指數在2005和2006年持續走低；隨后，一系列的宏觀調控措施雖對低位運行趨勢有所緩解，并在2008年達到研究期內的最高值0.7553，但同年度的全球金融危機很快便扭轉了這種上升勢頭，使得2009年至今，房地產業生態系統健康指數都保持在一個較低的水平，根據健康分級標準（見表2），2012年武漢市房地產業生態系統僅處于亞健康級，對房地產發展產生一定警示作用。

4.3 分類指標對比

4.3.1 壓力指數

研究期內，除了2004年壓力指數較上年度為增長外，其他年份均呈下降態勢，表明武漢市房地產業生態系統壓力現狀不斷惡化（逆向指標，數值越小，壓力越大）。這與武漢市近些年社會經濟發展緊密相關，自武漢市實施復興計劃以來，城市基礎設施不斷改善，集聚能力持續加強，大量人口與資金的涌入對原始房地產業生態系統造成極大沖擊。

4.3.2 狀況指數

在研究時段內，狀態指數與綜合指數基本保持相同的運行軌跡，得分指數也是在2004和2008年達到較高峰，但接下來年份都出現較大幅度下降。而且研究期內狀況指數年度差異巨大，最小值為2001年的0.0259，2008年則達到最大值0.8674，與研究時段內平均水平都有較大程度偏離。

4.3.3 響應指數

由圖3可以看出，響應指數變化隨時間推移，帶有明顯階段性：2001-2004年響應指數持續下降；2004-2008年響應指數反彈趨勢明顯，2008年達到0.4739；2008年后響應指數又呈下降趨勢，其中2008-2009年下降幅度較大，2009年后下降幅度有所緩和，但一直保持在一個較低的水平線上。

4.4 PSR系統協調度分析

PSR模型形象地模擬了一段時期內，地方政府在掌握房地產業生態系統發展現狀基礎上，作出引導房地產業生態系統健康發展的響應政策，對房地產市場主體行為加以規范和約束，使房地產業生態系統良性發展。然而，區域房地產業生態系統健康狀況是一個動態的變化過程，且健康與非健康并沒有明確的界限，只是一個相對的概念，實質上是在反復的調整與優化過程中實現房地產業生態系統運作帕累托最優的過程。

區域房地產業生態系統的健康發展，應當是以區域經濟繁榮、房地產市場發展和社會民生改善，以及三者相互協調為指向的，評價體系中“壓力-狀態-響應”各子系統的相互均衡三者協調關系的具體體現。為定量分析房地產業生態系統的整體性及協調一致性，本文引入協調度函數，來度量三個子系統間的協調狀況。計算公式為：

式中，C為協調度指數，X、Y、Z分別為壓力、狀態和響應指數得分。當壓力、狀態和響應指數分值越接近，協調度得分越接近1.732。利用武漢市數據分析得到表3所示結果。

研究期內，三個子系統間的協調系數在波動中上升，但是我們應該看到這種高水平協調程度的本質，由于三個系統各年度得分較為接近，且水平大多較低，三者低水平的一致性卻導致協調度的“虛高”，無法科學全面地反映系統間的真實協作機制。

5 結論與討論

5.1 結論

（1）以自然生態系統概念為基礎，界定出房地產業生態系統概念及運作機制，并分析了健康房地產業生態系統應該具備的特征，從“壓力—狀況—響應”三方面構建指標體系后利用TOPSIS法定量考核系統運行狀況，研究方法與結論對后續研究也有一定參考作用。

（2）實證結果表明，2001-2012年間，隨著武漢市經濟社會持續發展，地方政府和企業為獲取房地產業所產生的高額經濟收益，不斷加大房地產投資，卻忽視了內部結構調整與系統生態環境優化等問題，使房地產業面臨的各方壓力不斷增加。與此同時，作為房地產市場規則制定者及宏觀調控者，地方政府并沒有及時對房地產業生態系統變化做出積極反應，使房地產業生態系統健康狀況呈現極大波動性，到2012年也僅處于“亞健康”狀況。

5.2 討論

（1）房地產業生態系統作為一個復雜系統，對于其內涵界定，還需要作更深層次思考與探索，形成完整的房地產業生態系統理論。

（2）對于“健康”與“不健康”，主客觀意志都很難形成統一認識，尤其房地產業生態系統這樣一個動態變化的統一體，受政策影響較為嚴重，分析歷年相關數據及經濟現象并不能全面反映系統變化狀況，因而在指標選取時應考慮動態因素，多選用指示性強的指標，盡可能更合理、客觀地反映系統健康狀況。

（3）房地產業作為一個關聯性極廣的產業，其生態系統健康狀況勢必會對其他產業發展產生影響，尤其房地產業作為國民經濟支柱產業，與金融機構聯系緊密，如何探尋出一條既保證房地產業生態系統健康運行，又能保障與其他相關產業的協同共進路徑，也是后期研究需深入探討的主題。

參考文獻：

1.陳靜 張文紅.城市房地產業生態系統安全研究.現代城市研究.2007.9

2.李永樂 舒幫榮 吳群.房地產價格與土地城鎮化：傳導機制與實證研究.中國土地科學.2013.11

3.鄧富民 梁學棟.宏觀經濟、政府規制與房地產市場發展——政策調控與中國房地產市場發展研究論壇綜述.經濟研究.2012.12

4.王永欽 包特.異質交易者、房地產泡沫與房地產政策.世界經濟.2011.11

5.楊力 劉程程 宋利.基于熵權法的煤礦應急救援能力評價.中國軟科學.2013.11

6.顏利 王金坑 黃浩.基于PSR框架模型的東溪流域生態系統健康評價.資源科學.2008.10

7.朱珠 張琳 葉曉雯.基于TOPSIS方法的土地利用綜合效益評價.經濟地理.2012.10

8.吳利華.房地產業發展的基本特征與宏觀調控政策影響分析.技術經濟.2005.12

9.張曉琴 石培基.基于生命力指數與集對分析的城市生態系統健康評價.干旱區資源與環境.2010.3

作者簡介：

李菁，華中科技大學公共管理學院副教授，碩士生導師，研究方向為土地利用管理、房地產管理。

匡兵，華中科技大學公共管理學院土地管理系碩士研究生，研究方向為土地利用管理。

注：本文由國家自然科學基金青年項目（編號：71103068）、武漢市科協國家級科技思想庫建設調研課題（編號：WHKX201401）和華中科技大學自主創新研究基金（編號：2013WT014）共同資助。

李求軍/責任編輯endprint

其中，為加權規范矩陣，和分別為最優方案集和最劣方案集。

4 結果分析

根據上文指標體系和研究方法，得到武漢市2001-2012年房地產業生態系統健康綜合指數變化趨勢和各類指標評價結果（見圖3）。

4.1 房地產業生態系統健康標準

根據房地產業基本特性及生態系統健康劃分標準，將房地產業生態系統健康狀況分為五類：過冷病態、偏冷亞健康、健康、偏熱亞健康和過熱病態。

4.2 綜合結果分析

研究期內，武漢市房地產業生態系統健康綜合指數具有極大的波動性，且階段特征明顯：2001年起，武漢市加大房地產業開發投資力度，各種生產要素在行業匯集，為房地產業生態系統發展提供良好契機，反映在圖2中，便是2001-2004年，綜合指數穩步上升，由0.2472增長到0.5791，健康等級從“偏冷亞健康”逐步向“健康”級轉變；2004年開始，房地產投資規模不斷加大，價格也開始上升，生態系統內部出現失衡，使得綜合指數在2005和2006年持續走低；隨后，一系列的宏觀調控措施雖對低位運行趨勢有所緩解，并在2008年達到研究期內的最高值0.7553，但同年度的全球金融危機很快便扭轉了這種上升勢頭，使得2009年至今，房地產業生態系統健康指數都保持在一個較低的水平，根據健康分級標準（見表2），2012年武漢市房地產業生態系統僅處于亞健康級，對房地產發展產生一定警示作用。

4.3 分類指標對比

4.3.1 壓力指數

研究期內，除了2004年壓力指數較上年度為增長外，其他年份均呈下降態勢，表明武漢市房地產業生態系統壓力現狀不斷惡化（逆向指標，數值越小，壓力越大）。這與武漢市近些年社會經濟發展緊密相關，自武漢市實施復興計劃以來，城市基礎設施不斷改善，集聚能力持續加強，大量人口與資金的涌入對原始房地產業生態系統造成極大沖擊。

4.3.2 狀況指數

在研究時段內，狀態指數與綜合指數基本保持相同的運行軌跡，得分指數也是在2004和2008年達到較高峰，但接下來年份都出現較大幅度下降。而且研究期內狀況指數年度差異巨大，最小值為2001年的0.0259，2008年則達到最大值0.8674，與研究時段內平均水平都有較大程度偏離。

4.3.3 響應指數

由圖3可以看出，響應指數變化隨時間推移，帶有明顯階段性：2001-2004年響應指數持續下降；2004-2008年響應指數反彈趨勢明顯，2008年達到0.4739；2008年后響應指數又呈下降趨勢，其中2008-2009年下降幅度較大，2009年后下降幅度有所緩和，但一直保持在一個較低的水平線上。

4.4 PSR系統協調度分析

PSR模型形象地模擬了一段時期內，地方政府在掌握房地產業生態系統發展現狀基礎上，作出引導房地產業生態系統健康發展的響應政策，對房地產市場主體行為加以規范和約束，使房地產業生態系統良性發展。然而，區域房地產業生態系統健康狀況是一個動態的變化過程，且健康與非健康并沒有明確的界限，只是一個相對的概念，實質上是在反復的調整與優化過程中實現房地產業生態系統運作帕累托最優的過程。

區域房地產業生態系統的健康發展，應當是以區域經濟繁榮、房地產市場發展和社會民生改善，以及三者相互協調為指向的，評價體系中“壓力-狀態-響應”各子系統的相互均衡三者協調關系的具體體現。為定量分析房地產業生態系統的整體性及協調一致性，本文引入協調度函數，來度量三個子系統間的協調狀況。計算公式為：

式中，C為協調度指數，X、Y、Z分別為壓力、狀態和響應指數得分。當壓力、狀態和響應指數分值越接近，協調度得分越接近1.732。利用武漢市數據分析得到表3所示結果。

研究期內，三個子系統間的協調系數在波動中上升，但是我們應該看到這種高水平協調程度的本質，由于三個系統各年度得分較為接近，且水平大多較低，三者低水平的一致性卻導致協調度的“虛高”，無法科學全面地反映系統間的真實協作機制。

5 結論與討論

5.1 結論

（1）以自然生態系統概念為基礎，界定出房地產業生態系統概念及運作機制，并分析了健康房地產業生態系統應該具備的特征，從“壓力—狀況—響應”三方面構建指標體系后利用TOPSIS法定量考核系統運行狀況，研究方法與結論對后續研究也有一定參考作用。

（2）實證結果表明，2001-2012年間，隨著武漢市經濟社會持續發展，地方政府和企業為獲取房地產業所產生的高額經濟收益，不斷加大房地產投資，卻忽視了內部結構調整與系統生態環境優化等問題，使房地產業面臨的各方壓力不斷增加。與此同時，作為房地產市場規則制定者及宏觀調控者，地方政府并沒有及時對房地產業生態系統變化做出積極反應，使房地產業生態系統健康狀況呈現極大波動性，到2012年也僅處于“亞健康”狀況。

5.2 討論

（1）房地產業生態系統作為一個復雜系統，對于其內涵界定，還需要作更深層次思考與探索，形成完整的房地產業生態系統理論。

（2）對于“健康”與“不健康”，主客觀意志都很難形成統一認識，尤其房地產業生態系統這樣一個動態變化的統一體，受政策影響較為嚴重，分析歷年相關數據及經濟現象并不能全面反映系統變化狀況，因而在指標選取時應考慮動態因素，多選用指示性強的指標，盡可能更合理、客觀地反映系統健康狀況。

（3）房地產業作為一個關聯性極廣的產業，其生態系統健康狀況勢必會對其他產業發展產生影響，尤其房地產業作為國民經濟支柱產業，與金融機構聯系緊密，如何探尋出一條既保證房地產業生態系統健康運行，又能保障與其他相關產業的協同共進路徑，也是后期研究需深入探討的主題。

參考文獻：

1.陳靜 張文紅.城市房地產業生態系統安全研究.現代城市研究.2007.9

2.李永樂 舒幫榮 吳群.房地產價格與土地城鎮化：傳導機制與實證研究.中國土地科學.2013.11

3.鄧富民 梁學棟.宏觀經濟、政府規制與房地產市場發展——政策調控與中國房地產市場發展研究論壇綜述.經濟研究.2012.12

4.王永欽 包特.異質交易者、房地產泡沫與房地產政策.世界經濟.2011.11

5.楊力 劉程程 宋利.基于熵權法的煤礦應急救援能力評價.中國軟科學.2013.11

6.顏利 王金坑 黃浩.基于PSR框架模型的東溪流域生態系統健康評價.資源科學.2008.10

7.朱珠 張琳 葉曉雯.基于TOPSIS方法的土地利用綜合效益評價.經濟地理.2012.10

8.吳利華.房地產業發展的基本特征與宏觀調控政策影響分析.技術經濟.2005.12

9.張曉琴 石培基.基于生命力指數與集對分析的城市生態系統健康評價.干旱區資源與環境.2010.3

作者簡介：

李菁，華中科技大學公共管理學院副教授，碩士生導師，研究方向為土地利用管理、房地產管理。

匡兵，華中科技大學公共管理學院土地管理系碩士研究生，研究方向為土地利用管理。

注：本文由國家自然科學基金青年項目（編號：71103068）、武漢市科協國家級科技思想庫建設調研課題（編號：WHKX201401）和華中科技大學自主創新研究基金（編號：2013WT014）共同資助。

李求軍/責任編輯endprint

其中，為加權規范矩陣，和分別為最優方案集和最劣方案集。

4 結果分析

根據上文指標體系和研究方法，得到武漢市2001-2012年房地產業生態系統健康綜合指數變化趨勢和各類指標評價結果（見圖3）。

4.1 房地產業生態系統健康標準

根據房地產業基本特性及生態系統健康劃分標準，將房地產業生態系統健康狀況分為五類：過冷病態、偏冷亞健康、健康、偏熱亞健康和過熱病態。

4.2 綜合結果分析

研究期內，武漢市房地產業生態系統健康綜合指數具有極大的波動性，且階段特征明顯：2001年起，武漢市加大房地產業開發投資力度，各種生產要素在行業匯集，為房地產業生態系統發展提供良好契機，反映在圖2中，便是2001-2004年，綜合指數穩步上升，由0.2472增長到0.5791，健康等級從“偏冷亞健康”逐步向“健康”級轉變；2004年開始，房地產投資規模不斷加大，價格也開始上升，生態系統內部出現失衡，使得綜合指數在2005和2006年持續走低；隨后，一系列的宏觀調控措施雖對低位運行趨勢有所緩解，并在2008年達到研究期內的最高值0.7553，但同年度的全球金融危機很快便扭轉了這種上升勢頭，使得2009年至今，房地產業生態系統健康指數都保持在一個較低的水平，根據健康分級標準（見表2），2012年武漢市房地產業生態系統僅處于亞健康級，對房地產發展產生一定警示作用。

4.3 分類指標對比

4.3.1 壓力指數

研究期內，除了2004年壓力指數較上年度為增長外，其他年份均呈下降態勢，表明武漢市房地產業生態系統壓力現狀不斷惡化（逆向指標，數值越小，壓力越大）。這與武漢市近些年社會經濟發展緊密相關，自武漢市實施復興計劃以來，城市基礎設施不斷改善，集聚能力持續加強，大量人口與資金的涌入對原始房地產業生態系統造成極大沖擊。

4.3.2 狀況指數

在研究時段內，狀態指數與綜合指數基本保持相同的運行軌跡，得分指數也是在2004和2008年達到較高峰，但接下來年份都出現較大幅度下降。而且研究期內狀況指數年度差異巨大，最小值為2001年的0.0259，2008年則達到最大值0.8674，與研究時段內平均水平都有較大程度偏離。

4.3.3 響應指數

由圖3可以看出，響應指數變化隨時間推移，帶有明顯階段性：2001-2004年響應指數持續下降；2004-2008年響應指數反彈趨勢明顯，2008年達到0.4739；2008年后響應指數又呈下降趨勢，其中2008-2009年下降幅度較大，2009年后下降幅度有所緩和，但一直保持在一個較低的水平線上。

4.4 PSR系統協調度分析

PSR模型形象地模擬了一段時期內，地方政府在掌握房地產業生態系統發展現狀基礎上，作出引導房地產業生態系統健康發展的響應政策，對房地產市場主體行為加以規范和約束，使房地產業生態系統良性發展。然而，區域房地產業生態系統健康狀況是一個動態的變化過程，且健康與非健康并沒有明確的界限，只是一個相對的概念，實質上是在反復的調整與優化過程中實現房地產業生態系統運作帕累托最優的過程。

區域房地產業生態系統的健康發展，應當是以區域經濟繁榮、房地產市場發展和社會民生改善，以及三者相互協調為指向的，評價體系中“壓力-狀態-響應”各子系統的相互均衡三者協調關系的具體體現。為定量分析房地產業生態系統的整體性及協調一致性，本文引入協調度函數，來度量三個子系統間的協調狀況。計算公式為：

式中，C為協調度指數，X、Y、Z分別為壓力、狀態和響應指數得分。當壓力、狀態和響應指數分值越接近，協調度得分越接近1.732。利用武漢市數據分析得到表3所示結果。

研究期內，三個子系統間的協調系數在波動中上升，但是我們應該看到這種高水平協調程度的本質，由于三個系統各年度得分較為接近，且水平大多較低，三者低水平的一致性卻導致協調度的“虛高”，無法科學全面地反映系統間的真實協作機制。

5 結論與討論

5.1 結論

（1）以自然生態系統概念為基礎，界定出房地產業生態系統概念及運作機制，并分析了健康房地產業生態系統應該具備的特征，從“壓力—狀況—響應”三方面構建指標體系后利用TOPSIS法定量考核系統運行狀況，研究方法與結論對后續研究也有一定參考作用。

（2）實證結果表明，2001-2012年間，隨著武漢市經濟社會持續發展，地方政府和企業為獲取房地產業所產生的高額經濟收益，不斷加大房地產投資，卻忽視了內部結構調整與系統生態環境優化等問題，使房地產業面臨的各方壓力不斷增加。與此同時，作為房地產市場規則制定者及宏觀調控者，地方政府并沒有及時對房地產業生態系統變化做出積極反應，使房地產業生態系統健康狀況呈現極大波動性，到2012年也僅處于“亞健康”狀況。

5.2 討論

（1）房地產業生態系統作為一個復雜系統，對于其內涵界定，還需要作更深層次思考與探索，形成完整的房地產業生態系統理論。

（2）對于“健康”與“不健康”，主客觀意志都很難形成統一認識，尤其房地產業生態系統這樣一個動態變化的統一體，受政策影響較為嚴重，分析歷年相關數據及經濟現象并不能全面反映系統變化狀況，因而在指標選取時應考慮動態因素，多選用指示性強的指標，盡可能更合理、客觀地反映系統健康狀況。

（3）房地產業作為一個關聯性極廣的產業，其生態系統健康狀況勢必會對其他產業發展產生影響，尤其房地產業作為國民經濟支柱產業，與金融機構聯系緊密，如何探尋出一條既保證房地產業生態系統健康運行，又能保障與其他相關產業的協同共進路徑，也是后期研究需深入探討的主題。

參考文獻：

1.陳靜 張文紅.城市房地產業生態系統安全研究.現代城市研究.2007.9

2.李永樂 舒幫榮 吳群.房地產價格與土地城鎮化：傳導機制與實證研究.中國土地科學.2013.11

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作者簡介：

李菁，華中科技大學公共管理學院副教授，碩士生導師，研究方向為土地利用管理、房地產管理。

匡兵，華中科技大學公共管理學院土地管理系碩士研究生，研究方向為土地利用管理。

注：本文由國家自然科學基金青年項目（編號：71103068）、武漢市科協國家級科技思想庫建設調研課題（編號：WHKX201401）和華中科技大學自主創新研究基金（編號：2013WT014）共同資助。

李求軍/責任編輯endprint