中國合作建房發展狀況研究

高淑倩　吳桐

摘要：合作建房在中國作為一種較為新穎的建房模式，于20世紀末先后在北京、溫州、上海等20多個省市進行嘗試。合作建房有著解決信息不對稱、產品價格低廉等優勢，但是在中國的實踐過程中也遭遇了很多的困難。通過文獻查閱整合、實地調研考察以及相關發起人走訪等方式，以溫州合作建房作為典型案例，揭示個人合作建房在中國的發展現狀，比較分析個人合作建房在我國發展的可行性以及發展障礙，并提出相關政策建議。

關鍵詞：溫州模式，發展現狀，存在問題，政策建議

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）08-0048-54 收稿日期：2014-05-22

1 個人合作建房簡介

在目前中國的法律、法規和國家政策允許的范圍內，個人合作建房是指依法具有完全民事行為能力和一定的購房能力并愿意在某個城市居住的多個自然人共同出資，通過委托咨詢代理機構全權代理運作、銀行監管資金、房地產開發機構進行開發的方式建造房屋供自己居住的一種合作消費模式。

2 前提

就目前而言，我國城鎮住房矛盾突出表現為住房供應體系不完善。五分模型將商品住房進一步細分為高檔、中檔和普通三類，并分別指出了合適的供應比例，如表1所示。

對于高收入者，商品房的高價對其影響不大；對于低收入者，有國家的住房保障措施。而一部分收入在一定水平之上，不符合廉租房、經濟適用房的申購標準，但卻又無力購買高價商品房的群體卻陷入兩難的境地。表1所示的最佳供給比例與我國現在收入結構水平是不對稱的。在中國，目前大部分人都是中低收入人群，而現有的廉租房和經濟適用房無法滿足他們的需求。從國際經驗來看，合作建房可謂是一種成功的解決住房問題的模式之一。這也為合作建房在中國的發展提供了信心。

個人合作建房在中國的發展還處于初期，雖有發展，但是幾乎沒有完全成功的案例。我國的法制建設、住房政策以及社會氛圍等都還沒有為個人合作建房提供充分發展的土壤。不過，近年來，越來越多的人開始關注個人合作建房，國家政策也有向合作建房傾斜的趨勢。根據民意調查，大多數人對個人合作建房的發展還是給予一定希望的。

3 溫州理想家苑實地調研結果

3.1 溫州理想家苑簡介

溫州市場營銷協會法人代表、秘書長趙智強被稱為“中國個人合作建房破冰第一人”。他聯合協會成員、白領等200多人，建造個人合作房“理想家苑”。

該項目建設中有頗多曲折。首先是在立項審批環節屢受延宕。2006年“理想家苑”項目拿地成功。由于無法判斷其究竟是屬于保障房還是商品房，該項目遲遲未能拿到開工證，其間趙志強更是面臨著“非法集資”的指責。之后，住建部到當地進行三次調研，確認該項目就是普通的房地產開發項目，與現行政策并沒有沖突。2009年項目終于拿到建設許可證。在經歷種種波折后，“理想家苑”由理想變為現實，7棟小高層、多層建筑共256套建成。當年定下的項目最終建設成本在7000元/平方米，房價比周邊商品房低40%。趙智強說，2006年拿下該地塊的時候，周邊房價普遍漲到15000元/平方米。為價格上的優勢，當初有500多人要求合作建房，最后確定256戶。

至2013年8月調研之日，理想家苑小區建設已基本完工，但尚未有人員入住。而因建設周期長于預期，綜合考量通貨膨脹、物料和施工人員成本上漲以及被腐蝕材料的替換等原因，理想家苑的建設成本上升，已與周邊房價基本持平。

3.2 問卷調查結果

3.2.1 問卷基本情況介紹

（1）問卷發放地點：浙江省溫州市龍灣區。

（2）共投放400份調查問卷，回收376份，有效問卷為357份。

（3）被調查人群身份：溫州當地的市民，外來務工人員，房地產中介；有效問卷中年齡分布：20-35歲102人（28.57%），35-50歲199人（55.74%），50歲以上56人（15.69%）。

（4）從中篩選出一些對我們的研究有價值的問題，綜合使用Excel和SPSS進行統計分析。

3.2.2 對合作建房了解程度

調查問卷顯示，對于接受調查的三個年齡段人群來說，35-50歲之間的人群對合作建房的了解最多，只聽過或者有一定了解的大約占到了71.43%；其次是50歲以上人群，這一比例約為35.68%；最少的是20-35歲人群，只有大約29.41%。問卷調查顯示，對合作建房沒有了解或者沒有聽過的人群中，大部分為暫時沒有購房需求，或者是購房資金來源為單位公積金或父母親友資援，這一原因在20-35歲人群中尤為顯著。一個有趣的現象是，對合作建房的了解程度與個人的教育程度并無很大關聯，無論是小學、初中還是高中及以上學歷的人群，對該項統計的結果并沒有呈現出很大的差異。

在調查人群當中，大部分人對合作建房不太了解，表示沒聽過這種建房方式，或者是即使聽過也不太了解。由此可見，合作建房在中國民眾當中的認知度并不是很高。

3.2.3對合作建房的態度

大部分人對于合作建房了解都不是很多，在了解合作建房的人當中，約有1/3的人并不看好這種新的建房形式；而約有一半的人持觀望態度。由此可見，合作建房這種建房形式，雖在國外已經獲得較為成熟的發展，但在中國仍然處在初級階段，群眾的認知度并不是很高。就現階段合作建房在中國的表現來說，并不是很理想。但還是有相當一部分人對合作建房未來在中國的發展充滿信心。

3.2.4合作建房的優勢

調查問卷采取多選和補充的方式來調查個人合作建房的優勢，利用SPSS對調查問卷結果進行統計。在對合作建房有了解的141人中，對合作建房優勢的看法為表2所示。

從統計結果來看，大部分人認為合作建房的吸引力在于，相對于商品房來說，價格大大降低。在261次選擇中，這一選擇達到了49.43%，接近一半。同時，相當一部分人認為合作建房這種組織形式可以一定程度上保障每位參與者的權利和義務相對公平，這一比例達到了總選擇中的35.25%。極少數的人認為合作建房的優勢在于促進鄰里和諧和提高社區服務質量。endprint

3.2.5參與合作建房的顧慮

同樣，調查問卷采取多選和補充的形式來調查參與合作建房的顧慮。結果如表3所示。

從結果看以看出，大家對于參與合作建房持謹慎態度，有著多方面的顧慮，各種選擇所占比例基本持平。其中，資金籌集與資金安全、合作建房缺乏相關法律法規是大家最關心的問題。隨著合作建房逐漸發展成熟，產權問題和獲得土地方面的問題并不是大家參與合作建房最為主要的障礙所在。

此外，在其他項中，一些人認為參與合作建房還顧慮房屋最終是否能真正建設完工，這從側面反映了大家對于合作建房牽頭方的不信任，認為具有較大風險。

3.3 理想家苑的情況解析

通過調查問卷的分析結果，筆者走訪相關部門和單位，采訪業主代表，結合理論分析，對溫州合作建房——理想家苑，在以下幾個方面做出了辯證思考。

3.3.1 拿地問題

個人合作建房的拿地過程，如果是公開競標的話，可能會面臨房地產商的強勁競爭，從而使得實際拿地過程困難重重。但從理想家苑的實地調研來看，真正限制合作建房發展的并非是拿地問題。溫州營銷協會是理想家苑小區建設的牽頭人，表示在一二線城市的中心區拿地確實非常困難，在缺乏政策支持的情況下，是無法與一些大型的地產商相競爭的。但是在其郊區獲得土地還是相對容易和輕松的。就以溫州理想家苑為例，其鹿城區東郊獲得的土地，是屬于旁邊江前村的土地。通過和江前村的村民合作，使村民成為其會員，并在房價上給予優惠，來廉價獲得土地。并且目前也通過各種方式，在北京、鄭州、武漢各地也都拿到了土地，所以土地對于他們來說并不是太大的問題。

3.3.2 建設問題

通過合作建房模式建成的理想家苑小區耗時長達7年之久，從2006年開始籌劃開始，至2013年小區才基本完成建設。作為一種新的嘗試，因為缺乏相關的法規制度，理想家苑在前期建設過程中就困難重重。住建部到當地進行三次調研，才確認該項目就是普通的房地產開發項目，與現行政策并沒有沖突。2009年項目才終于拿到建設許可證。此外，因為牽頭人在與相關機構的協調上耗費大量時間，使得原本承諾兩年交房的小區遲遲沒有竣工。一方面，由于在小區業主、牽頭人以及承建方三方之間缺乏有效溝通機制；另一方面，由于信息不透明，業主之間以及業主與牽頭人之間利益博弈，使得各種糾紛層出不窮。這些因素都阻礙了施工的順利進行，施工耗時加長，資金出現明顯缺口。長時間未交房，又一味提高房價，引起小區業主的極大不滿。時至2013年8月，小區還暫無成員入住。

3.3.3 組織形式問題

在溫州理想家苑小區建設過程中，牽頭方委托房地產企業拿地（在溫州，無房地產開發資質的個人不能拿地）。將個人資金存入銀行專用賬戶，在營銷協會（代表個人）、村委會、銀行、正元房產公司四方簽字蓋章的情況下，才能動用資金。

溫州營銷協會稱，理想家苑所采取的組織形式是會員制，選取業主（會員）代表的措施來代表業主行使投票的權利，而業主代表的選取卻并沒有全部通過集體選舉產生，業主代表中只有不到1/3的是由業主選出的，而其他的都是營銷協會和當地的江前村的村委干部內定產生的，所以在很多時候代表們無法代表全部業主權利，常常會因為約束機制的失靈，給會員造成利益的損失。

會員和協會之間存在高度的信息不對稱問題，會員對住房建設的進展和相關情況少有了解，雙方缺乏有效溝通的渠道，長此以來業主們對營銷協會失去了信任，引發出各種糾紛和矛盾。

3.3.4 分房方式問題

理想家苑采取的合作建房分房方式簡要描述為：先到先得，按資購房。即先交錢的人先選房，按照先來后到的方式；同時，交錢多的可得面積較大的房，交錢少的則只能購得面積相對較小的房屋。這是一種較為原始的分房方式。在參與人員較少的情況下，這種方法勉強可以，但是當參與人數較多時，就會出現問題。

首先，信息難以做到透明，業主對于選房過程沒有清晰的認知，可能會因交錢的次序和分房不公而出現糾紛和混亂。

其次，存在委托代理問題。業主們對市場營銷協會缺乏有效的監督，而市場營銷協會極有可能會為了自己的利益，扣留好的戶型和樓層，然后進行售賣，損害業主利益。

所以這種分配方式是非常不科學的，必須改進。

3.3.5 產權獲得方式問題

浙江漢橋律師事務所王磊律師認為，根據現有規定，合建一方不因沒有房地產開發經營權，而被認定合同無效，只要辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續，或者合建合同雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，又能補辦土地使用權變更登記手續的，可以認定為有效。另外，合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。在這個過程中，政府的態度很關鍵，而完善法規、建立完整的保障房體系，都是政府亟待解決的問題。

4 政策建議

4.1 借鑒國外經驗，完善相關規章制度

中國個人合作建房的蓬勃發展需要必要的法律制度、房地產相關政策及良好的社會氛圍。法律上，政府應出臺相關法律法規來指導、規范、監督住宅合作社的成立和發展。此外，由于可能出現的投機性炒房使個人合作建房變質的情況，其實溫州理想家苑也因為各種原因和問題，由最初的合作建房的性質逐步轉變為商品房，到后面其合作建房房產和商品房的交易平臺和交易方式幾乎相同，這其中溫州營銷協會蠶食了大部分利益——不斷地要求會員補充資金，不斷延長交房時間，資金運用和建設進度不公開、不透明等，這些都需要制定并完善相關法律來對這種行為加以杜絕、打擊。

4.2 出臺優惠政策，普及相關知識

在德國，住宅合作社是住宅建設的主要形式，有近1/3的住宅由住宅合作社建造。政府也在長期低息貸款、借款保障、稅收及租金補貼、土地提供等方面給予多方面的扶持政策。相較之下，在相關優惠政策上，我國政府做得還遠遠不夠。endprint

政府在相關政策上，應該結合我國具體情況，選擇性地借鑒國外經驗。政府應制定出臺配套的扶持政策，如實行稅收減免政策，提供長期低息或貼息貸款，低價供應生產資料或給予價格補貼等。政府還應協調銀行、財政、國土、城建等部門，在建設用地和土地規劃等方面為合作建房進行適當的傾斜。在土地政策、金融政策、稅收政策等方面對個人合作建房進行支持和鼓勵。如我們可以借鑒瑞典的金童政策，借鑒日本的土地政策等。

此外，政府應當對個人合作建房的相關知識進行一些普及和宣傳，讓人們能夠對個人合作建房有客觀理性的認識，一來是可以提高社會公眾對合作建房的認知度，促進個人合作建房的發展；二來也能增強公眾對一些欺詐情況的識別，避免一些不法分子利用個人合作建房的名義來集資，損害人民群眾的利益。

這樣可以使得合作建房得到社會大眾的理解，從而為個人合作建房的發展提供良好的社會氛圍，促進其良性有序發展。

4.3 加強風險控制，建立責任追究機制

做好合作建房的風險控制，針對可能發生的非法集資和欺詐風險，必須通過在合作社內部建立科學的治理結構來解決。

具體來說，需要建立和完善集體決策機制及內部責任追究機制（合作建房的重大事項決策必須通過民主投票進行）。參照國外的經驗，一般應堅持一人一票原則，不能實行一股一票的原則，一人多票只限于極少數的例外，而且必須有明確的上限。如此可以限制某些對合作社有重大影響者的權力，保護一般成員的權益。所以還需要建立一個與集體決策機制同樣重要的內部責任追究機制。合作建房的發起人或負責人對合作社的事務往往可以產生重大的影響，為保證他們不會利用自己的特殊地位侵害普通成員的利益，特別是為了防止欺詐的發生，有必要強化發起人和負責人的責任承擔。比如發起人應當對合作社發起失敗以及存續期間發生的債務承擔部分責任。在合作建房事務進行期間，應當設立理事會或監事會對負責人行為進行管理和監督。合作社是承載參與成員共同利益的組織體，不是任何成員的私利工具，自然應該在市場經濟活動當中獨立地運作并承擔民事責任。

參考文獻：

1.吳慧.個人集資建房的運作模式研究.紹興文理學院學報.2007.6

2.張靜.個人集資建房——一種新的房地產模式的利益風險分析.特區經濟.2006.1

3.鄭曉軍 羅林 董燚.個人集資合作建房管理創新.石家莊經濟學院學報.2006.29

4.尹珊珊 遲方旭 尹彥芳.國外合作建房對中國相關制度建立的借鑒意義.消費導刊.2007.2

5.沈燕 侯箴.國外解決中低收入者住房困難的途徑及對我國的啟示.武漢冶金管理干部學院學報.2001.3

6.中華人民共和國國家統計局.2007年統計年鑒.http：//www.stats.gov.cn/

7.吳彬.個人合作建房若干法律問題研究.中國房地產.2007.10

8.王恒恒.個人合作建房的經濟與法律分析.前沿.2005.11

9.周海婷.合作建房模式及實施中的困難.城鄉建設.2007.12

10.馮正元.合作建房如何避免糾紛.湖南經濟.2003.1

作者簡介：

高淑倩，武漢大學經濟與管理學院本科生。

吳桐，武漢大學經濟與管理學院本科生。

王春敏/責任編輯endprint

政府在相關政策上，應該結合我國具體情況，選擇性地借鑒國外經驗。政府應制定出臺配套的扶持政策，如實行稅收減免政策，提供長期低息或貼息貸款，低價供應生產資料或給予價格補貼等。政府還應協調銀行、財政、國土、城建等部門，在建設用地和土地規劃等方面為合作建房進行適當的傾斜。在土地政策、金融政策、稅收政策等方面對個人合作建房進行支持和鼓勵。如我們可以借鑒瑞典的金童政策，借鑒日本的土地政策等。

此外，政府應當對個人合作建房的相關知識進行一些普及和宣傳，讓人們能夠對個人合作建房有客觀理性的認識，一來是可以提高社會公眾對合作建房的認知度，促進個人合作建房的發展；二來也能增強公眾對一些欺詐情況的識別，避免一些不法分子利用個人合作建房的名義來集資，損害人民群眾的利益。

這樣可以使得合作建房得到社會大眾的理解，從而為個人合作建房的發展提供良好的社會氛圍，促進其良性有序發展。

4.3 加強風險控制，建立責任追究機制

做好合作建房的風險控制，針對可能發生的非法集資和欺詐風險，必須通過在合作社內部建立科學的治理結構來解決。

具體來說，需要建立和完善集體決策機制及內部責任追究機制（合作建房的重大事項決策必須通過民主投票進行）。參照國外的經驗，一般應堅持一人一票原則，不能實行一股一票的原則，一人多票只限于極少數的例外，而且必須有明確的上限。如此可以限制某些對合作社有重大影響者的權力，保護一般成員的權益。所以還需要建立一個與集體決策機制同樣重要的內部責任追究機制。合作建房的發起人或負責人對合作社的事務往往可以產生重大的影響，為保證他們不會利用自己的特殊地位侵害普通成員的利益，特別是為了防止欺詐的發生，有必要強化發起人和負責人的責任承擔。比如發起人應當對合作社發起失敗以及存續期間發生的債務承擔部分責任。在合作建房事務進行期間，應當設立理事會或監事會對負責人行為進行管理和監督。合作社是承載參與成員共同利益的組織體，不是任何成員的私利工具，自然應該在市場經濟活動當中獨立地運作并承擔民事責任。

參考文獻：

1.吳慧.個人集資建房的運作模式研究.紹興文理學院學報.2007.6

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5.沈燕 侯箴.國外解決中低收入者住房困難的途徑及對我國的啟示.武漢冶金管理干部學院學報.2001.3

6.中華人民共和國國家統計局.2007年統計年鑒.http：//www.stats.gov.cn/

7.吳彬.個人合作建房若干法律問題研究.中國房地產.2007.10

8.王恒恒.個人合作建房的經濟與法律分析.前沿.2005.11

9.周海婷.合作建房模式及實施中的困難.城鄉建設.2007.12

10.馮正元.合作建房如何避免糾紛.湖南經濟.2003.1

作者簡介：

高淑倩，武漢大學經濟與管理學院本科生。

吳桐，武漢大學經濟與管理學院本科生。

王春敏/責任編輯endprint

政府在相關政策上，應該結合我國具體情況，選擇性地借鑒國外經驗。政府應制定出臺配套的扶持政策，如實行稅收減免政策，提供長期低息或貼息貸款，低價供應生產資料或給予價格補貼等。政府還應協調銀行、財政、國土、城建等部門，在建設用地和土地規劃等方面為合作建房進行適當的傾斜。在土地政策、金融政策、稅收政策等方面對個人合作建房進行支持和鼓勵。如我們可以借鑒瑞典的金童政策，借鑒日本的土地政策等。

此外，政府應當對個人合作建房的相關知識進行一些普及和宣傳，讓人們能夠對個人合作建房有客觀理性的認識，一來是可以提高社會公眾對合作建房的認知度，促進個人合作建房的發展；二來也能增強公眾對一些欺詐情況的識別，避免一些不法分子利用個人合作建房的名義來集資，損害人民群眾的利益。

這樣可以使得合作建房得到社會大眾的理解，從而為個人合作建房的發展提供良好的社會氛圍，促進其良性有序發展。

4.3 加強風險控制，建立責任追究機制

做好合作建房的風險控制，針對可能發生的非法集資和欺詐風險，必須通過在合作社內部建立科學的治理結構來解決。

具體來說，需要建立和完善集體決策機制及內部責任追究機制（合作建房的重大事項決策必須通過民主投票進行）。參照國外的經驗，一般應堅持一人一票原則，不能實行一股一票的原則，一人多票只限于極少數的例外，而且必須有明確的上限。如此可以限制某些對合作社有重大影響者的權力，保護一般成員的權益。所以還需要建立一個與集體決策機制同樣重要的內部責任追究機制。合作建房的發起人或負責人對合作社的事務往往可以產生重大的影響，為保證他們不會利用自己的特殊地位侵害普通成員的利益，特別是為了防止欺詐的發生，有必要強化發起人和負責人的責任承擔。比如發起人應當對合作社發起失敗以及存續期間發生的債務承擔部分責任。在合作建房事務進行期間，應當設立理事會或監事會對負責人行為進行管理和監督。合作社是承載參與成員共同利益的組織體，不是任何成員的私利工具，自然應該在市場經濟活動當中獨立地運作并承擔民事責任。

參考文獻：

1.吳慧.個人集資建房的運作模式研究.紹興文理學院學報.2007.6

2.張靜.個人集資建房——一種新的房地產模式的利益風險分析.特區經濟.2006.1

3.鄭曉軍 羅林 董燚.個人集資合作建房管理創新.石家莊經濟學院學報.2006.29

4.尹珊珊 遲方旭 尹彥芳.國外合作建房對中國相關制度建立的借鑒意義.消費導刊.2007.2

5.沈燕 侯箴.國外解決中低收入者住房困難的途徑及對我國的啟示.武漢冶金管理干部學院學報.2001.3

6.中華人民共和國國家統計局.2007年統計年鑒.http：//www.stats.gov.cn/

7.吳彬.個人合作建房若干法律問題研究.中國房地產.2007.10

8.王恒恒.個人合作建房的經濟與法律分析.前沿.2005.11

9.周海婷.合作建房模式及實施中的困難.城鄉建設.2007.12

10.馮正元.合作建房如何避免糾紛.湖南經濟.2003.1

作者簡介：

高淑倩，武漢大學經濟與管理學院本科生。

吳桐，武漢大學經濟與管理學院本科生。

王春敏/責任編輯endprint