呼和浩特市保障性住房問題分析

路城

一、呼和浩特市保障性住房背景介紹

隨著我國西部大開發戰略的深入實施，內蒙古自治區的經濟水平得到了長足的發展，自治區首府——呼和浩特市的人民生活水平整體有了很大提高，但仍有許多低收入群體無法實現基本的“安居”。隨著外來務工人員、大學畢業生等數量的逐年增加，在促進當地經濟發展的同時，其住房條件卻并未受到太多的關注。

近年來，我國每年都發布各類社會保障性住房政策，用以改善這部分群體的住房條件。各地方政府也積極配合國家政策，響應號召。經濟適用房建了一幢又一幢，廉租房、公租房的規模也在不斷擴大，目的是讓低收入者“住有所居”，外來務工人員和剛畢業大學生不至于流離失所。雖然政府各類保障性住房政策不絕于耳，但現實中我們所見所聞卻與政策的初衷迥然不同。經適房小區內“寶馬”、“路虎”等豪車屢見不鮮，一個人擁有多套經適房的情況也不少見，國家的保障性住房究竟保障了誰？“新國五條”的出臺對于我國房地產市場也產生了新的影響，政策再次強調通過大力興建保障性住房解決外來務工人員、低收入者的住房問題。

二、呼和浩特市保障性住房建設存在的問題

（一）投資需求缺口巨大

首府呼和浩特市保障性住房建設資金主要來自以下幾個方面：相關財務預算的計劃安排；土地出讓收入中提取的部分資金；從管理費中扣除的資金；債券發放；中央和自治區的財政補貼。從建設資金結構的角度可以看出，幾乎所有的資金都是財政性資金。值得注意的是，房地產市場在我國受到嚴格的宏觀調控，近年來土地出讓收入大幅下降，土地轉讓收入難以保障，呼和浩特市也面臨著保障性住房資金不足的重大難題。盡管2013—2014年呼和浩特市加大廉租住房建設力度，計劃建設廉租住房4527套，建設總規模18.42萬平方米，總投資數目接近3億元，目前，各項目工程正在緊張的建設中，預計年底全部竣工交付使用，但如果融資問題不能得到合理有效的處理，資金缺口仍然會很大，僅僅依靠財政無法自行解決問題。

（二）選址和規劃方面不盡合理

呼和浩特市政府為滿足保障性住房建設用地需求，經過多次反復審議修改最終確立起保障性住房優先用地保障機制。然而呼和浩特市城區土地資源雖然較為豐富但是開發利用效率較低，幾乎沒有多余的保障性住房的用地指標，因此現實情況是廉租房、公租房項目多分布在較為偏遠的郊區，還有一部分處于位置“尷尬”的城鄉接合部，不僅交通極為不便，更重要的是日常所必須的配套服務無法有效銜接，租住對象的生活水平受到極大的影響，尤其對于城市務工人員，這些額外的生活成本無異于“雪上加霜”。從長遠角度來看，這種情況很可能又會形成所謂“貧民窟”和“治安洼地”，導致社會不穩定性和不公平性加劇惡化。

（三）開發商成本費用支出不實

從開發者的角度來看，開發商的成本費用項目巨大，構成龐雜。因此雖然大多數開發商成本費用的列支和取得票據的途徑理由是合法的，但相關稅務部門在對其進行審批、核查、監督的過程中，難以衡量開發成本的真實性、有效性與合理性。更有開發商存在著開發成本實際支出數量大幅度超過預計財政支出的情況。開發商一般情況下僅提交最后的決算材料，無法提供有關的合同變更書，這就為開發商蓄意增加成本、謀求不當利潤提供了可能。

（四）監管體系尚不完整，監管機制存在漏洞

近年來，呼和浩特市在保障性住房的準入、管理、退出機制等方面得到了長足的發展，進一步加強了廉租房和公共租賃住房租賃管理、收取租金、物業等方面的工作。但從目前呼和浩特市保障性住房管理現狀看還存在一定的問題：在分配方面，某些申請人的個人信息材料難以收集齊全，尤其是一些沒有固定工作的自由職業人員，其家庭狀況和收入信息短缺的狀況比較嚴重，核實非常困難；在日常管理方面，由于并未設置專門的管理機關，沒有配置擁有一定技能和素質的工作人員，加之缺乏經費的保障和支持，許多制度往往無法實現真正的落實，其應有的效能大打折扣；在退出管理方面，由于退出機制體系尚不完善，對于已經不再享有保障性住房資格的一部分租住者清理工作難度較大，在很大程度上降低了有效房源的利用率和政策保障的效益。同時，在保障性住房租住的過程中，租住者擅自出租、轉租或從事其他經營活動以謀取附加利益的現象頻頻發生，住房空置、閑置、無人管理的現象也愈演愈烈，其根本原因就是沒有制定出一套強制性的懲戒措施，使得人們有恃無恐，占用了寶貴的資源卻又沒有“用得其所”，從而造成了大量的低效與浪費。

三、解決方法與相關建議

（一）進一步加強財政扶持力度，確保資金及時和充足

通過采取建立試點等措施，進一步提高對商業資本、民間資本的吸引力，盡可能擴展籌措資金和房源的途徑。在這一過程中，呼和浩特市政府應充分發揮其對保障性住房建設的投入與支持功能，增強對財務困難地域的轉移支付力度，同時對現存的住房金融制度存在的漏洞與缺陷，及時進行有針對性的改革。政府部門要適度合理地增加財政投入，合理使用保障性住房建設資金，貫徹土地、資本、稅收等有關法規政策，積極地引導房產開發企業投身于保障性住房建設的“潮流”中，真正確保財政資本的充足。

（二）出臺專門法律，完善相關法規

立法的上的保障往往能使得一項社會政策得到最為有效的發揮和運作，因此住房保障制度也需要明確的法律支持。目前為止我國還沒有制定出一套專門的住房保障法律規范，呼和浩特市雖然制定了一系列規定，但無論從效力還是控制范圍來講，與實際情況相比都顯得“力不從心”。因此，盡快出臺相關配套法律法規是規范住房保障制度的應有之義。從長遠來看，《住房保障法》的出臺是住房保障能夠有效實現的基本前提，也是市場進一步走向持久、穩固、良性發展的必然要求。

（三）建立多層次的住房保障體系

宏觀層面，我國中央機關應該成立一個集“指導、規劃、協調”等功能為一體的保障性住房建設管理部門，及時清查保障性住房建設資金項目狀況，同時，統一政策口徑和補助標準。微觀層面，在房屋細節問題方面，戶型的大小、結構、選址應更加統一明確，減少不必要的柔性伸縮。當然，各級審計、監察機構也應充分發揮其職能，把保障性安居工程作為審計工作的一個重點，對保障性住房實行全方位、多層次、寬領域的監督，避免違法、不合理等現象的出現，真正為保障性住房事業添磚加瓦。

（作者單位：內蒙古大學公共管理學院）

責任編輯：代建明endprint