政府與市場(chǎng)關(guān)系視角下住房問(wèn)題治理對(duì)策研究

王振坡　施淑芳　王麗艷

摘要：城市住房領(lǐng)域政府與市場(chǎng)關(guān)系的研究，對(duì)有效解決我國(guó)城市住房問(wèn)題具有重要理論價(jià)值和政策含義。在多元經(jīng)濟(jì)學(xué)范式下分析政府與市場(chǎng)的關(guān)系，結(jié)合住房和住房市場(chǎng)的特性，探尋社會(huì)相互作用的兩種基本規(guī)則：市場(chǎng)與政府解決住房問(wèn)題的邊界，構(gòu)建了住房領(lǐng)域政府與市場(chǎng)關(guān)系的理論分析框架。在該框架下，探討我國(guó)城市住房問(wèn)題求解的思路及對(duì)策：完善住房市場(chǎng)、健全住房保障體系，發(fā)揮“第三方”的作用，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市住房市場(chǎng)，政府與市場(chǎng)，住房保障，非盈利組織

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0018-25 收稿日期：2014-06-27

1 引言

城市住房問(wèn)題是世界性難題，各國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中都遇到過(guò)或正在經(jīng)歷這一難題。各國(guó)住房問(wèn)題的特點(diǎn)和程度有所不同，解決住房問(wèn)題的制度安排和政策措施也各有特色。

經(jīng)濟(jì)理論和各國(guó)實(shí)踐都表明，住房問(wèn)題必須通過(guò)市場(chǎng)與政府的雙重作用才能既保證效率又兼顧公平地加以解決，按照住房“供應(yīng)（效率） -分配（公平）”的二元目標(biāo)，可以把解決住房問(wèn)題的模式劃分為“市場(chǎng)-救濟(jì)型”（美國(guó)、英國(guó)為代表）、“市場(chǎng)-福利型”（瑞典、荷蘭為代表）和“市場(chǎng)-保障型”（新加坡、中國(guó)香港為代表）。

針對(duì)我國(guó)住房問(wèn)題，習(xí)近平指出要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。那么城市住房問(wèn)題求解中政府與市場(chǎng)之間的相互作用關(guān)系如何？政府與市場(chǎng)相互作用的邊界在哪里？政府如何扮演好自己的角色？本文力求從理論角度對(duì)上述問(wèn)題做出闡述。

2 關(guān)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與政府作用的新詮釋

2.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新詮釋

基于古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范式，市場(chǎng)秩序是由于競(jìng)爭(zhēng)所形成的。隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)秩序的內(nèi)涵也隨之得到補(bǔ)充：第一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是無(wú)政府主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而是一個(gè)有的放矢的有組織的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；第二，現(xiàn)實(shí)中市場(chǎng)結(jié)構(gòu)并不能符合完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的所有假定條件，只能通過(guò)法律等途徑建立有效的競(jìng)爭(zhēng)秩序；第三，反壟斷的內(nèi)涵并不是單純地反對(duì)壟斷組織的形成，更加強(qiáng)調(diào)的是反對(duì)利用壟斷地位而采取的各種壟斷行為，以規(guī)范市場(chǎng)秩序；第四，競(jìng)合關(guān)系在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中能夠得到體現(xiàn)，各市場(chǎng)主體之間的競(jìng)爭(zhēng)和合作是可以并存的?？傊?，規(guī)范有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的內(nèi)容極其豐富，主要涉及市場(chǎng)體系的完善性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)性、市場(chǎng)的公平性、市場(chǎng)的透明度、市場(chǎng)的自由度、市場(chǎng)的開(kāi)放度、市場(chǎng)的有組織性、信用關(guān)系的可靠性以及市場(chǎng)調(diào)節(jié)信號(hào)的完善和準(zhǔn)確性等九個(gè)方面。

2.2 政府對(duì)市場(chǎng)作用的新詮釋

政府對(duì)市場(chǎng)的作用，或者是替代，或者是補(bǔ)充，這反映了不同學(xué)派對(duì)政府作用的價(jià)值判斷。政府控制的成分和市場(chǎng)的成分交織在一起來(lái)調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)。為了彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷和糾正市場(chǎng)失靈，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中扮演著公共物品的提供者、外部效應(yīng)的消除者、收入和財(cái)政的再分配者、市場(chǎng)秩序的維護(hù)者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者等角色。政府對(duì)市場(chǎng)的作用具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

2.2.1 市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)控

不同的理論范圍對(duì)于市場(chǎng)規(guī)則的設(shè)計(jì)不同，具體來(lái)講：從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)范式出發(fā)，從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)第一、第二定理可以看出，市場(chǎng)規(guī)則應(yīng)當(dāng)以競(jìng)爭(zhēng)為中心，即市場(chǎng)規(guī)則的設(shè)計(jì)目標(biāo)是形成充分、有效的競(jìng)爭(zhēng)，能夠讓競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制充分發(fā)揮作用，以期達(dá)到均衡狀態(tài)；從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)范式出發(fā)，則強(qiáng)調(diào)制度安排對(duì)競(jìng)爭(zhēng)行為的規(guī)范和約束作用，制定有效契約并保證契約執(zhí)行，同時(shí)降低市場(chǎng)交易費(fèi)用。故而，相對(duì)應(yīng)兩種市場(chǎng)規(guī)則存在兩種市場(chǎng)規(guī)范類型，一種是福利經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)的保障競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)規(guī)則，另一種則是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)側(cè)重的保障契約執(zhí)行的市場(chǎng)規(guī)則。

2.2.2 市場(chǎng)的宏觀調(diào)節(jié)

一是有效克服或緩解市場(chǎng)失靈的調(diào)節(jié)；二是在不存在市場(chǎng)失靈的場(chǎng)合，政府追求實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利目標(biāo)的行為。特別需要強(qiáng)調(diào)的是發(fā)展中國(guó)家政府的發(fā)展職能，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有得到充分發(fā)育的國(guó)家，市場(chǎng)無(wú)論是在結(jié)構(gòu)上，還是在功能上都是不完全的。在這種情況下，政府需要干預(yù)發(fā)展過(guò)程。當(dāng)然，政府的這些職能會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和市場(chǎng)發(fā)育程度的提高而逐步減少。

3 政府與市場(chǎng)關(guān)系框架的論述

福利經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共選擇理論和新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)范式下對(duì)政府與市場(chǎng)的關(guān)系的分析表明，就通常的效率和公平標(biāo)準(zhǔn)而言，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)充分證明了市場(chǎng)和政府都有各自失靈的領(lǐng)域和表現(xiàn)，因此，正如Wolf所說(shuō)，要做的是在兩種不完善之間進(jìn)行抉擇，而不是只要政府，或只要市場(chǎng)。作為資源配置的社會(huì)相互作用的兩種基本規(guī)則——政府與市場(chǎng)的關(guān)系如下。

3.1 政府與市場(chǎng)的靜態(tài)作用邊界

政府與市場(chǎng)各有自己主導(dǎo)（甚至獨(dú)立）作用領(lǐng)域，作為私人利益的具體表現(xiàn)的市場(chǎng)，通過(guò)分散決策機(jī)制在多樣化供給與需求方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。作為集體利益的具體表現(xiàn)的政府，在提供制度服務(wù)、公共物品、社會(huì)福利以及收入再分配等方面扮演主角。上述這些方面成為各自的優(yōu)勢(shì)作用領(lǐng)域，各自主導(dǎo)甚至于排斥另一方的作用，由此形成了政府與市場(chǎng)的靜態(tài)作用邊界。

3.2 政府與市場(chǎng)作用邊界的動(dòng)態(tài)化和模糊化

“政府失靈”與“市場(chǎng)失靈”的普遍存在，使得政府與市場(chǎng)突破其傳統(tǒng)的作用領(lǐng)域，相互滲透，相互補(bǔ)充，彌補(bǔ)對(duì)方的失靈。針對(duì)市場(chǎng)失靈，政府打破壟斷、提供信息、緩解收入分配不公等將有效提高資源的市場(chǎng)配置效率；同樣，在以公平為價(jià)值取向的政府機(jī)制中，引入市場(chǎng)機(jī)制，可以有效解決政府官僚主義與效率低下等問(wèn)題。政府在改善和擴(kuò)展市場(chǎng)中的作用和市場(chǎng)力量在改善政府職能中的作用，二者的互補(bǔ)性集中體現(xiàn)在兩者向?qū)Ψ襟w系的滲透以及相互改造。因此，政府與市場(chǎng)之間的清晰的靜態(tài)邊界越來(lái)越動(dòng)態(tài)化和模糊化。endprint

3.3 政府與市場(chǎng)相互滲透作用是有條件的

市場(chǎng)失靈并不必然導(dǎo)致政府干預(yù)，我們不能僅僅依靠證明市場(chǎng)力量在某一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域不能完全有效來(lái)為政府干預(yù)提供證明，因?yàn)檫€必須證明或有充分的理由預(yù)期政府干預(yù)利大于弊，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在著市場(chǎng)失靈的多種私人解決方法。另一方面，我們也不能僅僅依靠證明政府失靈來(lái)為“回到市場(chǎng)”提供證明，而應(yīng)積極探尋治理和減弱政府失靈的各種方法和途徑。

3.4“第三方”作用的加強(qiáng)將會(huì)有效彌補(bǔ)市場(chǎng)與政府的失靈領(lǐng)域，有效拓展經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)福利

基于不同原因出現(xiàn)的“雙失靈”現(xiàn)象有著不同的解決機(jī)制。由于政府或市場(chǎng)不完善所引起的“雙失靈”現(xiàn)象，可以通過(guò)完善政府職能或市場(chǎng)機(jī)制，有效發(fā)揮政府或市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用加以解決；由于政府和市場(chǎng)本身無(wú)法克服的局限性而產(chǎn)生的“雙失靈”現(xiàn)象，一般引入非市場(chǎng)和非政府的制度安排——即通過(guò)“非政府組織”對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，以彌補(bǔ)市場(chǎng)與政府的缺陷。

綜上所述，市場(chǎng)在資源配置中應(yīng)當(dāng)起到?jīng)Q定性作用并需要發(fā)揮政府作用。市場(chǎng)應(yīng)在其具有優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域充分發(fā)揮作用，通過(guò)市場(chǎng)供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)、激勵(lì)機(jī)制之間的相互作用配置資源，提高資源配置效率。政府職能主要體現(xiàn)在規(guī)范市場(chǎng)秩序和市場(chǎng)監(jiān)督，加大社會(huì)管理和服務(wù)力度，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和產(chǎn)權(quán)制度，提高宏觀管理效率等方面。因此，政府必須有所不為才能有所作為。

4 城市住房問(wèn)題求解中政府與市場(chǎng)關(guān)系

住房具有商品屬性和保障品屬性，住房問(wèn)題的解決涉及效率與公平的標(biāo)準(zhǔn)。基于此，結(jié)合住房和住房市場(chǎng)的特性，城市住房問(wèn)題“市場(chǎng)解”與“政府解”有效性的限度，確定政府與市場(chǎng)各自的靜態(tài)作用邊界，即解決城市住房問(wèn)題上的二分法——“市場(chǎng)性的歸市場(chǎng)，保障性的歸政府”。市場(chǎng)對(duì)住房資源進(jìn)行配置，政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控，使得市場(chǎng)配置資源的效率不斷提高，最終形成“市場(chǎng)主導(dǎo)、政府規(guī)范調(diào)節(jié)”的運(yùn)作格局。在保障房領(lǐng)域，不能只依賴政府，需要適度適時(shí)地引入市場(chǎng)化運(yùn)作手段，形成“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)輔助”的運(yùn)作格局，有效提高政府運(yùn)作效率，并提升社會(huì)福利水平。兩種運(yùn)作格局的形成，說(shuō)明政府與市場(chǎng)并不能孤立運(yùn)作，兩者相互滲透，在住房發(fā)展的不同階段呈現(xiàn)不同的相互作用特點(diǎn)，政府與市場(chǎng)的作用邊界隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)性、連續(xù)性和模糊性特征。

4.1 政府與市場(chǎng)的可能性組合

（1）完全自發(fā)的市場(chǎng)均衡。

（2）完全政府管制。一個(gè)既不公平也無(wú)效率的住房解決方式。

（3）政府間接調(diào)控下的住房市場(chǎng)均衡。在理想假定條件下，在政府進(jìn)行調(diào)控下達(dá)到的市場(chǎng)均衡能夠保證所有居民均有參與住房市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，即此時(shí)的住房市場(chǎng)均衡既是有效率的，也是公平的。當(dāng)放松假定條件時(shí)，例如認(rèn)為住房存量不足，住房市場(chǎng)在政府調(diào)控下達(dá)到均衡，此時(shí)住房市場(chǎng)的實(shí)際供給量不能滿足實(shí)際需求，最終使得部分居民住房問(wèn)題得不到有效解決。

（4）政府間接調(diào)控下的建立在住房保障基礎(chǔ)上的住房市場(chǎng)均衡。以住房保障為基礎(chǔ)的市場(chǎng)均衡，具備了公平與效率的內(nèi)涵要求。針對(duì)于低收入群體，無(wú)法在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上解決住房問(wèn)題，住房保障則可以保障該類群體的基本住房需求。另外，住房保障也可作為政府調(diào)控市場(chǎng)的工具，一定程度上影響市場(chǎng)均衡。

上述政府與市場(chǎng)組合在經(jīng)濟(jì)社會(huì)不同發(fā)展階段和條件下均存在其合理性。當(dāng)前現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不完善，基于公平與效率的內(nèi)涵及要求，應(yīng)當(dāng)形成同時(shí)具備政府間接調(diào)控以及基本住房保障的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡，達(dá)到城市住房問(wèn)題求解的理狀態(tài)。

4.2 住房市場(chǎng)與住房保障互補(bǔ)共生形成了政府與市場(chǎng)清晰的靜態(tài)邊界

市場(chǎng)與政府有著靜態(tài)邊界，面對(duì)城市住房問(wèn)題亦是如此，住房市場(chǎng)與政府之間始終存在清晰的靜態(tài)作用邊界。在城市住房問(wèn)題領(lǐng)域中，政府對(duì)應(yīng)著住房保障，同時(shí)為住房市場(chǎng)提供公共服務(wù)，例如法律制度、監(jiān)督機(jī)制等，住房市場(chǎng)與住房保障互補(bǔ)共生，最終形成政府與市場(chǎng)的靜態(tài)作用邊界。一方面，住房市場(chǎng)由交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)構(gòu)成，具備很強(qiáng)的分散決策機(jī)制，并且住房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)具有多層次、多元化的特點(diǎn)，使得住房市場(chǎng)成為解決城市住房問(wèn)題的主要手段；另一方面，住房市場(chǎng)存在自身缺陷與局限性，針對(duì)于低收入家庭的基本住房需求未能形成有效解決辦法。此時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，提供住房保障，承擔(dān)低收入群體基本住房需求的重任。

4.3 政府與市場(chǎng)突破其主導(dǎo)作用領(lǐng)域而向?qū)Ψ襟w系滲透，政府與市場(chǎng)之間清晰的靜態(tài)邊界越來(lái)越動(dòng)態(tài)化和模糊化

政府與住房市場(chǎng)存在清晰的靜態(tài)邊界，然而二者在解決城市住房問(wèn)題時(shí)是相互作用、相互影響的。一方面，政府對(duì)于市場(chǎng)的運(yùn)行具有保障和推動(dòng)作用。首先，政府制定住房市場(chǎng)運(yùn)行的制度規(guī)范，監(jiān)督市場(chǎng)行為，能夠使市場(chǎng)配置資源的作用得到最大程度的發(fā)揮。其次，住房保障對(duì)于住房市場(chǎng)存在一定的影響，調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)內(nèi)部的諸多關(guān)系以及市場(chǎng)內(nèi)外的供求關(guān)系。另一方面，住房市場(chǎng)是政府政策的重要載體，住房保障政策的實(shí)施必須重視市場(chǎng)效率，不應(yīng)違反市場(chǎng)規(guī)律，做到經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。再者，政府的住房保障政策的有效率實(shí)施，需要借助市場(chǎng)機(jī)制的力量，改善微觀層面上政府規(guī)制無(wú)效率的問(wèn)題。所以，在解決城市住房問(wèn)題過(guò)程中，政府與住房市場(chǎng)會(huì)突破其主導(dǎo)作用領(lǐng)域并向?qū)Ψ襟w系滲透，政府與住房市場(chǎng)的互補(bǔ)程度逐漸變大，二者之間的作用邊界逐步呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性、模糊性和連續(xù)性特征。

4.4 在政府住房保障與住房市場(chǎng)之外存在著住房問(wèn)題求解的其他可能路徑

政府與市場(chǎng)可以相互彌補(bǔ)，共同作用。但兩者存在自身難以克服的缺陷，從而可能出現(xiàn)“雙失靈”的現(xiàn)象，此時(shí)需要通過(guò)市場(chǎng)和政府之外的制度安排加以解決。例如合作建房的方式，依據(jù)公共選擇理論，這種方式的可用性受交易成本、責(zé)任界定和策略行為可能性的約束。這種集體選擇行為是市場(chǎng)失靈的自發(fā)解，合作建房成為解決城市住房問(wèn)題的一個(gè)重要方案。另外，通過(guò)發(fā)揮“非政府組織”的作用彌補(bǔ)政府與市場(chǎng)缺陷，同樣是“雙失靈”情況下的有效方案。endprint

5 政府與市場(chǎng)關(guān)系下城市住房問(wèn)題求解思路對(duì)策

住房具有多重屬性，其中商品性是其本質(zhì)屬性。隨著《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的發(fā)布，城市住房問(wèn)題成為影響城鎮(zhèn)化質(zhì)量的重要因素。新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)高比例的住房需求，為我國(guó)住房交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)提供了發(fā)展空間。在發(fā)展住房市場(chǎng)的同時(shí)，保障房建設(shè)也應(yīng)同時(shí)推進(jìn)。綜上所述，我國(guó)目前凸顯的城市住房問(wèn)題是市場(chǎng)與政府的雙失靈。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和工業(yè)化國(guó)家或地區(qū)住房問(wèn)題求解的歷程，結(jié)合長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)城市住房問(wèn)題求解進(jìn)程中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，基于政府和市場(chǎng)關(guān)系視角下，對(duì)不同住房市場(chǎng)建設(shè)求解提供建議，以期完善城市住房市場(chǎng)體系，加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系的建設(shè)，有序解決城市住房問(wèn)題。

5.1 完善住房交易市場(chǎng)

住房交易市場(chǎng)又可以劃分為住房存量市場(chǎng)和住房增量市場(chǎng)?，F(xiàn)階段我國(guó)住房交易市場(chǎng)中，由于市場(chǎng)失靈導(dǎo)致住房梯度配置不合理，供需結(jié)構(gòu)失衡，有效需求和有效供給不足等問(wèn)題；政府失靈則體現(xiàn)在政府干預(yù)調(diào)控商品房?jī)r(jià)，住房限購(gòu)令等，存在不同程度微觀宏觀層面的住房問(wèn)題。

5.1.1 完善市場(chǎng)架構(gòu)和市場(chǎng)功能

首先應(yīng)確立市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，完善市場(chǎng)構(gòu)架，依據(jù)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，主要依靠市場(chǎng)力量，調(diào)整住房梯度結(jié)構(gòu)，優(yōu)化配置市場(chǎng)資源。同時(shí)需要完善市場(chǎng)功能，住房市場(chǎng)不僅需要具備市場(chǎng)交易、信息查詢等基本功能，還應(yīng)當(dāng)逐步形成專業(yè)服務(wù)功能，例如市場(chǎng)評(píng)估、法律支持、金融支持等，需要政府引導(dǎo)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，建設(shè)齊全的市場(chǎng)功能會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力。

5.1.2 應(yīng)對(duì)“雙失靈”，明確政府與市場(chǎng)作用邊界

應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的信息失靈，政府需要加強(qiáng)信息平臺(tái)建設(shè)，為住房市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展提供有效參考。在對(duì)住房市場(chǎng)制度供給和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的或缺失或滯后上，政府需要逐步完善，建立健全相應(yīng)的法律基礎(chǔ)和制度供給。政府過(guò)度干預(yù)而產(chǎn)生政府失靈時(shí)，用“正面清單”監(jiān)督政府，明確政府職能，依靠市場(chǎng)自身的力量求解彌補(bǔ)政府失靈，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置當(dāng)中的決定性作用，使政府和市場(chǎng)各司其職。在政府和市場(chǎng)“雙失靈”情況下通過(guò)集體選擇的方式解決住房問(wèn)題的辦法，是介于政府與市場(chǎng)中間的有效解。

5.1.3 房地產(chǎn)財(cái)稅改革

對(duì)我國(guó)住房交易市場(chǎng)中房產(chǎn)稅收問(wèn)題，可借鑒歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，盡早在國(guó)內(nèi)全面穩(wěn)步推進(jìn)征收房地產(chǎn)稅，通過(guò)財(cái)稅改革，以住房市場(chǎng)的稅收為工具，改變以往房產(chǎn)稅收稅率一刀切的做法，細(xì)化房地產(chǎn)稅，分層次、分地方征收，改住房交易稅為住房持有稅，降低商品住房交易費(fèi)用。在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上，政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)要適時(shí)適度，構(gòu)建靈活的住房市場(chǎng)機(jī)制，培育住房市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。

5.2 規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房交易市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)均衡發(fā)展，是健全住房市場(chǎng)體系，完善住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的有效途徑。目前我國(guó)住房自有率普遍高于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，充分說(shuō)明了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，租賃市場(chǎng)中住房市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制缺失，交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展不均衡，租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，供求匹配不足，參與者之間信息不對(duì)稱，相關(guān)法律法規(guī)的滯后和市場(chǎng)不規(guī)范監(jiān)督管理體制不健全等，都不同程度上制約我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

5.2.1 加快租賃市場(chǎng)信息平臺(tái)建設(shè)

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中參與主體存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，租房交易信息發(fā)布機(jī)制不成熟，導(dǎo)致承租人對(duì)出租房屋信息了解甚少，在租賃市場(chǎng)中處于絕對(duì)弱勢(shì)地位。因此，政府應(yīng)制定相關(guān)租賃政策，完善租賃市場(chǎng)體系和制度建設(shè)，加快租賃市場(chǎng)信息平臺(tái)的建設(shè)，通過(guò)租賃信息的公開(kāi)化、透明化，平衡承租人和出租人之間的利益關(guān)系。

5.2.2 完善租賃住房供應(yīng)體系，增加租賃住房來(lái)源和數(shù)量

引導(dǎo)原有開(kāi)發(fā)房源企業(yè)由單一的銷售經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)為租賃銷售并舉的經(jīng)營(yíng)方式，完善租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系。同時(shí)盤(pán)活現(xiàn)有存量住房，將空置住房或閑散住房引入租賃市場(chǎng)。增加住房來(lái)源和數(shù)量，豐富市場(chǎng)供給主體與供給模式，保證房源供應(yīng)充足，促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。

5.2.3 規(guī)范租賃市場(chǎng)行為

針對(duì)租賃市場(chǎng)管理無(wú)序，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)不良行為時(shí)有發(fā)生，監(jiān)督管理體制不健全等問(wèn)題，應(yīng)突出政府職能，制定相應(yīng)的租賃法律制度，完善租賃政策、發(fā)展規(guī)劃政策等，重新構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管體系，積極治理租賃市場(chǎng)亂象，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，為租賃市場(chǎng)發(fā)展提供理論和政策依據(jù)

5.3 健全保障性住房體系

住房制度設(shè)計(jì)兼顧政府保障與市場(chǎng)發(fā)育。在住房市場(chǎng)化改革的基礎(chǔ)上構(gòu)建保障房政策體系，充分體現(xiàn)住房的多重屬性。

5.3.1 引入市場(chǎng)機(jī)制，盤(pán)活現(xiàn)有住房存量作為供應(yīng)來(lái)源

在保障性住房工作開(kāi)展中，保障性住房建設(shè)目標(biāo)過(guò)于遠(yuǎn)大，完成不易。2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中指出“今年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程計(jì)劃新開(kāi)工700萬(wàn)套以上”的任務(wù)目標(biāo)。但是縱觀近幾年來(lái)我國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)完成情況，完成目標(biāo)總體滯后于所定的任務(wù)目標(biāo)。因此，在政府失靈的情況下，引入市場(chǎng)機(jī)制，盤(pán)活現(xiàn)有住房存量，通過(guò)政府收購(gòu)現(xiàn)有住房，作為保證性住房供應(yīng)來(lái)源，保證住房供應(yīng)任務(wù)目標(biāo)。

5.3.2 建立保障性住房相關(guān)法律政策，科學(xué)界定受益群體

保障性住房解決的是城鎮(zhèn)較低收入水平群體的住房問(wèn)題。在保障性住房體系中，受保障群體界限設(shè)定不科學(xué)，界定模糊；且因信息的不完備和信息一體化整合的落后性，居民實(shí)際收入來(lái)源、收入水平標(biāo)準(zhǔn)不確定，嚴(yán)重的信息不對(duì)稱導(dǎo)致很大一部分高收入人群占據(jù)保障福利資源，造成社會(huì)公共資源浪費(fèi)、流失，引發(fā)不公平等一系列社會(huì)問(wèn)題。基于此，政府應(yīng)加快住房保障法制化建設(shè)，將住房保障納入法制化管理軌道，完善政策體系，科學(xué)制定受益群體界定條件，保障房建設(shè)種類和供應(yīng)人群不應(yīng)該“一刀切”，需要細(xì)分市場(chǎng)，為住房保障長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展提供法律保障；同時(shí)在后續(xù)執(zhí)行監(jiān)管上，嚴(yán)格把關(guān)保障房資源分配和準(zhǔn)入人審核，避免住房保障錯(cuò)位現(xiàn)象的發(fā)生。endprint

5.3.3 完善保障房供應(yīng)體系，拓寬融資渠道

來(lái)自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)用于保障性住房資金支出情況逐年遞增，政府僅靠財(cái)政投入支持保障性住房建設(shè)的壓力越來(lái)越大。因此，可以引入市場(chǎng)機(jī)制，引導(dǎo)更多社會(huì)力量參與保障房的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。降低住房空置率，解決商品房出路，拓寬公租房籌集渠道。同時(shí)，在加大融資力度，拓寬融資渠道方面，可以借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，如采取發(fā)行公債、建立住房信托基金等方式籌集保障房建設(shè)資金，并出臺(tái)相應(yīng)的保障房融資體系的相關(guān)法律制度，推進(jìn)保障房建設(shè)融資發(fā)展。

5.3.4 明晰產(chǎn)權(quán)，政府優(yōu)惠政策引導(dǎo)混居模式

由于保障性住房特定的建設(shè)和配置方式，其產(chǎn)權(quán)具有不完整性和有限性，對(duì)保障性住房收益和流轉(zhuǎn)權(quán)益等關(guān)鍵問(wèn)題界定的忽視，也使得其產(chǎn)權(quán)也存在不清晰等問(wèn)題。因此，保障性住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)明晰，產(chǎn)權(quán)界定越明確，財(cái)富被無(wú)償占有的可能性就越小，產(chǎn)權(quán)的價(jià)值就越大。同時(shí)，針對(duì)保障性住房區(qū)位差、配套設(shè)施落后等，政府可以通過(guò)給予減免土地出讓金、減免稅費(fèi)、優(yōu)惠補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)“大混居小聚集”的保障房建設(shè)模式。

5.4 充分發(fā)揮NGO的作用

通過(guò)“非盈利組織”運(yùn)作解決城市住房問(wèn)題同樣是政府與市場(chǎng)“雙失靈”情況下的有效解?！胺怯M織”在住房保障體系中能夠發(fā)揮重大作用，在政府的支持下，可以對(duì)社會(huì)需求進(jìn)行調(diào)研，制定詳細(xì)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，實(shí)施開(kāi)發(fā)公共住房，并負(fù)責(zé)公共住房的運(yùn)營(yíng)管理。當(dāng)然，不能夠排除“非盈利失靈”的可能，所以需要建立政府與“非盈利組織”的合作關(guān)系，主要形式有：合同承包、政府補(bǔ)助，憑單。在合作過(guò)程中，政府需要承擔(dān)培育與支持的責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任和參與責(zé)任，“非盈利組織”則需提高組織管理水平和公共服務(wù)能力，贏得政府和社會(huì)信賴。

6 結(jié)語(yǔ)

隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，作為制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的城市住房問(wèn)題日益突出。住房問(wèn)題的解決是一個(gè)綜合系統(tǒng)科學(xué)，且是一個(gè)長(zhǎng)期、系統(tǒng)的工程?；谡c市場(chǎng)關(guān)系的理論框架，分析住房問(wèn)題求解中政府與市場(chǎng)的相互關(guān)系、作用邊界，在交易和租賃市場(chǎng)中，讓市場(chǎng)起主導(dǎo)作用，減少政府干預(yù)，明晰政府職能，保證相關(guān)政策規(guī)范促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。在政府調(diào)控作用下，健全城市保障體系，發(fā)揮“第三方”作用的解決城市住房問(wèn)題。城市住房問(wèn)題涉及一系列復(fù)雜關(guān)系，本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論層面對(duì)我國(guó)城市住房問(wèn)題求解的框架性政策含義進(jìn)行展開(kāi)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外的相關(guān)理論、經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)地總結(jié)政府和市場(chǎng)行為在不同住房體系市場(chǎng)中的求解。如何結(jié)合各地實(shí)際情況，細(xì)化政府市場(chǎng)的具體操作實(shí)施過(guò)程，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展，值得我們關(guān)注和進(jìn)一步研究。

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作者簡(jiǎn)介：

王振坡，天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)，美國(guó)康奈爾大學(xué)和美國(guó)內(nèi)華達(dá)大學(xué)訪問(wèn)學(xué)者、教授、碩士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

施淑芳，天津城建大學(xué)建筑學(xué)院研究生，主要研究方向?yàn)槌鞘幸?guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)；

王麗艷，天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、碩士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

注：本文系國(guó)家社科基金項(xiàng)目“新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中我國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)模分布及演進(jìn)機(jī)理研究”（13BJY054）、教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目（10YJAZH084）、天津哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目“保障性住房區(qū)位選擇、空間配置與福利評(píng)估——以天津?yàn)槔保═JYY12-127）。本文還得到“十二五”天津市高等學(xué)?！皠?chuàng)新團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)計(jì)劃”（新型城鎮(zhèn)化與城市可持續(xù)發(fā)展）資助。endprint