房地產(chǎn)市場波動與房地產(chǎn)稅穩(wěn)控調(diào)節(jié)研究

趙川翔　戈國蓮

摘要：目前，房地產(chǎn)市場正處于觀望期、調(diào)整期，市場下行壓力加大。如何認(rèn)識和看待房地產(chǎn)市場的波動，如何建立穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制和制度，是擺在房地產(chǎn)工作者面前需要迫切解決的重大課題。在分析了房地產(chǎn)市場波動趨勢的前提下，提出穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的稅改選擇和改革我國房地產(chǎn)稅制的若干構(gòu)想。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場波動，房地產(chǎn)稅，穩(wěn)控調(diào)節(jié)

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）08-0026-30 收稿日期：2014-06-20

最近一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)市場“分化論”、“拐點(diǎn)論”乃至“崩盤論”眾說紛紜，給本來處于觀望期、調(diào)整期的市場加大了下行的壓力。如何認(rèn)識和看待房地產(chǎn)市場的波動，如何建立穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，是迫切需要解決的重大課題。

1 房地產(chǎn)市場波動趨勢與基本評價(jià)

國家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年全國房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%，其中，住宅投資58951億元，增長19.4%；商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中，住宅銷售面積增長17.5%；2013年末，商品房待售面積49295萬平方米，比2012年末增加12835萬平方米，其中，住宅待售面積比11月末增加1696萬平方米。

時(shí)間進(jìn)入到2014年，房地產(chǎn)市場此前的悄然變化跡象更加明顯。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比增長16.4%，增速回落。其中，住宅投資15299億元，增長16.6%，增速回落。商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降8.6%。4月末，商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，1-4月份地方財(cái)政收入中，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等，對地方財(cái)政增收的貢獻(xiàn)率明顯回落。

同時(shí)，全國主要大中城市房地產(chǎn)市場信息表明，區(qū)域性降價(jià)趨勢加速顯現(xiàn)，市場分化明顯加劇。2014年4月份，房價(jià)持平和下調(diào)的城市分別達(dá)8個(gè)和18個(gè)，為2013年以來最多。一線城市價(jià)格漲幅放緩，其他城市中房價(jià)環(huán)比回落增多，部分城市房地產(chǎn)市場悲觀氣氛愈濃。

縱觀我國房地產(chǎn)發(fā)展的過程，綜合考慮經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的多重因素，評估判斷房地產(chǎn)市場，可以得出幾個(gè)基本結(jié)論：一是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)拐點(diǎn)特征，已經(jīng)處于區(qū)域性、周期性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時(shí)期；二是房地產(chǎn)市場總體隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和城市住房生活水平的提高，需求持續(xù)加強(qiáng)但市場不均衡發(fā)展；三是適時(shí)優(yōu)先運(yùn)用稅收等市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場十分重要的選擇。

2 穩(wěn)控調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的稅改選擇

房地產(chǎn)市場的交易量和價(jià)格下降趨勢，對城市經(jīng)濟(jì)的影響作用是不言而喻的，已成為許多城市發(fā)展面臨的嚴(yán)峻問題。多年來，城市經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度過高，房地產(chǎn)市場的急轉(zhuǎn)變化加重經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力狀況，如果應(yīng)對不當(dāng)，將對房地產(chǎn)穩(wěn)定增長和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生長期性的影響。研究表明，1998年至2009年房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)10%，成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中占比較大，2013年房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種的稅額，占到公共財(cái)政收入的18%。

2.1房地產(chǎn)稅改是避免房地產(chǎn)市場大起大落的適時(shí)適宜舉措

房地產(chǎn)市場的大調(diào)整，往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場的成熟階段和經(jīng)濟(jì)缺乏內(nèi)在增長動力時(shí)期。房地產(chǎn)市場的成熟階段是指供給基本滿足居民的居住需求階段，這一階段的顯著指標(biāo)是二手房的交易量占住房交易總量的80%以上。而在經(jīng)濟(jì)增長缺乏內(nèi)生動力時(shí)，政府通常采用擴(kuò)張性的貨幣政策刺激投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi)功能凸顯，房價(jià)快速虛高、供應(yīng)量猛增等問題達(dá)到一定程度時(shí)市場急速下調(diào)，進(jìn)而引發(fā)金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。一般認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量增加1個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，房地產(chǎn)市場的變化，與宏觀經(jīng)濟(jì)因素特別是貨幣政策密切相關(guān)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場與貨幣政策的高關(guān)聯(lián)度，在我國房地產(chǎn)市場總體波動呈下行之時(shí)，不宜過多采用緊縮性或擴(kuò)張性貨幣政策或匯率、利率金融政策等強(qiáng)刺激政策。

而房地產(chǎn)稅收制度，是推動財(cái)稅制度改革、調(diào)節(jié)財(cái)富分配和貧富差距、促進(jìn)房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置和合理使用、提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率和穩(wěn)定性的一項(xiàng)長期制度安排。應(yīng)借此時(shí)機(jī)，逐步推進(jìn)多年難以實(shí)施的房地產(chǎn)稅制改革，從根本上解決房地產(chǎn)市場大起大落的問題。

2.2 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制問題亟待加快研究解決

有關(guān)房地產(chǎn)稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多、稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)持有保有環(huán)節(jié)稅種較少、稅負(fù)偏輕。涉房地產(chǎn)的稅種主要有：營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和流通交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中，勢必提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動商品房價(jià)格的上漲；房地產(chǎn)持有保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過少，客觀上助長了對商品房屋和土地資源的閑置和浪費(fèi)。

計(jì)稅依據(jù)不盡科學(xué)合理。如現(xiàn)行的房產(chǎn)稅對自用房屋按房產(chǎn)賬面價(jià)值扣除10%-30%后的余值乘以1.2%計(jì)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)的賬面原值實(shí)際即房產(chǎn)的建造價(jià)值，其為固定數(shù)額，無法體現(xiàn)房產(chǎn)市場價(jià)值的變動。現(xiàn)行的土地使用稅以固定不變的實(shí)際占用土地面積作為計(jì)稅依據(jù)，和土地價(jià)格的變動缺乏聯(lián)系，不能體現(xiàn)土地的級差收益。

稅種復(fù)雜和可操作性差導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收征管難度大。稅制設(shè)計(jì)的復(fù)雜導(dǎo)致稅收征收的困難，稅收流失也比較嚴(yán)重。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，我國去年13億平方米商品房銷售使用，若按城鎮(zhèn)商品房平均每平方米銷售價(jià)格5000元計(jì)算，那么全國每年將實(shí)現(xiàn)商品房銷售額6.5萬億元，若按應(yīng)稅所得率10%計(jì)算，可為國家?guī)?500億元稅收，與實(shí)際稅收額度還有相當(dāng)距離。endprint

內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅種稅負(fù)不一。在所得稅上，對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；在房產(chǎn)稅上，對涉外企業(yè)只開征城市房地產(chǎn)稅，且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅；在城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加上，對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，對外資企業(yè)則不征收，等等。內(nèi)、外資企業(yè)的雙重征稅標(biāo)準(zhǔn)和外資企業(yè)享有的“超國民待遇”，損害了稅收的公平性原則和公平競爭公平稅負(fù)的市場環(huán)境。

2.3開征持有保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅這一國際普遍通行做法值得借鑒

當(dāng)前世界各國普遍對房產(chǎn)課稅，房產(chǎn)稅種名稱五花八門，如財(cái)產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅、房屋稅等。美國房產(chǎn)稅是地方政府根據(jù)各自實(shí)際情況來確定稅率并依法征收，而稅收主要用于所在區(qū)域的教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共服務(wù)支出。房產(chǎn)稅的總體稅率大致介于1%-3%之間，具體稅率由州和地方議會根據(jù)本地財(cái)政需要制定。其他與房地產(chǎn)有關(guān)的主要稅種分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅項(xiàng)下。這些稅種綜合起來對抑制囤積商品房、炒作房市起到了一定作用。日本針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，雖未設(shè)立專門的房產(chǎn)稅，但將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入固定資產(chǎn)稅的對象加以征收。日本《地方稅法》規(guī)定，資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是1.4%，但并非是強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。除固定資產(chǎn)稅外，部分地區(qū)還對市區(qū)房產(chǎn)征收稅率約為0.3%的城市規(guī)劃稅。

我國上海、重慶的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，進(jìn)行了房地產(chǎn)稅制改革的探索，積累了有益的經(jīng)驗(yàn)。

3 改革我國房地產(chǎn)稅制的若干構(gòu)想

推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，將改變投機(jī)者預(yù)期，減少盲目投資的沖動，從而加快存量房供給的釋放，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

一是堅(jiān)持暫對普通居民家庭不增加住房稅收負(fù)擔(dān)原則。總體設(shè)計(jì)應(yīng)考慮從大眾居民不增稅負(fù)、社會輿論總體支持、稅收征管方便可行出發(fā)，暫對普通居民家庭不予征收，而對先富起來的中高收入者、多套房、非普通住房啟動持有保有環(huán)節(jié)的征收。對居民家庭第一套普通住房不征收房地產(chǎn)稅，享受免征的普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

二是歸并優(yōu)化房地產(chǎn)稅種，建立合理稅種結(jié)構(gòu)。探索改革房地產(chǎn)稅收制度，應(yīng)考慮保持社會總體稅負(fù)基本穩(wěn)定，建立以房地產(chǎn)持有保有環(huán)節(jié)稅收為核心的房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu)。首先，合并現(xiàn)行有關(guān)稅種。住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收契稅和個(gè)人所得稅，其中契稅由現(xiàn)有的契稅、印花稅、營業(yè)稅合并而成，個(gè)人所得稅由現(xiàn)有的個(gè)人所得稅和土地增值稅整合而成；住房持有保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅合并。其次，新開征土地閑置稅。以閑置未用的土地為課征對象，對未按法定要求利用土地造成土地閑置一年以上的征收土地閑置稅。最后，適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。這是國際通行做法，也是防止納稅人以無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為名，實(shí)則逃避納稅的必要措施。

三是健全完善房地產(chǎn)稅制相關(guān)配套制度與保障體系。比如，要建立完善共享的房地產(chǎn)權(quán)屬和人口狀況等信息體系，以及充分的市場信息體系、合理的價(jià)格評估體系等。房地產(chǎn)信息系統(tǒng)應(yīng)加快建立，并制定出可有條件查詢、可按規(guī)定核對、可共享必要相關(guān)信息的管理辦法。征稅中，除可查詢和調(diào)取住房信息外，還應(yīng)與公安人口信息、民政婚姻信息、家庭收入信息等信息系統(tǒng)的互聯(lián)、互通、互查。有關(guān)涉及房地產(chǎn)稅種的征收，應(yīng)更多地反映房地產(chǎn)市場價(jià)值，以房地產(chǎn)評估的時(shí)點(diǎn)動態(tài)市場價(jià)值，而不是以房地產(chǎn)的歷史原值或成本原值為計(jì)稅依據(jù)，這些都需要城市房地產(chǎn)市場信息的全面及時(shí)、公開透明，減少市場價(jià)格評估的不準(zhǔn)確性，也最大限度降低市場預(yù)期的不確定性。

四是新增新改稅種先行試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)。稅制改革牽涉面廣、影響長遠(yuǎn)，需積極穩(wěn)妥進(jìn)行。房地產(chǎn)稅的實(shí)施，將替代目前的土地出讓金制度，改變地方政府土地財(cái)政的現(xiàn)狀，而在對國家和地方財(cái)稅體制大的改革未到位的情況下，如何不對地方政府施政造成大的影響是待解和必解之題。新改房地產(chǎn)稅制，應(yīng)采取先試點(diǎn)并在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，修改現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收法律制度后，再全面推行實(shí)施。房地產(chǎn)稅已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)，并各有特色和側(cè)重點(diǎn)，國家應(yīng)盡快擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍，并就稅改主要事項(xiàng)安排城市進(jìn)行試點(diǎn)探索。做好試點(diǎn)工作的總結(jié)，開展非試點(diǎn)范圍的立法調(diào)研，形成一攬子涉及房地產(chǎn)稅制的總體頂層設(shè)計(jì)方案，全面深化房地產(chǎn)稅制改革，積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

作者簡介：

趙川翔，吉林大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)專業(yè)，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融。

戈國蓮，吉林大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融與財(cái)務(wù)管理。

李求軍/責(zé)任編輯endprint