地方政府年底突擊調控房價 未來樓市依然看好

文 | 賀光岳

2013年末，一年一度的年底突擊房價再次在全國各地上演，自2013年11月以來，從四個一線城市開始，地方樓市新政不斷出臺，大多對先前施行的房地產政策進行了加碼，提高了購房門檻，以期將房價控制在合理的范圍，從而完成年初立下的“軍令狀”。

統計局數據顯示，2013年9～11月全國房價繼續攀升。9月全國70個大中城市，房價環比上漲的有69個，環比下降的僅溫州一個，環比最高漲幅1.9%，同比最高漲幅達20.6%；10月房價環比上漲的有62個，持平6個，下降的僅溫州、秦皇島，環比最高漲幅1.1%，同比最高漲幅達19%；11月房價環比上漲的有66個，持平的3個，下降又只溫州一個，環比最高漲幅1.3%，同比最高漲幅21.9%。并且在此之前，這樣的上漲已經持續了16個月。

2013年初，樓市新政《國五條》出爐，各地方政府、有關部門紛紛許下宏愿，要將房價控制在合理范圍。所謂合理范圍，即是允許房價上漲的，但不能上漲的過快、過高，很顯然同比兩成以上的漲幅，并不在合理范圍之內。

而進入四季度后，隨著任務期限不斷接近，地方政府開始發力，從北上廣深到二三線城市樓市新政紛紛出臺，調控再度加碼。

一線城市房地產調控加碼

2013年10月23日，北京住建委發布了“京七條”，備受關注的北京市“自住型商品房”政策也隨之出爐。

11月8日，上海住建局發布“滬七條”，對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房首付款比例從60%提高至70%。

11月18日，廣州發布“穗五條”，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例調整為不得低于70%。

10月11日，深圳市召開了全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議，對房地產行業調控提出八項措施，簡稱“深八條”，其中最引人注目的是限貸政策調整，從11月1日開始二套房首付比例由原來的六成調高至七成。11月底，深圳市政府《關于穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展的意見》正式出臺，也即“深八條”細則，要求從多渠道增加住房供給、加強閑置土地管理、加強經濟適用房和公共租賃房建設等八個方面，提出了一些具體措施。

至此，4個一線城市率先出臺了樓市調控新政，調控加碼。4地有諸多相通之處，都將購買二套住房的首付比例從之前執行的6成提升至7成；增加住房土地供應，北京、上海、廣州、深圳都要確保2013年的土地供應在完成過去5年的平均值的基礎上有所增加，增加幅度不一；加強市場監管，引導房地產企業理性定價等。

4地樓市新政當中，以北京的自住型商品房最受外界關注，該類住房房價將比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平。“京七條”中主要涉及其的內容有：通過“限房價、競地價”方式，加大自住型商品住房供應力度，滿足中端需求和夾心層家庭需求，2013年內要形成2萬套供應，今后年度這類住房用地在土地供應計劃中單列，供應規模要達到市場的40%到50%。不過這類住房也可能隨著周圍房價的上漲而上漲。

一線城市樓市新政影響

4個一線城市房地產行業調控新政出臺后，在樓市和社會上都引起了一些反響。

“京七條”最為外界看重的是自住型商品房政策，因此其也引發了業界一系列的討論。財經評論家葉檀認為自住型商品房是類保障型商品房，與廉租房不同，可以視為升級版的經濟適用房，自住型商品房本質上還是商品房，由開發商限房價競地價完成建設，購買者擁有部分產權，享有絕大多數的產權收益，但自住型商品房的價格會隨著商品房均價的漲跌而浮動。財經評論員馬光遠認為，“京七條”中提供的自住低價商品房，價格比同地段的商品房低30%，期間的利潤和尋租空間較大。上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭認為，“自住型商品住房”實質仍是經濟適用房，但其準入門檻明顯低于經適房，且供應量巨大，必定能夠沖擊2014年北京房價，有望穩住房價，但他同時指出，這個政策有兩憂：一是門檻低，則求者眾，難免權力尋租。二是未來退出較麻煩。

目前，還沒有具體自住型商品項目出爐，因此實際效果還有待考證，不過后期若真能做到土地供應單列，且供應規模要達到市場的40%到50%的話，那么對北京樓市的影響可想而知，但目前不好下結論。

“滬七條”、“穗五條”、“深八條”影響則在市場上表現了出來，但效果不一。

根據新浪樂居數據顯示，2013年11月上海市548個一手樓盤中，51個樓盤發生價格變動。其中，漲價盤數量為37個，相比10月減少了25個；降價盤數量14個，相比10月減少了24個；近一成的樓盤價格在11月份發生了變動。21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，上海11月新建商品住宅成交面積128.6萬平方米，環比下跌8.4%。同時，上海二手房市場漲幅回落近四成，并且據上海二手房指數辦公室數據，11月上海二手房指數為2915點，比前一月上升23點，環比上漲0.80%，漲幅相比10月縮小了0.46個百分點，二手房帶看量下滑三成，一些業主開始提供3%以內的議價。

在“穗五條”出爐以后，《南方都市報》對其影響做過采訪調研，不少開發商對其坦誠，房企對調控有預期，價格不會松動。不過也有廣州房地產行業人士的預測，從2013年11月至2014年年初，廣州房價會處于停滯狀態，不會再有較大漲幅，2014年全年，廣州房價會有一定增長，但是不會高于上月20%左右的漲幅，可能在10%-15%范圍內徘徊。而近日統計局公布的數據顯示11月廣州的房價仍在上行之中，同比上漲20.9%，環比上漲0.8%。

對于“深八條”，有業內人士認為，其有可能使深圳樓市成交量有所下降，也可能使得開發商出臺一些促銷行為，比如降價促銷。不過二套房提高首付至7成會導致購房門檻提高，誤傷部分購房剛需，對購房者心理上影響更明顯，預計在春節前觀望氣氛會非常濃厚。如果按調控目標計算，今年深圳房價漲幅應在12%-13%，但2013年全年房價漲幅肯定超過調控目標，預計會在15%。

目前，北上廣深的房地產調控新政，出臺時間還不長，且選擇在第四季度發布，本身有年底突擊房價的目的。雖然幾套政策目前來看效果都還不是很明顯，但卻有一定的引領作用。自北上廣深樓市新政出臺后，樓市新政風開始在二三線城市逐步蔓延。

樓市調控向二三線城市蔓延

或許是受到了十八屆三中全會中央的壓力，或許由于北上廣深一線城市樓市新政的感召，截至2013年12月，已有14個二三線城市加入房地產行業調控新政之列。

部分城市最近出臺的樓市新政

查看這些二三線城市的房地產行業新政，基本上是一線城市的翻版，內容也相差不多。主要包括：提高購房門檻，有10個城市的樓市新政要求延長社保或繳稅年限，多增加一年以上；提高二套房首付比率，算上北上廣深有13個城市上調了二套房首付比率，多增加至七成；增加住房土地供應，共有15個城市提出了增加住房土地供應量，多為完成過去5年土地供應量的平均值的基礎上有所增加；加強政府對房地產行業的監管力度，基本上所有城市都提到了這一點。

樓市新政的出臺，或多或少的都彰顯了地方政府對加強房地產行業調控的決心。但從統計局的數據來看，房地產調控新政顯然沒能抵過樓市的慣性上漲，2013年11月全國70個大中城市之中，66個城市房價環比出現了上漲，同比最高漲幅21.9%，這66個城市當中自然包括有已出臺了樓市新政的城市。當然由于時間過短，效果還不明顯，最新的數據還沒有出來，究竟效果如何還有待進一步驗證。

未來房地產行業仍看好

盡管各地房地產行業調控不斷升級加碼，但筆者以為未來房地產行業仍然會被看好。

近日，2014年中央經濟工作會議順利召開，本次會議并未提到房地產調控，而是提出“探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式”，要求加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造，特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。并最終形成保障房與商品房并存的“雙軌制”。

不談調控是一種進步，因為調控并沒解決房價過快增長，反而越調房價越高。中央工作會議提出通過增加增加住房土地供應、調高住宅用地比例，以通過增加供應的方式控制房價。但我國“人多地少”現象普遍存在于各級城市，短期內樓市狀況不會改變。同策咨詢研究部總監張宏偉就發文表示，加大供地等于向市場“扔肉”，他認為對于2013年銷售業績普遍好轉資金面寬裕的房企來講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對于品牌房企來講拿地機會不容錯過，這樣做只能對一二線城市的住房供求關系起到一定的緩解作用。

與中央經濟工作會議幾乎同時召開的還有中央城鎮化工作會議，被推遲了有約半年之久的城鎮化會議，雖然明確要求各地不準大拆大建，不準造新城變“鬼城”，不準亂舉債攤大餅等等。但不能否認，推進城鎮化建設就得造房子、建配套設施的事實。早有數據表明，城鎮化每提升一個百分點，就會有1000萬人進入城市。我國每年的城鎮化進程速度差不多就是增長一個百分點，那么就會造就1000個剛需買房者，平均每人住房30平方米，就需要3億平方米的住房需求，這不是小數目。

城鎮化規劃尚未出爐，究竟怎樣加快還不得知，有消息顯示《新型城鎮化規劃》將在2014年初出爐，屆時自然可知。不過正如同任志強所說一般，未來房價仍然會上漲，樓市拐點遠未來到。本屆政府主張利用市場化調節行業，但房地產行業的賣方強勢地位仍然很明顯。如今，再加上推進新型城鎮化建設之際，筆者以為未來樓市不僅房價會繼續上漲，商品房成交量也會出現增長，房地產行業仍然會被看好。

至于水泥行業，自然會有望搭上這一順風船。房地產行業作為水泥行業的主要輸出端之一，對水泥行業的影響舉足輕重。一直以來房地產固定投資與水泥需求都是正比例關系，房地產固定投資增加，房地產項目多水泥需求量自然增加。

并且，從中央經濟工作會議對房地產的政策可以知道，未來是保障房和商品房并存的雙軌制，這絲毫不影響對水泥需求，都需要消耗水泥。另外，加快新型城鎮化建設，也是未來水泥行業向好的重要支撐，不只是住房建設會增加對水泥的需求量，并且大量的基礎設施建設同樣需要大量的水泥，甚至更多。