EVA評(píng)價(jià)體系在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際運(yùn)用中的問題與對(duì)策

郭蕾

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)指標(biāo)因?yàn)殡y以揭示房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)動(dòng)因，已經(jīng)不能滿足企業(yè)發(fā)展的要求，EVA指標(biāo)的應(yīng)用對(duì)傳統(tǒng)指標(biāo)具有的缺憾予以彌補(bǔ)，將價(jià)值管理和業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)相結(jié)合，使業(yè)績考核更科學(xué)、系統(tǒng)。本文從EVA評(píng)價(jià)體系在我國的發(fā)展和運(yùn)用現(xiàn)狀為切入點(diǎn)，對(duì)存在的問題和實(shí)際應(yīng)用中的對(duì)策進(jìn)行研究分析。

關(guān)鍵詞：EVA評(píng)價(jià)體系 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 問題 對(duì)策

一、引言

EVA（Economic Value Added）就是經(jīng)濟(jì)增加值，是美國滕思特公司在進(jìn)行注冊(cè)后，制定的以經(jīng)濟(jì)增加值為前提的財(cái)務(wù)管理和激勵(lì)、決策體系。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用企業(yè)業(yè)績指標(biāo)種類較多，基本是以會(huì)計(jì)計(jì)算利潤的財(cái)務(wù)指標(biāo)為主體。企業(yè)核算成本比較復(fù)雜，且容易受到房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)影響。為了滿足市場發(fā)展，提高競爭能力，運(yùn)用EVA體系和科學(xué)管理方式是特別有必要的。

二、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用EVA評(píng)價(jià)體系的優(yōu)勢分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績能夠通過EVA反映

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，所有收益都需要利用一部分資金，而占用的這部分資金需要付出一定的“成本”。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其資金渠道通常都是憑借債權(quán)人和股東兩方面來實(shí)現(xiàn)，從過去傳統(tǒng)會(huì)計(jì)的工作中，我們發(fā)現(xiàn)存在的弊端較大，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)對(duì)于資本成本的確認(rèn)，往往只重視債權(quán)人部分的資本成本，而股東那部分缺沒有得到合理的確認(rèn)。而EVA則充分考慮了債務(wù)成本以及股權(quán)成本，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績得到客觀的反映。

（二）EVA能夠有效阻止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行盲目的擴(kuò)張

從當(dāng)前的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模在逐年擴(kuò)大，大量的資本進(jìn)入了市場。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引入EVA指標(biāo)之后，就要對(duì)資本成本進(jìn)行充分和足夠的思考，認(rèn)真衡量投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用的增發(fā)股票融資等傳統(tǒng)方式就可以得到一定程度的遏制，資產(chǎn)得到合理的優(yōu)化與配置，企業(yè)綜合競爭力有所上升。

（三）運(yùn)用EVA評(píng)價(jià)體系便于不同規(guī)模房企的對(duì)比

通常而言，房企規(guī)模差異較大，不同規(guī)模企業(yè)之間，股權(quán)融資比例存在較大的差異性，運(yùn)用EVA評(píng)價(jià)體系，將其視為衡量企業(yè)經(jīng)營績效的標(biāo)準(zhǔn)之一，能夠有效解決不同規(guī)模企業(yè)因?yàn)橘Y金規(guī)模不同而產(chǎn)生凈利潤差異的問題，體現(xiàn)出大企業(yè)和小企業(yè)之間的可比性和公平性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用EVA評(píng)價(jià)體系存在的主要問題

（一）EVA難以避免經(jīng)營者的短視行為

盡管EVA在計(jì)算的過程中要將企業(yè)的長期價(jià)值創(chuàng)造能力考慮在內(nèi)，進(jìn)而得出一個(gè)較為合適的資本報(bào)酬率，但是，EVA本質(zhì)上還是與短期指標(biāo)掛鉤，與部分管理者的短視行為無法脫節(jié)。在我國，不少房地產(chǎn)開發(fā)商出于避免由長周期所引發(fā)的不確定性的目的，通常就會(huì)利用短期的EVA考核指標(biāo)來創(chuàng)造即期經(jīng)濟(jì)利益，這時(shí)候利用EVA評(píng)價(jià)體系就會(huì)不利于企業(yè)的長期發(fā)展，這也是其一大弊端之一。

（二）EVA指標(biāo)與其他指標(biāo)的聯(lián)系不夠

從本質(zhì)上來說，EVA只是屬于一種會(huì)計(jì)估計(jì)值，因此其也存在著一定的缺陷。不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了完善企業(yè)內(nèi)部的管理手段，過分追求企業(yè)在社會(huì)上的地位和形象，便把大部分精力投放于EVA考核中，對(duì)企業(yè)進(jìn)行大幅度的改革，因?yàn)镋VA與其他相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)聯(lián)系度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一味追求EVA上的數(shù)據(jù)，缺乏必要的輔助指標(biāo)進(jìn)行補(bǔ)充說明，容易導(dǎo)致EVA指標(biāo)變動(dòng)的深層次原因得不到解釋，企業(yè)的發(fā)展趨勢也變得更加模糊。企業(yè)本該擁有的優(yōu)勢沒有得到有效的發(fā)揮，劣勢也容易被忽略，整體競爭力有所下降。

（三）評(píng)價(jià)指標(biāo)自身存在一定的局限性

在實(shí)際運(yùn)用和操作過程中，EVA這種評(píng)價(jià)指標(biāo)有其自身系統(tǒng)的局限性。特別對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，國家也沒有出臺(tái)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的政策，造成管理缺失和制度不完善等問題的出現(xiàn)；同時(shí)，EVA在計(jì)算時(shí)需要對(duì)調(diào)整方式和調(diào)整項(xiàng)進(jìn)行明確，實(shí)施中對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)予以調(diào)整，EVA應(yīng)用中平穩(wěn)過渡和相互連接是比較嚴(yán)重的難題。

四、EVA評(píng)價(jià)體系在實(shí)際應(yīng)用中的對(duì)策

（一）嚴(yán)格編制全面預(yù)算，解決經(jīng)營者行為短視問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制全面預(yù)算應(yīng)當(dāng)遵循自上而下的原則，充分將收入與成本考慮在內(nèi)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的水平對(duì)EVA目標(biāo)值進(jìn)行合理化的分解，對(duì)于每一項(xiàng)指標(biāo)賦值并做出重點(diǎn)分解。對(duì)于一些周期長、不確定因素較大的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)該一票否定，要將目光放寬，通過建立健全的全面預(yù)算機(jī)制來解決經(jīng)營者行為短視的問題。

（二）重視與EVA相關(guān)的指標(biāo)體系構(gòu)建

盡管企業(yè)的業(yè)績主要通過財(cái)務(wù)指標(biāo)反映出來，但是從長遠(yuǎn)的角度來說，非財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)于一個(gè)企業(yè)的健康發(fā)展也產(chǎn)生其不能忽視的影響。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其市場占有率、同行業(yè)競爭中的優(yōu)劣勢和開發(fā)項(xiàng)目的可行性等等都與非財(cái)務(wù)指標(biāo)有直接或者間接的關(guān)聯(lián)。因此，筆者建議不能僅僅只重視EVA指標(biāo)，還應(yīng)當(dāng)將其他相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)考慮在內(nèi)，共同構(gòu)建兩套指標(biāo)體系，并運(yùn)用于企業(yè)業(yè)績的評(píng)價(jià)中。

（三）根據(jù)國家政策適時(shí)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于一種典型的市場導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，受到國家政策，市場上供需要求變動(dòng)的因素，都應(yīng)當(dāng)納入到EVA評(píng)價(jià)體系中。就公司組織結(jié)構(gòu)而言，筆者建議開設(shè)專門研究EVA的部門和工作人員，時(shí)刻關(guān)心市場變動(dòng)和國家政策的變更，及時(shí)做出對(duì)公司整體平均資金成本計(jì)算依據(jù)的調(diào)整，確保EVA考核具有高度準(zhǔn)確性。

五、結(jié)束語

現(xiàn)在企業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入價(jià)值管理時(shí)代，其目標(biāo)為價(jià)值最大化。EVA體系在國際上應(yīng)用以及其自身特點(diǎn)說明，其能夠提升企業(yè)管理。對(duì)EVA加深理解，客觀評(píng)價(jià)其具有的優(yōu)缺點(diǎn)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征和實(shí)際情況完善和優(yōu)化EVA評(píng)價(jià)體系，以得到資本利用和經(jīng)濟(jì)增值的最大化，增加股東收益提升企業(yè)價(jià)值，對(duì)企業(yè)長期進(jìn)步和發(fā)展起到重要推動(dòng)作用。

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