鄭州樓市限購松綁 開發商布局“后調控時代”

放開樓市限購的多米諾骨牌，“推到”了鄭州市。

8月9日20點，鄭州房管局官方微博發布消息：“經報請上級部門批準，自即日起，在我市市內五區、鄭東新區購買住房時不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。”

鄭州市從2011年起實施住房限購政策，去年迫于房價上漲壓力，將限購“升級”。

河南新田置業總裁馮常生表示，目前國內房地產基本面在下行，限購松綁并不會使房價反彈。之前取消限購的城市只是增強了市場信心，對房價并無太大影響，所以鄭州的房價也會趨于平穩。

馮常生指出，限購取消后，房企對于產品策略也會有所改變。

松綁后房價波動不大

據了解，鄭州最初的住房限購政策為：“在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上、持有本市居住證1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。”去年9月份，鄭州限購升級，調整為“在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上、持有本市居住證3年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對于未滿20周歲的人員，暫停其在本市限購區域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購1套住房”。

對于鄭州樓市限購升級的原因，受訪的業內人士均認為，是房價上漲壓力過大。

目前限購松綁后，鄭州房價是否會猛漲？鄭州市永威置業有限公司副總經理馬水旺表示，鄭州樓市的支撐力量主要來自剛需客戶，幾乎沒有炒房因素。雖然限購放開，但鄭州的房貸利率依然是上浮20%的標準，在按揭貸款收緊的前提下，放開限購不會抬高房價，并且銷量也不會有明顯提升。

去年9月，鄭州市提出了房價“零增長”的要求。為保證價格“零增長”，鄭州要求商品房項目必須一次性在預售方案中申報所有住房銷售價格；新批預售項目價格高于該項目上一期實際成交價格或該區域內同商品住房價格的，暫不核發預售許可證；已取得預售證的項目，按照環比“零增長”要求重新申報價格；對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環比上漲的，暫停網簽。

馮常生表示，雖然限購政策放松，但目前限價政策依然在執行，這也會抑制房價上漲。

轉向小戶型利于開發商回籠資金

馮常生指出，在開盤前，開發商要給相關部門申報樓盤預計的銷售價格，但只要求申報整個樓盤的均價，開發商也會對供過于求、供不應求的戶型有一個價格差別區分。

限購政策的取消，也將改變開發商的產品策略。

馮常生表示，限購時代，由于房票（購房資格）難求，置業者通常一步到位，鄭州市大戶型住宅的單價要高于小戶型。而后限購時代，小戶型將重新受到青睞，由于總價低的優勢，單價會高于大戶型。除了鄭東新區等改善型需求聚集區，開發商依舊投資大戶型住宅外，在鄭州其他一些區域，房企產品類型將會從“大戶型為主”的策略轉向中小戶型開發。

據《鄭州日報》報道，剛性需求已成為鄭州樓市市場主流，市區90平方米以下商品住房投放占商品住房投放的53.75%，90平方米以下商品住房銷售占商品住房銷售的55.44%，其供銷比為1.04∶1。

馬水旺認為，今年開發商主要瞄準110平方米以下的戶型，限購放開后，小戶型總價低、門檻低，便于開發商快速走量，回籠資金，目前即便是改善型需求入市，由于貸款利率依然處于高位，所以市場仍處于觀望態勢，不利于大戶型產品去化。