房地產產業關聯的國際比較

摘要：文章基于多國非競爭型投入產出表，運用非完全假設抽取法計算了房地產業與其他產業的前向關聯和后向關聯。首先，房地產業表現出商品屬性時與傳統意義上的上下游產業關聯緊密，表現出資產屬性時與金融等虛擬經濟部門聯系緊密。其次，房地產業發展程度越高與金融業的關聯度越高。再次，隨著房地產業的發展房地產業與實體經濟的關聯越來越弱。中國房地產業的高速發展已經在房地產和金融領域集聚了大量風險，建議采取措施疏導房地產業市場的過剩資金逐步流出，實現房地產市場的軟著陸，并有效拓展投資渠道，使其為實體經濟服務。

關鍵詞：產業關聯；資產屬性；實體經濟；軟著陸

一、 引言

房地產作為我國經濟發展的“支柱產業”曾經為經濟的增長做了很大的貢獻。然而，隨著經濟的發展，房地產業的快速發展帶來的正面影響已經逐漸被負面影響掩蓋。房地產業綁架了中國經濟，損害了經濟增長的潛力，這已經是不爭的事實。

王國軍、劉水杏（2004）、孔凡文等（2005）、李玉杰（2010）等均對房地產業的關聯度進行了測算，部分學者還對房地產業的關聯效應進行了國際比較。已有的研究比較了相關產業與房地產業關聯性的大小，也大多發現了金融業與房地產業的強關聯性，但是都沒有從虛實的角度將產業分類，也沒有分析關聯性強弱的原因。接下來，本文將基于1995年～2011年多國非競爭型投入產出表，測算房地產與其他產業的關聯性，并從虛擬經濟和實體經濟分類的角度進行分析。

二、 房地產業特征分析

本文對發達國家與發展中國家房地產業進行對比，將房地產業的發展的異同點總結為以下幾個方面。

1. 房地產價格波動差異大，與經濟呈正反饋。房地產業景氣指數尤其是房地產開發投資往往與經濟的景氣度聯系密切。而房屋銷售價格的升降則是反映一國房地產行業是否景氣的重要指標之一。數據顯示，每個國家的房地產價格都出現一定程度的波動。其中幅度最大、持續時間最長的當屬日本。自1991年日本房地產泡沫破滅以來，日本的房價持續下跌，到現在房價整體水平不及原來的50%，雖然已經持續了20多年，仍然沒有止跌的跡象。與此相對應的，日本的經濟增長速度業隨著房地產泡沫的破滅而減慢，在個別年份甚至出現了經濟的負增長。另外2008年底由美國次級貸款引起的經濟危機使得各國的房價均出現了一定程度的下降，尤其是美國和英國。相應的幾乎每個國家的GDP增速在2009年、2010年都有不同程度的下滑。隨著美國幾輪量化寬松的執行和各國經濟復蘇計劃的實施，在經濟出現好轉的同時各國房價也有所上升。

中國房地產價格在20世紀90年代房改探索期出現了一定程度的下降，然而整體而言在1995年～2011年中國房價上漲的速度非常快。同時，這接近二十年的時間也是中國經濟的快速增長期。與中國的快速增長不同的是，德國房價近二十年處于平穩緩慢上升狀態，而德國的經濟同樣也是在穩步增長。

2. 房地產業效益水平高于其他行業。在被考察的國家中，房地產行業的增加值率（增加值占產出的份額）比其他行業都高很多。由于房地產屬于資本密集型行業，資本報酬高，體現為較高的營業盈余。1995年～2011年幾乎所有國家的增加值率都達到65%以上，大部分國家在70%～90%，巴西房地產業的增加值率更是高達92%。就變動趨勢而言，巴西、日本、英國三個國家房地產業的增加值率在這17年的時間內幾乎沒變。盡管各國房地產價格出現了大幅度的波動，尤其是日本房價一直處于下跌階段，但是房地產行業增加值率卻一直很高。美國房地產業增加率總體而言呈現先下降后上升的趨勢，由于2008年金融危機增加值率又出現了下降。中國和德國房地產業增加值率在1995年～2011年期間呈現上升趨勢，中國主要是由于資本報酬占總產值的份額越來越大。中國的房地產業的資本報酬率從1995年的63%上升到2011年74%，這也正反應了房產行業吸收資金能力強的事實。

就增加值占GDP的比率而言美國、日本和德國均超過10%，高于本國制造類行業增加值占GDP的比重。而中國房地產業增加值占GDP的比率雖然自1995年以來在逐漸上升，但相對而言較低，沒有超過6%。

3. 房地產業呈現“中間小、兩頭大、高自給”的特征。無論發達國家還是發展中國家，房地產行業均呈現出“中間小、兩頭大、高自給”的特征。所謂“間小、兩頭大”是指中間投入和中間使用占總產出的比例相對較小，而增加值和最終產品占總產出的比例較大。各國高增加值率則意味著中間投入占比的減小。中間使用在每個國家中占的比例雖然不盡相同，但是比例相對都較小。此外與發達國家和其他發展中國家相比，中國消費拉動的房地產業的產出較小，而投資拉動的比例則較高。而所謂的“高自給”是指房地產行業無論是中間品進口比例還是出口比例都特別小，由此可見，房地產業雖然有較高的效益水平，但是對其他行業的拉動作用不強，對國際貿易的貢獻也不高。

三、 房地產業產業關聯測度

本文借鑒Dietzenbacher和Van der Linden（1997）構建的非完全假設抽取法來測度房地產業與其他行業的關聯度。

1. 非完全假設抽取法。非完全假設抽取法對前向關聯測度的原理就是在保持后項關聯不變的前提下，抽取掉房地產行業與其他行業的前向關聯，各行業產出的變動率則表示房地產行業對其他行業的前向關聯度。

具體過程如下：

采用相同的思路，從投入產出表的橫向關聯可以推導出假設抽法計算的后向關聯的計算公式。

2. 房地產業前向關聯的國際比較。圖1為根據公式（4）計算的各行業產出變動的百分比以測度房地產行業的前向關聯。房地產業與其他產業的前向關聯反映的是被房地產業對其他產業的支撐作用，或者說處于房地產業下游的產業對房地產業的需求程度。在此，僅以中國、巴西、美國和日本四個國家為代表進行說明。圖1為四個國家房地產業前向關聯圖，圖中縱軸數值為各產業產出變動的百分比。

（1）巴西和日本的房地產較多體現其商品屬性。巴西和日本與房地產業前向關聯最強的產業分別是批發零售業、住宿餐飲業和倉儲運輸業。傳統意義上這三個產業是對房地產業需求最高的，這幾個產業與房地產業關聯最強說明，房地產業在這兩個國家體現的是最基本的商品屬性。而這是由每個國家房地產的發展階段決定的。日本在此期間房價一直處于下降階段，投機需求收到壓抑，房地產的虛擬屬性無法體現，因此主要體現為商品屬性。而巴西今年來雖然房價保持上漲趨勢，但是由于是發展中國家，經濟的虛擬化程度較低，房地產的虛擬性同樣收到抑制。

（2）中國和美國房地產業資產屬性得到體現。房地產的資產屬性是指房地產在作為消費品的同時成為居民的一種資產。房地產資產屬性的體現為房地產能夠為持有者提供持續的資金流，并且可以獲取價值增值的收益。而房地產資產屬性的體現離不開金融業的支持，房地產抵押、房地產信托等活動使得房地產業成為金融部門的重要客戶。如圖1中所示，在這兩個國家中金融業與房地產業的前向關聯程度遠高于其他產業。

（3）發展中國家房地產業對政府的支撐作用大于發達國家。相比而言，中國和巴西房地產與公共服務業的前向關聯大于日本和美國，尤其是中國在2000年前后房地產市場轉型時房地產業與公共服務業的前向關聯是所有產業中最大的。這說明中國和巴西政府對房地產市場的調節更多的是采取直接干預的方式，發達國家更多的采取市場的方式。

3. 房地產業后向關聯的國際比較。圖2為采用非完全假設抽取法計算的百分比表示的各國房地產業后向關聯。房地產業與其他產業的后向關聯表示房地產業對其他產業的需求或者說其他產業對房地產業的支撐作用。

（1）整體而言發達國家房地產業與其他產業的后向關聯大于發展中國家。在考察的幾個國家中，美、英、德、日等發達國家的房地產業與其他產業的后向關聯整體而言普遍大于發展中國家。這說明發達國家的市場化程度高，產業之間的傳遞較為順暢。這不僅表現在房地產市場發達的美國，在房價一直下降的日本也得到體現。

（2）大部分國家的金融業對房地產業的支撐作用最強。房地產業的行業特征決定了房地產業的資金需求較高，無論是開發商還是購房者均需要金融部門的支持，而房地產的資產屬性使得房地產業對金融部門的需求增加，投機者們利用金融杠桿在房地產市場獲取收益。這在房地產市場發展初期是非常有利的。但是隨著房地產價格的上升，市場中對房地產的投資需求逐漸增多，房地產業與金融業的聯系更加緊密，同時兩者的風險聯系也更加緊密，房地產業泡沫的堆積同樣會危及到金融行業。美國2008年金融危機便是這樣產生的，數據顯示美國房地產業與金融業的后向關聯在2008年之前一直處于上升階段，而金融危機后隨著房地產市場的崩盤和金融危機的爆發，房地產業與金融業的后向關聯減弱。

（3）中國房地產業對實體經濟的拉動作用較弱。制造業、建筑業和電氣水供應業是房地產傳統意義上的上游產業，理論而言房地產業與這幾個產業后向關聯最強。但是實際上，巴西、美國和日本的建筑業和電氣水供應業對房地產業的支撐力度雖然不是所有產業中最強的也都處于中等偏上水平。相比而言中國房地產業后向關聯最強的是服務業，對建筑業和電氣水供應業的打動作用較低，對實體經濟其它產業的拉動作用更低。

四、 結論和政策建議

本文利用1995年～2011年多國非競爭型投入產出表，從虛擬經濟和實體經濟的角度切入分析房地產業與其他產業的關聯，主要得出以下結論：

房地產具有商品屬性和資產屬性。在經濟發展程度低、房地產價格處于下降階段主要體現其商品屬性，而在經濟發展程度高、房價處于上升階段時體現其資產屬性。房地產的屬性使其與不同類型的產業出現差別。當房地產與傳統意義上的上下游產業關聯緊密時，其表現為商品屬性。當房地產與金融等虛擬經濟產業關聯緊密時，其表現為資產屬性。

金融業與房地產業的關聯隨著房地產資產屬性的增加越來越強，房地產業發展程度越高與金融部門的聯系越緊密。十幾年來中國房地產業的高速發展已經在房地產領域和金融領域創造了巨大的風險，面對當前復雜的形勢，房地產業如果出現崩盤，金融業將會受到重大的沖擊。但是如果繼續讓房地產高速發展下去，房地產領域和金融部門集聚的風險將會更多，將更加不利于經濟的健康可持續發展。因此針對當前的房地產市場形勢，應該引導資金逐步撤出，力爭實現房地產市場的軟著陸。

中國房地產業與實體經濟的關聯弱。房地產業的發展對經濟又一定的貢獻，但是一個國家的立國之本在實體經濟，實體搶則國強。房地產業與實體經濟的關聯弱，一方面房地產業的高速發展不能帶動實體經濟的發展，另一方面房地產業吸引了大量的本可以用于發展實體經濟的資金，在自身發展的同時進一步阻礙了實體經濟的發展。因此建議在疏導資金從房地產業有序流出的同時拓展投資渠道，盡到房地產業的過剩資金流入到實體經濟領域，在化解危機的同時發展實體經濟。

參考文獻：

1. 王國軍，劉水杏.房地產業對相關產業的帶動效應研究.經濟研究，2004，（8）：38-47.

2. 孔凡文，等.房地產業與相關產業關聯度分析.沈陽建筑大學學報（自然科學版），2005，（3）：285-288.

3. 李玉杰，王慶石.房地產業對相關產業帶動效應的國際比較研究.世界經濟與政治論壇，2010，（6）：79-91.

4. 才元.中國房地產業波動對國民經濟的影響研究.吉林大學學位論文，2007.

5. 況偉大.房地產業關聯效應研究.中國城市經濟，2006，（5）：40-42.

6. 黃小強.房地產業對我國宏觀經濟發展的影響——基于合并調整后的投入產出分析.武漢金融，2013，（4）：45-47.

基金項目：國家社會科學基金重大項目“我國發展實體經濟的戰略、政策與制度研究——基于虛擬經濟與實體數量關系的角度”（項目號：13&ZD018）；中航廣義虛擬經濟研究專項基金項目。

作者簡介：賈慶英，南開大學經濟學系博士生。

收稿日期：2014-07-08。