我國商業銀行房地產信貸風險壓力測試研究

（婁底職業技術學院 湖南婁底417000）

壓力測試是一種以定量分析為主的風險分析方法。本文結合國內實際（長沙某銀行相關資料），系統全面地測試分析我國商業銀行的房地產信貸風險壓力并提出相關政策建議。

一、描述目標資產、業務組合，確定承壓對象和承壓指標

以長沙市某銀行為例，取其2011年12月31日的貸款數據。首先，如果房產項目只租不售，或是政策性經濟適用房、動拆遷房等，雖然也是廣義上的房地產開發，但與一般項目的資金來源、資金回籠方式完全不同，故取該銀行住房開發貸款去除了報告日此類貸款后的數據，最后確定的樣本為恒大、保利、世紀金源、萬科、萬達、北辰實業、廠房集團、融科、運達、通用地產、香港新世界、宜居地產等12家企業，30個項目，涉及貸款合同金額為42億元。截至2011年12月31日，貸款余額為38億元，時點的不良貸款率為0。承壓對象是銀行的資本充足率，承壓指標是一年后即2012年12月31日房企的銷售利潤率和銀行的不良貸款率。

二、分析壓力因素，確定壓力指標

壓力因素主要是項目銷售價格的下降和基準利率的上調。

2011年，長沙市內六區商品房成交均價為7 535元/平方米，同比增長36%，樓價再創新高。上半年政策密集調控，“新國八條”、限貸、限購、限價、加息接踵而來，房地產下半年開始出現回落，投資主體結構和市場供需關系發生改變，四季度成交量出現大幅下滑，價格增速放緩。年內央行三次加息，5年期貸款利率10年來首破7%。根據這一態勢，再結合長沙市居民逐漸提高的可支配收入水平，綜合考慮后選擇房地產開發項目的銷售價格和5年期貸款利率作為壓力指標。

三、數據來源與研究思路展示

數據主要來自銀行內部數據，主要來源有各信息系統如WIND資訊金融終端及每個項目的評估報告。對每個項目，為獲得其將來的銷售利潤率，需要詳細分析其現金流出 （包括支出成本、費用等），以及現金流入（包括股東投入、銀行借款、銷售收入）。這些數據是逐個項目從信息系統和項目評估報告中獲得，本次壓力測試采集了以下五張表的數據。

（一）基本情況表（見下頁表1）

表1反映了貸款組合最基本的要素信息如項目名稱、貸款期限等。

（二）項目評估表（見下頁表2）

表2反映了項目原始的成本費用構成，該部分信息是銀行風險經理嚴格按照評估報告所寫，特別是表中預測銷售價格由于是審批和辦理抵押的關鍵信息，所以在項目評估階段一般比較保守，該值一般取得比較低。

（三）資金投入進展表

對每個項目需要獲得其資金來源的信息，以確定資金來源構成進而確定資金成本。如下頁表3所示。通過表3可以清晰地反映預算總投資和實際總投資的執行情況，以及總投資中貸款占的比重。

（四）銷售進展表

在分析了項目的成本和費用后，就應該進一步分析項目將來產生的經營性現金流入。下頁表4反映了項目的銷售進展情況，包括已銷售面積、已銷售價格以及剩余銷售面積。已銷售面積和剩余銷售面積之和應與評估表中項目建筑面積一致。最后是在售同類房產目前均價，反映的是未進行預售項目的同類房產的參照價格。

（五）財務報表

上述四張表大體上反映的是該項目一段時期內的發生數，為流量信息。為更精確地反映企業在壓力時點的存量狀況，還應知道企業在壓力時點的財務報表。如下頁表5所示。

通過資產負債表可以比較企業自籌資金的到位情況，核算科目、企業銷售收入等項目是否合理，以及企業的貸款金額是否已全部到位等。

壓力測試的準確性與數據質量的好壞密切相關。由于壓力測試的數據來源較多，來自不同的系統，所以本次測試采用多張表的方式采集數據，每張表的數據都來自同一系統以保證數據的連貫和合理性，也便于測試人員發現明顯的數據差錯和邏輯錯誤。考慮到數量較少，而且項目之間差異較大，不太適合統計模型，所以決定采用自下而上的財務模型法，即利用財務模型測算每個項目在壓力下從2011年01月01日到貸款到期日之間產生的現金流出和現金流入，以此判斷是否有足夠的現金流量歸還貸款。

四、壓力測試情景設計過程與結果

壓力測試情景一：分別假設項目的基準銷售價格在2011年12月31日的基礎上分別下降10%、20%、25%三種情況。而在確定壓力下的銷售價格是在以下三種價格中取最小，分別是：（1）若項目已經有預售價格，則記該價格為P預售；（2）若項目有詳盡地域同類同質項目的銷售價格，則記該價格為P同類；（3）從項目評估報告中取得該項目的評估價格為P評估。假設壓力情景為房價下跌10%，則壓力價格為：P 壓力=min（90%×P 預售，90%×P同類，P評估） ①

在此，評估價格沒有乘以90%是因為，根據實際情況銀行貸款的評估報告是在實際發放貸款之前，即2010年就完成了，而彼時長沙地區的房價相較2年后而言比較低，可直接作為壓力價格。

壓力測試情景二：考慮最不利的情景，假設項目的基準銷售價格在2011年12月31日的基礎上下降25%后，同時5年期貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點，在此情況下，不但企業的銷售收入將下降，同時財務費用和資金成本也將增加。

五、壓力測試模型構建

在確定了壓力P之后，則可以根據項目在銷售價格下產生的現金流量來計算項目的盈虧，具體過程如下：

1.確定壓力價格。如上過程。

2.計算壓力價格下的分項收入。

分項收入I=已銷售收入+剩余銷售收入=已銷售面積×P預售+剩余銷售面積×P壓力 ②

3.計算項目總收入。

∑I（n）=I（1）+I（2）+I（3）...I（n） ③

4.計算項目的預征稅后收入。

∑I（稅）=項目總收入×（1-R） ④

R為稅率。

5.計算項目靜態成本。

C（靜）=目前實際投入資金+完成項目還需投入資金 ⑤

6.計算項目融資成本。

C（融）=已投入銀行貸款利息費用+再需投入銀行貸款的利息費用=已投入銀行貸款×（項目竣工日期-貸款起始日）×r+仍需投入銀行貸款×（項目竣工日期-2011年12月31日）×r/2⑥

r為5年期的貸款利率。

7.計算項目動態成本。

C（動）=C（靜）+C（融） ⑦

8.計算項目利潤。

Y=∑I（稅）-C（動） ⑧

上式結果：Y＞0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款安全性較好。Y＜0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入不足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款存在安全隱患。

9.計算其他壓力情景下的項目盈虧。將壓力下的銷售價格分別換成下跌20%和25%，重復上述步驟2至8，分別計算即可。

10.計算在5年期貸款利率上升時的項目盈虧。考慮最不利的情景，房價下跌25%，貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點，即將步驟6的r分別加上0.25%和0.5%即可再計算項目利潤。

表1 項目基本情況

表2 項目評估表

表3 資金投入進展表

表4 銷售進展表

表5財務報表 單位：萬元

六、壓力測試模型運算結果分析

根據以上過程，逐個計算所有的30個項目，匯總后，僅考慮銷售價格下降因素可以得到表6結果。結果表明，在銷售價格分別下降10%、20%和25%的情況下，可能虧損的項目個數分別為1個、3個和4個，可能形成的不良貸款分別為3億元、5.8億元和7.2億元，可能造成的損失分別為2億元、2.8億元和4.2億元。在25%壓力價格下并考慮貸款利率的上調，可以得到表7結果。結果表明，在銷售價格下降25%的情況下，5年期貸款利率分別上調0.25和0.5個百分點，則可能虧損的項目數分別為2個和6個，可能形成的不良貸款額分別為14億元和23億元，可能由此造成的損失為6.5億元和9.7億元。

現在開始分析該銀行的資產狀況。在上述各壓力情景下，銀行的不良貸款會相應增加，于是就需要相應地提高貸款損失準備金，從而減少資本和風險加權資產，資本充足率也會相應減少。

假設該銀行的貸款資產狀況如表8所示。

再由表6和表7的數據，在假設房價下跌10%的情形下，涉及的貸款合同余額為300 000 000元，即假設現有的優質貸款D2中的300變為不良貸款（NPLs）。假設對新增的不良貸款需要25%的貸款損失準備金，需要增加75 000 000元，使得銀行的資本減少為 6 391 200（D14-75）。 詳細結果如表9所示。

從以上數據可以看出，沖擊前的銀行資本充足率為7.9%，符合《巴塞爾協議3》對6%的核心資本充足率要求。沖擊之后的資本充足率變為0.67%，遠低于監管要求，可以看出，在房價下跌10%的壓力情景下，銀行資產面臨較大的風險。

七、相關政策和建議

根據本次壓力測試結果，一定程度上反映了房地產開發企業的利潤率主要與以下因素有關：

（一）與房地產的成本尤其是土地成本有關

該銀行貸款項目主要是全國性的大公司如萬科、保利、恒大等，與本地區房地產通過出讓方式得到較為便宜的地價不同，這些公司主要通過拍賣或購買項目拿地，故土地成本即所謂的地根相對較高。這也決定了這些開發企業必須快進快出，及時回籠資金去購買新地，所以往往首先降價的便是這些公司。

（二）與貸款的資金成本有關

一般而言，房地產開發商都傾向于用最少的錢做最多的項目，利用銀行資金的財務杠桿以賺取更多的利益。而這正是銀行房地產開發貸款的風險所在。對銀行而言，永遠是希望開發商能用更多的自籌資金，以確保銀行貸款的安全。銀行一般采用如下措施來確定開發商自籌資金的實際到位情況：（1）貸款前由開發商做出承諾，保證在歸還貸款前不減少所有者權益，不進行分紅，如果項目投資超預算，由股東自行籌資完成項目建設。（2）貸款發放后，及時監控企業的財務報表，嚴防開發商抽逃資金。（3）對不同信用等級和資產狀況的客戶給予不同的貸款條件，底線是自籌資金的到位率不得低于90%。

表6 測試結果A 單位：萬元

表7 測試結果B 單位：萬元

表8單位：百萬元

表9單位：百萬元

模型分析表明，若掌握了土地成本和資金成本即所謂的地根和銀根就基本能保證貸款的安全。故在房地產開發貸款審批和決策時要充分考慮這兩個因素。Z