試析物業管理企業的財務管理

馬曉燕

摘要:我國房地產行業的快速發展，給物業管理行業帶來了新的機遇，也帶來了挑戰。在市場競爭十分激烈的環境下，物業管理行業財務管理嚴重滯后。本文首先闡述了物業管理行業財務管理特點，并分析了財務管理存在的問題，有針對性地提出對策和建議，以加強財務管理，提高物業企業經濟效益。

關鍵詞:物業管理財務管理對策

我國物業管理行業雖經歷了長時間的發展，但仍處于初級階段，工作中仍存在著很多缺陷，特別是財務管理方面有較大的改進空間。隨著人們對生活質量要求的提高，對物業管理工作提出了更嚴格、更細致的要求。所以加強物業管理行業的管理，不僅關系到物業管理行業的發展，還關系著人民生活質量的提高和社會的和諧穩定。

一、物業管理中財務管理的特點

(一)財務管理滲透到物業管理的方方面面

物業管理服務與個體服務和社會公共服務不同，物業管理服務具有個體服務和社會公共服務的全部特征。物管企業從事任何一項生產經營活動，都需要一定的資金運轉作為保障，這是每項經濟活動順利進行的基礎和基礎。物管企業支付工作人員薪資、提供服務，到物料消耗、環境維護、清潔保潔、設備維修，等一系列支出都與資金支付有關，即每項經濟活動的運行都需要資金支持，如果沒有資金，任何活動都沒有辦法進行。因此每項業務都對企業的經濟效益有直接或間接地影響，這就要求物業企業的財務管理工作要滲透到企業內部的各個部門，必須合理的分配資金、運用資金，使各環節資金比例協調，才能使物業管理工作穩定開展，不斷提高市場占有率。

(二)物業管理中的財務管理具有綜合性

隨著我國市場經濟體制的不斷完善，市場競爭的日益加劇，物業管理工作也步上了一個新臺階。物業管理工作與其他行業的管理工作不一樣，它有著自己獨特的模式，提供的是多層次、多方位、不間斷、全方位的服務性產品。所以物業管理工作不僅具有管理密集的特點，也具有勞動密集的特點。隨著物業管理工作社會化程度的不斷提高，財務管理工作正在逐步參與經營管理決策、加強預算控制、實行財務動態分析等。現在財務管理工作也應用了多媒體技術，使財務管理工作成為物業管理的關鍵部分。

(三)物業管理中財務管理其他方面的特點

物業管理中的財務管理還具有其他三種特點：一是資金運轉過程中的監督十分全面。各項收費的監督不僅來自物業業主，也來自政府相關部門甚至物業管理部門本身。二是財務信息使用者主要是物業管理部門和物業業主。物業管理部門提供的財務信息，必須滿足物業業主的需求，尤其是管理費用這一方面。三是物業管理部門的經營活動不涉及生產和銷售。物業管理部門主要為一些簡單的管理服務，資金運作過程相對簡單，所以物業管理的核算對象也比較簡單。

二、物業管理中財務管理存在的問題

(一)財務管理手段比較落后

現階段很多物業公司的會計核算制度還停留在傳統的手工做賬階段，對會計數據進行收集、分析并且處理，主要是依靠人工的手段進行作業。傳統的手工做賬方法不僅非常的浪費時間，而且還對數據的準確性造成了很大的影響。物業公司主要把時間都浪費在做賬上面，對財務狀況進行分析和總結的時間非常少。

(二)資金管理存在問題

因為物業管理資金的數量和來源渠道十分有限，導致了籌資能力差、資金不足等問題。物業管理資金來源主要包括：經營性收入、日常管理服務費、物業維修資金等。其他的渠道還包括銀行借款，但是由于物業管理部門被銀行認可的不動產數量較少，資本實力弱、注冊資本少等原因，信用保證不足，所以取得銀行貸款成為不可能實現的事情。

(三)管理能力有待提高

物業管理基本上都是遵循誰開發、誰管理的原則。近年來，物業管理的需求呈現上升趨勢。為了進一步提高在同行業中的競爭力，一些物業管理部門開始向智能化、規模化、專業化、市場化發展。但是受到一些客觀因素的影響，如小區配套設施老化、部分業主素質低等，一些小的物業管理部門市場定位不夠科學，而且管理理念也十分落后。因為對財務管理工作不夠重視，信息、財、物、人等資源沒能進行優化配置，再加上經營戰略不夠長遠，存在嚴重浪費，導致經濟效益很低。所以物業管理部門經營者應該樹立先進的理財觀念，比如：成本核算觀和現代理財觀。

(四)財務控制需要加強

就我國大部分物業公司的內部財務控制來說，其財務管理辦法還不甚完整，沒有可以借鑒的依據。并且我國大多數物業管理部門的核算較為簡單，內部的財務制度沒有得到相應規范，這些問題對于物業公司來說都相當不合理。大多數物業管理公司需要對相應賬目進行設立，但是會計基礎方面的管理還相對薄弱，依法對賬目進行建立的制度還不夠到位，沒有按照相應的明細賬目對會計科目進行設置。這樣做不僅不能及時對管理費使用進行掌握，也不能及時的對會計信息進行合理反映。以上種種缺陷都對物業管理公司的財務管理造成了影響，使效果沒有達到理想的水平，因此應該針對體系中存在的問題，對財務控制進行強化。

三、加強物業管理中財務管理的對策和建議

(一)保證財務管理在物業管理的核心地位

在物業管理行業的財務管理過程中，財務監督的權威是不容忽視的。管理人員要充分認識財務管理工作的重要性，嚴格按照財務預算來安排工作，改變傳統財務管理被動的模式，積極參加制定財務目標，觀察管理工作的完成情況，制定系統的考核標準，以保證財務管理在物業管理工作中的核心地位。進行財務管理工作，還要全面評價和審核預算目標，能否科學制定預算目標，關系到物業管理部門的經濟效益。

(二)強化財務成本觀念

物業管理工作很大程度上算是一個服務性行業，財務管理工作最主要的一方面就是成本管理。物業管理部門中最主要的支出包括管理費用和人工成本，因此應該提高全體職工的成本控制觀念。物業管理部門一方面應對人力資源進行分配和整合，減少不必要的員工，開發員工潛力，降低人力資源成本。另一方面應該確定科學的成本目標和財務管理模式，使所有部門和單位都能重視和節約成本，提高全體員工的成本意識。與此同時，也應該對員工的服務水平和職業道德進行培訓和教育，建立一個懂技術、會管理、愛崗敬業的高素質人才隊伍，用以提高物業管理工作的效率和質量。

(三)加強財務人員管理

進行財務管理工作，一定要設立專業的財務管理部門，專門對財務人員進行管理。統一管理和委派財務人員，可以有效避免出現一些混亂局面，可以使財務人員責任心有所加強，也可以杜絕腐敗現象。實現財務管理科學化的前提就是擁有較高素質的專業財務人員隊伍，想要使物業財務管理工作的需求得到滿足，除了具備基礎的核算能力，還應具備相應的創新、預測、溝通、開拓、協調以及決策能力。物業管理部門必須加強財務人員的培訓力度以及后續教育，加強財務管理人員的基本能力，以使財務人員的素質能夠全面提高。

(四)加強物業管理財務監督工作

我國物業管理工作正在快速發展，而物業管理部門也突破瓶頸，朝著大規模經營方向前進。所以一定要加強物業管理部門的財務監督工作，完善財務機構，不斷對資金的來源進行探索和創新，升級和改進物業增值服務，建立和健全物業管理部門的財務管理機制。

(五)加強財務管理過程中的基礎性工作

想要使財務管理過程中的基礎性工作得到加強，必須要注意兩方面的工作：一是對財務監督體系進行建立和完善，只有在整個過程中，對財務管理進行規范，才能使財務監督機制更加的完善，使財務管理的水平以及效果增強。尤其是在對會計憑證進行審核時，應該對會計信息的準確性以及完整性進行確保。二是對物業管理公司的財務清查、會計核算、成本核算以及財務管理進行建立和健全。只有這樣才能讓物業管理公司對財務進行管理時，做到有制度可以依據，因此必須加強財務管理過程中的基礎性工作。

四、結束語

物業管理工作與人們的生活有著千絲萬縷的聯系，要做好物業管理工作，一定要針對其特點和現狀，制定出切實可行、全面、完整的財務管理制度。發展新形勢告訴我們，財務管理工作已經是物業管理部門不可缺少的一部分，只有不斷對財務管理工作進行探索，找到更科學、直觀的管理模式，提高財務管理工作的水平，才能使物業管理工作向科學化、規范化方向發展。只有落實好財務管理工作，形成一個適合物業管理工作的模式，才能使物業管理健康、有序地發展。

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