投資性房地產公允價值模式應用研究

□（西南大學經濟管理學院 重慶400715）

一、引言

財政部2006年頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》首次對投資性房地產進行了定義與規范，并有條件的引入了公允價值。相對于成本模式，公允價值模式不僅能體現出投資性房地產高收益高風險的特性，更好地反映投資性房地產的真實市場價值，而且能準確地反映企業資產的總體價值，提供更為相關的會計信息，體現投資者的利益。按照預測，公允價值模式應該會被公司廣泛采用，但從表1的統計數據來看，在2007年新準則執行到2010年間，存在投資性房地產的上市公司中只有3%采用了公允價值后續計量模式。為何企業不選擇公允價值計量模式？本文以具體的房地產公司金融街為例，探究該計量模式的應用問題并提出相應的對策建議。

表1 投資性房地產后續計量模式統計表

二、投資性房地產應用公允價值模式的問題

從宏觀角度看，一是公允價值受房地產市場環境影響大。我國的房地產市場起步晚，與發達國家相比顯得不夠成熟，市場價格等交易信息完善和公開程度仍有所欠缺，公允價值容易受到市場波動、國家政策導向和投資者心理預期等因素的影響，如果不加以選擇的采用公允價值計量投資性房地產，有可能導致會計信息的失真。二是會計準則限制條件嚴格，采用公允價值具有很大不確定性。按照準則的規定，企業對于符合條件的投資性房地產可以由成本模式轉換公允價值模式，但一旦采用公允價值模式就不得再變更為成本模式。從長期來看，房地產價格出現跌幅的可能性很大，企業采用公允價值就必須承擔公允價值變動損失所帶來的風險，無疑加大了企業采用公允價值計量的壓力。

從企業主體角度看，一是公允價值應用成本高。現階段我國的市場交易體系不夠完善，相應的配套設施不健全，公允價值信息收集難度大。對于活躍市場或同類市場信息缺乏的項目，為了收集到高質量的定價信息，企業就不得不借助資產評估機構、聘請專業人員來估值，高昂的評估費用無疑會加大企業成本，降低企業釆公允價值模式的積極性。二是增加企業的納稅調整成本。會計準則規定，企業采用公允價值后續計量模式，投資性房地產持有期間不再計提折舊或攤銷，而稅法規定資產計提折舊或攤銷的金額可以稅前扣除。這一差別使得采用公允價值計量的企業喪失了折舊或攤銷的抵稅作用。另外，采用公允價值計量后，投資性房地產的賬面價值與計稅基礎不一致從而產生暫時性差異，企業需要確認相關的遞延所得稅資產或負債，也在無形中增加了納稅調整成本和會計核算的工作量。三是加劇會計利潤與現金流量的背離。企業采用公允價值計量模式，資產公允價值與初始確認金額的差額計入當期損益，直接影響企業利潤，但是這部分損益僅僅只體現在財務報表中，不涉及實際的現金流。企業依據賬面利潤預繳所得稅和進行股利分配，影響現金流出量。所以說，公允價值計量模式的運用加劇了企業利潤與現金流的不一致性。

三、投資性房地產公允價值模式應用案例分析

金融街控股股份有限公司 （以下簡稱金融街）1996年在深圳證券交易所上市，是一家以商務地產開發、房屋租賃和經營管理為主業的大型開發運營控股公司，投資性房地產占非流動資產的比重很大。2007年度金融街投資性房地產包括北京金融街購物中心、金樹街、重慶嘉年華等項目，賬面價值合計約15.12億元，占公司非流動資產的32.75%，且均于北京、天津、重慶等大城市的商業繁華地段，都有活躍的房地產交易市場，能夠取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，客觀上具備了采用公允價值模式進行后續計量的基礎。

鑒于采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，能夠使公司資產價值、財務情況、經營業績得到相對準確客觀的反映，有利于投資者全面了解公司運營情況，做出正確的價值判斷與決策，該公司2008年對投資性房地產的會計政策進行了修訂，變更投資性房地產后續計量模式為公允價值模式，并對2006和2007年度可比報表進行了追溯調整。對于公允價值金額的確定，采用可比項目成交價格類比法確定。

投資性房地產后續計量由成本模式轉為公允價值模式，必然會對企業的經營成果及財務狀況產生一定的影響。

第一，對凈利潤的影響。采用公允價值模式進行后續計量，對投資性房地產不再計提折舊和攤銷，減少營業成本，增加了企業利潤，期末公允價值與原賬面價值之間的差額產生的公允價值變動損益計入利潤表，又直接影響企業利潤。由于計量模式的轉換，2008年金融街的利潤總額增加1 196.35萬元，其中因采用公允價值不再計提折舊和攤銷間接增加利潤總額5 080.69萬元，受到金融危機的影響，當年投資性房地產公允價值變動損益為-3 884.34萬元，拉低了利潤總額。2009年、2010年和2011年隨著市場行情的變動，公允價值的上升對利潤產生了正面的拉動作用，通過表2的統計數據可知，三年公允價值變動損益對凈利潤的貢獻率分別達到56.65%、19.26%和54%，尤其是2009年和2011年，凈利潤的一半以上都來自于投資性房地產公允價值變動，這就體現了運用公允價值的優勢。相對的，在房地產價格波動時期，和成本模式相比，公允價值的運用無疑會加大利潤波動的可能性。

表2 投資性房地產公允價值變動損益占凈利潤的比例分析表 單位：萬元

第二，對資產的影響。成本模式期末計提折舊和攤銷會減少資產規模，而采用公允價值計量，投資性房地產期末賬面價值要按當時的公允價值進行調整，公允價值上升的情況下，不僅在計量模式轉換時使資產價值增加，持有期間也會因為公允價值變動的確認，增加資產價值。

由于首次運用公允計價模式后續計量時要進行追溯調整，如表3所示，2007年投資性房地產的賬面價值由151 196.04萬元調整到326 921.52萬元，價值增加175 725.48萬元，占非流動資產的比例由32.75%上升到51.30%，公司2008年投資性房地產較上年金額減少14 670.39萬元，一是由于金融危機房地產市場價格波動使得公允價值減少3 884.34萬元，二是該年度內公司將重慶嘉年華項目的1-7層銷售，結轉成本導致投資性房地產金額減少14 084.55萬元。2008年以后隨著市場行情的好轉、公允價值的上升、其他資產的轉入，投資性房地產數額大幅增加，占非流動資產的比例由2007年調整后的51.3%上升至2011年的68.11%。總體上來看，公允價值的運用使得投資性房地產在資產中所占比例有了大幅度的提高，直接導致公司資產規模的擴大，2007年變更后至2011年，投資性房地產價值增長了2.78倍，公司資產規模相應擴大了3.82倍，有力的提高了企業的融資能力。

表3 投資性房地產占總資產的比例分析表 單位：萬元

第三，對所有者權益的影響。準則規定，投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值計量模式時，房地產公允價值與原賬面價值之間的差額調整期初留存收益。另外，當企業將自用的土地使用權、建筑物和作為存貨的房地產轉換為公允價值計量的投資性房地產時，轉換當日公允價值大于原賬面價值的差額也要計入所有者權益。近年來，我國房地產市場持續繁榮，房地產價格不斷攀高，公允價值顯著高于歷史成本，轉換計量模式必然增加凈資產的賬面價值，增加所有者權益。

表4 政策變更對2007年所有者權益影響變動分析表 單位：萬元

從金融街年報數據和表4的統計分析可知，由于追溯調整使得2007年投資性房地產賬面價值增加175 725.48萬元，由此調增遞延所得稅負債43 931.37萬元；增加留存收益127 245.82萬元，其中增加未分配利潤122 385.92萬元，增加盈余公積4 859.90萬元；增加資本公積4 548.29萬元；公允價值計量模式對所有者權益的增值作用顯而易見。

盡管公允價值在實務中的運用有諸多限制及不利因素，僅從提升融資能力的角度考慮，在2008年期間房地產行業受到經濟危機和行業波動影響的時候,金融街對投資性房地產計量模式的變更使所持資產的價值顯性化，實現當期利潤和資產規模的增長，從而改善了資本結構，提升了公司的融資能力。但在分析過程中也不難看出，公允價值的下降對企業財務狀況產生不良影響，市場環境的波動間接加大了企業財務狀況的波動。另外，我國公允價值評估系統的不完善性、市場信息不夠完全公開透明等因素，加大了一些企業在計量模式轉換過程中人為的操縱利潤、粉飾報表、提供虛假財務信息的可能性。因此，公允價值模式在我國的普及運用還需要不斷完善。

四、投資性房地產公允價值計量模式應用的完善策略

（一）構建活躍的房地產市場。真實可靠的取得公允價值依賴于成熟活躍的市場環境，因此構建活躍又規范的房地產市場成為運用公允價值的重中之重。所以要不斷提高投資性房地產行業的市場化水平，建立健全相關法制，加強制度規范和相關的監督管理，促進各種資源有效流通，逐步實現行業的透明度和公平性。

（二）完善投資性房地產的信息披露。監管部門要對投資性房地產企業加強監管，制定具體的規章制度，規范公允價值相關信息在報表中的披露，以保證信息使用者及時了解投資性房地產種類、計量模式、公允價值變動及其對損益、凈資產影響的重要程度等情況，增加會計信息的可比性和透明度，防止企業利用公允價值進行利潤操控，對采用公允價值的房地產企業，可以利用獨立第三方評估機構對其投資性房地產價值進行評估復核，對于違規操縱利潤的企業，加大監管與懲治力度，為公允價值的實施提供優越的條件。

（三）減輕企業稅收負擔。企業采用公允價值計量模式，不再計提折舊和攤銷，喪失折舊和攤銷稅盾作用的同時還增加了遞延所得稅負債，加重了企業的稅負，為了完善公允價值在實務中應用，應該在政策上有所傾斜，出臺稅收優惠政策，減輕企業由于政策變更導致的稅收負擔，避免企業出于避稅的原因而繼續使用歷史成本計量模式。

（四）完善市場評估體系，提高會計人員職業素質。在市場不充分的情況下，第三方資產評估機構確認公允價值，能夠有效地減少企業內部運用公允價值時的主觀性和隨意性，且其較強的獨立性和專業性對于提高會計信息質量有很大的幫助。因此，規范健全市場評估體系，使資產評估行業更好地服務于各利益相關方，也是推進公允價值理論研究和實務操作的重點。

無論對于第三方資產評估人員來說，還是公司內部對公允價值進行確認的會計人員來說，堅實的理論知識和豐富的實務經驗都是職業判斷的基礎。因此提高會計人員的職業素養，進行會計人員職業道德建設也是完善公允價值在我國運用的重要途徑。