芻議房地產企業會計核算的相關問題

鐘秀橙

摘要：我國的房地產市場發展迅速，房地產企業的發展速度更是驚人，在快速發展的同時也暴露出一些問題，尤其是會計核算方面的問題，嚴重影響了企業的發展。對房地產企業會計核算存在的普遍問題進行總結分析，應建立完善核算制度體系；加強房地產企業收入核算工作，規范房地產企業借款費用核算。

關鍵詞：房地產；企業；會計核算

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0144-01

一、房地產企業會計核算出現的常見問題

（一）會計核算數據不明確

房地產企業會計核算具有其特殊之處：產品項目開發需要的周期相對較長，從開發之初到銷售環節、售后服務環節涉及的內容復雜繁多，并且各生產步驟不能按照常規的地點或時間點來劃分。房地產企業會計核算面臨核算業務種類多，核算期限較長，核算內容復雜多變，核算金額過大等問題，導致會計核算數據不夠清晰明確。核算數據不明確會造成成本和費用計算不當，在當期會計核算中出現收入與支出不匹配的現象，會計核算結果不能及時準確的反映出當期收支情況，實際收益和費用偏離了企業預期收益與預期費用。會計核算數據不明確也影響了會計信息的核算工作，為一些違規行為提供了可乘之機，使會計信息失去真實性，不能真實反映企業經營狀況。

（二）房地產企業確認收入環節相對復雜

房地產企業產品一般為自行開發，開發周期長且需要投入的資金巨大，其價值往往較高。與一般企業相比其銷售形式也較特殊，一般采取預售與分期付款兩種方法銷售，由于銷售形勢的特殊化，房地產企業在會計核算時的收入確認相對較復雜。在《企業會計準則第 14 號——收入》中明確規定：“以風險和報酬的實質轉移作為收入確認標準，同時滿足下列條件才能確認收入：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；既沒有保留與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入企業；相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量”。房地產企業采取預收的形式銷售產品，在企業與消費者簽訂了購房合同時，產品即商品房尚處于建設中還不能投入使用，雖然產品已售出但不能同時滿足收入確認的條件。新會計準則對不同房地產類型進行明細劃分，要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，也在一定程度上增加了收入確認的復雜性和會計核算的工作量。

（三）借款費用資本化不規范

在新會計準則中借款費用資本化的范圍更大，但規定借款費用同時滿足資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始這 4 個條件時，才能予以資本化。房地產企業產品開發具有經營周期長，投資收益期長，資金投入相對集中等特點，因此多利用債務資本籌集開發資金。按照新會計準則的相關規定，很難準確確定借款費用資本化的條件，而且房地產企業一般都有大量未開發土地，若將土地儲備所包含的借款費用計入財務費用中，則會對當期利潤產生影響。

二、完善房地產企業會計核算的建議

（一）建立完善核算制度體系

會計核算往往是在項目核算的基礎上進行的，且項目核算對企業發展以及決策有重要的影響，因此為完善房地產企業的項目核算和會計核算必須有完善的核算制度體系作為基礎。首先，企業應保證財務核算制度科學合理，各部門權責劃分清晰。將會計核算責任落實到具體的會計工作人員上，保證每一環節都能找到對應的負責人，可以最大程度減少會計核算過程中出現的失誤，避免再出現問題后各部門和相關工作人員相互推諉，并對會計人員的工作情況進行考核，在提高財務管理水平的同時，還可對財務風險進行更好的防范。其次，提高企業會計人員業務水平也是必不可少的，可以通過各種形式定期對會計人員進行培訓，以及時掌握最新的法力及相關規定，嚴格按照會計相關法律法規處理各會計事項，避免由于不了解新規章制度造成的違規行為。還要將培訓考核結果納入考核內容，以提高員工對培訓的重視程度。最后，設置財務管理機構，根據企業自身需求，配備高素質的財務人員，定期檢查核算人員的情況，促使核算人員及時準確的提供資金核算。

（二）加強房地產企業收入核算工作

首先，要明確房地產銷售收入的核算范圍。房地產銷售收入核算的范圍較廣，一般包括以下幾部分：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入。房地產企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，也在“銷售收入”核算范圍內，但出售自用的房產作為固定資產核算的行為除外。其次，房地產企業多以預售的方式銷售產品，但在項目竣工驗收、辦妥移交手續前，預收款項為暫收款、預收款，不能確認為收入。在房地產企業與消費者簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關法律手續；房屋已完工且通過驗收；消費者對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，房屋移交手續辦理妥當；收入的金額能夠可靠計量，此時所的銷售款項方能確認為銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購房者后，再從預收賬款轉入主營業務收入。

（三）規范房地產企業借款費用核算

在房地產企業中以開發產品為目的發生的借款費用與項目成本之間存在直接關聯。根據歷史成本和費用配比兩項原則，應將這部分借款費用計入開發間接費用，屬于房地產項目成本的一部分。在充分考慮配比原則的情況下對借款費用進行核算，將在建中且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設項目的成本。各項目應分攤的借款費用=（借款費用總額―存款利息―臨時投資帶來的收益）×（該工程項目賬面累計余額―該項目預收款）/Σ （各工程項目賬面累計余額―各項目預收款），從而將未完工的且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象。

房地產企業的發展為我國經濟發展做出了巨大貢獻，但是在會計核算方面存在的問題則會為企業帶來不必要的風險，可以通過建立完善核算制度體系，加強房地產企業收入核算工作，規范房地產企業借款費用核算來解決存在的問題。

參考文獻：

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