關于國有企業員工住宅小區物業管理市場化改革的思考

顏娟

摘 要：國有企業員工住宅小區長期由所在單位進行管理，不利于企業發展，也不能滿足住戶高品質生活需求。國企住宅小區物業管理社會化、專業化、市場化已成為時代發展的必然趨勢。因此，國企要積極爭取廣大員工的理解和支持；要加快建立業主自治機制；要逐步健全完善啟動物業收費的軟、硬件設施；要分步驟、分類別地實施物業收費。

關鍵詞：國有企業；員工住宅；物業；市場化

隨著國家城鎮住房制度改革的不斷深化，我國國有企業員工住宅小區房屋產權大部分已轉入員工個人名下，許多國企相繼成立了物業公司，引入物業管理的概念對住宅小區進行管理，這較之前的后勤管理有了明顯進步，但企業依然承擔了幾乎所有的房屋維修及管理責任，與社會化、專業化、市場化的物業管理要求還存在很大差距。

一、大部分國企員工住宅物業現狀

（一）企業承擔過多的社會職能，住戶過于依賴企業。長期以來，由于受計劃經濟的影響，國企承擔了員工住宅小區供熱、供水、供電和物業管理職能，每年要因此支付數額不菲的維修等費用。同時，隨著房地產市場化程度的不斷深入以及《物權法》的頒布實施，國企小區住房也逐步從計劃經濟福利分房發展到市場化階段。一些國企員工住宅小區房屋已出售給非本單位人員，國企小區居住人員結構發生了巨大變化，從前企業大包大攬的福利型管理模式已不再順應社會發展趨勢，也不能夠滿足廣大業主對生活品質的更高追求。同時，企業也因此承擔了非本單位員工的物業管理費，形成了企業的成本浪費。

而另一方面，企業承擔物業費用，因企業經費充足與否、房屋面積大小差異等因素的存在，造成單位和員工之間苦樂不均，尤其是一些企業受經營效益等影響，物業管理經費得不到保障，導致小區物業管理無以維系。

此外，單位支付方式強化了物業管理的福利性、忽略了其商品性，不利于引導住戶樹立物業服務商品觀、消費觀，導致國企小區住戶住宅管理福利性、供給制觀念普遍較為濃厚。同時，國企住宅小區大都沒有建立以業主大會、業主委員會為核心的業主自治機制，有的即使已經組建，但發揮職責不明顯，物業自治主體缺位現象非常突出。因此，國企小區住戶對企業服務有依賴思想，普通存在有事找企業的觀念。

（二）小區物業專業化程度低，服務成本過高。大部分國企員工住宅小區采取的是后勤服務部門自管模式，企業有關管理部門和后勤服務部門存在職責不清、界線不明的情況，容易出現各部門都管又都不管的真空區域。同時，大多數企業沒有形成一套行之有效的后勤服務管理制度和體系，而后勤大多為安置型、照顧型員工，且缺乏系統的職業培訓，服務方式方法欠佳，專業技能較弱，服務水平較低。

由于企業后勤服務部門專業化程度較低，導致服務成本居高難下。如湘潭某大型國企1997年至2003年間陸續新建的住宅小區，因管道老化、疏于管理等原因，全體住戶入戶自來水表計之和僅為小區總表計量的一半，小區自來水流失量達到50%。該公司曾經作過測算，如果繼續由企業后勤服務部門按現有模式運作，在企業完全停止對員工生活小區的投入情況下，比照當地同區域住宅小區標準對住戶收取的物業管理費，根本無法維持小區現有物業管理水平。

（三）企業費力不討好，小區業主滿意度不高。隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，國企對后勤系統的資金投入受到了越來越多的規范和限制。由于物業改制的滯后，尤其是一些老舊住宅小區，由于設備老化、功能差、隱患多、問題突出，住戶意見較大。同時，由于小區物業管理專業化水平較低，甚至業主一些基礎的維修維護要求也無法滿足。如湘潭某國企一個員工生活小區有37棟樓房、近1000戶住房，僅配置2名水電工人、4名保潔員及若干保安人員，且人員、職責到位情況不理想，公共區域衛生狀況不佳，業主報修響應不及時，住戶滿意度不高。

二、物業管理市場化是國企住宅小區管理體制改革的必然選擇

（一）物業管理市場化是適應市場經濟社會產權多元化發

展的必然趨勢。物業管理機構受物業所有人委托，對房屋建筑及相關配套設施進行維護、修繕和整治，為業主提供有償服務。這是在市場經濟條件下，與現代房地產綜合開發相配套，適應住房制度改革，推進住房商品化、產權多元化及改善居民生活環境的一種通行的住宅管理方式，是住房制度改革不斷深化的必然趨勢。

（二）物業管理市場化是央企分離移交“三供一業”的硬性要求。原國家經貿委等八部委于2002年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經貿企改〔2002〕859號），它不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據，也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。今年，國務院國資委將湖南列為央企分離移交“三供一業”（供水、供電、供氣和物業管理）試點省份，力爭2017年駐湘央企“三供一業”全面完成分離移交，剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題，以確保國有企業輕裝上陣，公平參與市場競爭。

（三）物業管理市場化是改善員工生活環境的現實需要。住宅小區的環境建設、公共設施和服務質量，直接影響了廣大住戶的生活質量。全面推行物業管理，由物業管理單位在委托授權范圍內對住宅小區實施統一管理，能夠更好地為員工創造安全、整潔、文明、舒適的生活環境，最終實現社會、經濟和環境效益的統一。

三、國企住宅小區物業管理市場化面臨的主要困難

（一）房屋設施逐漸老化。企業職工住房大多建于二十世紀中末期，樓齡相對較長，房屋日益老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，道路、綠地破損較多。因當時房屋售價低，提取的房屋維修基金相對較少，甚至一些單位根本沒有對業主收取房屋維修基金。如果沒有企業出資，根本無法進行房屋維修。

（二）“養人”負擔沉重。企業后勤部門一直被看作是“養人”的地方，一些老弱病殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作，造成后勤部門人員臃腫，但人力資源嚴重不足，給物業管理帶來巨大壓力。如果小區物業外委專業公司進行管理，這部分人員的安置問題則必須予以謹慎對待。

（三）代收的水、電、熱等費用虧差較大。計劃經濟時期，國企員工家庭用水、電、熱費用一般都是由企業代為支付，然后再從職工的收入中扣除，該辦法在一些企業至今仍在沿用。由于管理不夠到位、設施不斷老化，管道跑、冒、滴、漏現象嚴重，企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。

四、如何推進國企住宅小區管理的社會化改革

推行小區物業市場化管理的實質就是對各方利益的調整，是對廣大住戶的心理和經濟承受能力實行的系統工程。企業作為“三供一業”分離移交工作的責任主體，必須統籌協調，積極推進分離移交工作。

（一）積極爭取廣大員工的理解和支持。企業要通過各種方式將國資委關于央企分離移交“三供一業”的相關要求宣貫到位，大力宣傳小區物業市場化收費的必要性，廣泛傳播區域周邊小區和兄弟單位員工小區市場化管理的成功經驗，促進廣大員工轉變物業消費觀念，讓業主接受物業管理有償服務的理念。

（二）加快建立業主自治機制。國企住宅小區管理要想從企業后勤服務模式，真正跨入市場化運行的物業管理模式，首要任務就是要與業主建立物業管理合同關系，徹底理順企業與小區、業主與物業公司之間的關系，根本改變后勤服務模式下物業管理部門既是管理方、又是服務方，職責不清、程序混亂的狀況。

實現業主自治是建立物業管理合同的先決條件。業主自治的主要內容是業主大會和業主委員會。一些老舊住宅小區要加快組建業主委員會，新建及修繕整治小區要將召開業主大會、組建業主委員會和實施物業管理同步進行。在建立業主自治組織機構之前，有關房產管理部門和小區所屬單位要加強指導，幫助小區業主建立健全業主自治機構和自律機制。

（三）逐步健全完善啟動物業收費的軟、硬件設施。房屋維修基金要足額歸集到位。房屋維修基金是業主為了本物業區域公共部分和共用設施、設備保修期滿后的維修、養護和改造而繳納的資金，相當于房屋的“養老金”。對于一些沒有繳納或繳納金額不足的國企小區，在小區物業啟動社會收費化之前，企業應組織小區業主補繳維修基金，如有條件也可以由企業代為繳付。

建立一支高素質的專業管理隊伍或選擇有實力的物業管理單位。一些國企選擇自己組建物業公司對員工生活小區進行管理，這就必須按工作需要配足人員，加快專業培訓，并酌情引進一些高素質的管理人員。同時，也可以由小區業主委員會牽頭，自主招投標聘實力雄厚、專業過硬、服務質量好的物業管理團隊，簽署相關物業合同，實現小區管理真正社會化。

加快住宅小區修繕整治。必須完成住宅小區水、電、熱一戶一表改造，堵塞管網漏洞。對于硬件設施較差的老舊小區，必須完成小區相應設施的補充修繕工作。同時，企業要提供住宅小區公共服務用房，為物管辦公創造條件。

（四）分步驟、分類別地實施物業收費。國企要全面推動新建住宅小區物業的市場化管理，決不能繼續包辦新建小區的物業管理。分步推動老舊住宅小區的市場化進程，可以將房屋較新、設備較完善、住戶收入較高、住戶文化素質較高的小區，作為第一批推行物業化管理的示范點，并以此推動小區物業的全面市場化管理。積極探索委托物業企業管理、國企原有后勤部門改制管理以及業主自營管理等多種模式，并根據各個小區的具體情況，采取不同的收費標準和方式。

湖南株洲某國企就是一個比較成功的例子。該公司2000年注冊成立了物業公司。成立之初，因基礎設施較差、工作經驗缺乏、服務水平較低等原因，部分業主不支持，物業收費遇到較大阻力。因此，該物業公司采取降低收費標準、對員工住戶和非員工住戶區別性收費、對新建生活區和老舊生活區區別性收費以及企業現金補貼等方式，循序漸進地推進小區物業的市場化管理。隨著員工觀念的不斷轉變、物業管理水平的穩步提升和小區基礎設施的日益完善，該企業逐步取消了員工物業管理現金補貼，住宅小區目前已真正實現了市場化運作。

結語：國有企業員工住宅小區物業管理市場化改革已經成為不可回避的問題。我們應當從維護改革、發展、穩定的大局出發，在推進改革的同時，妥善處理各方利益，積極穩妥地實現國企員工住宅小區物業管理市場化運作。

參考文獻：

[1] 物業管理條例.2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號發布.根據2007年8月26日《國務院關于修訂〈物業管理條例〉的決定》修訂.

[2] 中國物業管理協會.中國物業管理師執業資格考試參考教材[D].北京：中國建筑工業出版社