房貸政策松口釋放了什么樓市信號(hào)？

郭文婧

近日，銀行房貸政策終于出現(xiàn)松口跡象。數(shù)據(jù)顯示，北京28家銀行，有6家銀行不同程度地下調(diào)了首套房貸款利率，其中民生銀行由此前的停貸轉(zhuǎn)為首套房基準(zhǔn)利率放貸，暫時(shí)停止貸款的銀行也減少到了6家，分別為江蘇銀行、花旗銀行、平安銀行、天津銀行、杭州銀行、廣發(fā)銀行。（8月19日《證券日?qǐng)?bào)》）

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是高杠桿發(fā)展模式，多借錢加杠桿，杠桿越高凈資產(chǎn)收益率就越高，企業(yè)發(fā)展就越快，也就造成了負(fù)債率居高不下。隨著最近的一輪房?jī)r(jià)上漲，2013年滬深上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率平均值達(dá)到了64%，為近4年的最高水平。2014年一季度末，滬深兩市141家房企中，22%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，最高的甚至超過93%。這種高杠桿的發(fā)展模式，決定了房企最害怕的調(diào)控措施就是信貸政策。實(shí)際上，這一輪房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，最大的功臣就是信貸調(diào)控，高負(fù)債使房企不得不考慮通過降價(jià)來(lái)加速賣項(xiàng)目，以解資金之渴，化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

事物總是一體兩面的，在上漲的樓市中，不僅房企收獲了高負(fù)債帶來(lái)的好處，銀行也是最大的受益者。但是，我國(guó)房企的負(fù)債率，不僅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均50%左右的水平，而且達(dá)到了房地產(chǎn)成熟市場(chǎng)國(guó)家或地區(qū)房企負(fù)債率的三至四倍，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)所承受的金融風(fēng)險(xiǎn)，也就不言而喻，金融機(jī)構(gòu)最怕的就是房?jī)r(jià)下跌。所以，我國(guó)的銀行就表現(xiàn)出了鮮明的矛盾性，一方面，為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，不少銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J；另一方面，當(dāng)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的時(shí)候，又擔(dān)心成為房企的殉葬品，所以不得不出手調(diào)整房貸策略，房貸政策松口也就是預(yù)料之中的事情。

各地名曰為了穩(wěn)定樓市，實(shí)際上是為了救市，截止8月16日，全國(guó)46個(gè)實(shí)施限購(gòu)政策的城市中，已經(jīng)有37個(gè)城市在各種層面放松或者取消了限購(gòu)。然而，趨勢(shì)并沒有被改變，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，占比達(dá)到了91.4%，最大降幅2.5%，而且，北上廣深等一線城市環(huán)比同時(shí)出現(xiàn)下滑，其中北京更是首次出現(xiàn)下跌，這都顯示房?jī)r(jià)下滑的趨勢(shì)還在進(jìn)一步蔓延。此時(shí)，以北京為代表，不僅銀行房貸政策松口，而且下調(diào)了首套房貸款利率，這實(shí)際上是對(duì)房?jī)r(jià)大趨勢(shì)的進(jìn)一步確認(rèn)。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是典型的“政策市”。實(shí)際上，確認(rèn)并試圖挽救房?jī)r(jià)大趨勢(shì)的舉措，并不止北京的銀行房貸政策集體松口。先是5月份、6月份，央行、銀監(jiān)會(huì)先后進(jìn)行的“及時(shí)審批和發(fā)放首套房貸”、“大力支持個(gè)人首套住房需求”的“窗口喊話”；接著是國(guó)家開發(fā)銀行從央行獲得三年期1萬(wàn)億元的抵押補(bǔ)充貸款，將注入國(guó)開行金融住宅事業(yè)部；8月初，房企新湖中寶發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行股票申請(qǐng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)審核通過，這是A股房地產(chǎn)上市公司再融資暫停3年多后第一家公布非公開增發(fā)預(yù)案的房企，截止8月5日，已有48家房企公告了再融資計(jì)劃。種種跡象表明，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定向貨幣松綁”正在多方位地密集走來(lái)。

毫無(wú)疑問，在目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)下，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控總體很有可能朝放松的方向發(fā)展，地方救市的力度甚至?xí)絹?lái)越大，實(shí)質(zhì)的信貸寬松也極可能以“溫水煮青蛙”的方式實(shí)現(xiàn)。但是，一方面是輿論公認(rèn)房?jī)r(jià)還沒有回到合理水平，另一方面是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅立法等長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，所以中央層面赤裸裸的強(qiáng)力救市不大可能。再加上本輪住宅庫(kù)存量遠(yuǎn)超2008年和2011年，所以市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)也極可能超過前面兩輪，樓市立馬反轉(zhuǎn)的可能性并不大，各界最大的公約數(shù)是樓市軟著陸。

我們不得不承認(rèn)，局部房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在加大，但未來(lái)樓市發(fā)展方向仍不明確，無(wú)論是開發(fā)商，還是購(gòu)房者，都需要更加深入了解市場(chǎng)，審慎部署戰(zhàn)略。在限購(gòu)放松的效果不是很明顯、釋放的需求量十分有限、市場(chǎng)觀望仍然存在的情況下，作為樓市“開門鑰匙”的信貸已開始“轉(zhuǎn)動(dòng)”。所以，我們必須警惕，包括限購(gòu)政策的松動(dòng)和貨幣政策的寬松在內(nèi)的多元救市政策的推出，無(wú)意間是會(huì)助長(zhǎng)住宅市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)的，一旦樓市反轉(zhuǎn)，不僅不利于住宅地產(chǎn)行業(yè)的積極結(jié)構(gòu)調(diào)整，也將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、以及相關(guān)領(lǐng)域的深化改革帶來(lái)不可估量的影響。endprint